Un divorce peut être émotionnellement lourd - marqué par l'incertitude, des conflits et des changements profonds. Or, c'est précisément à ce moment-là qu'il faut prendre des décisions importantes qui influenceront non seulement sa vie personnelle, mais aussi sa vie financière. Cela devient particulièrement difficile lorsqu'un bien immobilier est en jeu. La maison ou l'appartement en propriété commune est souvent la plus grande valeur patrimoniale d'un couple - et c'est justement à ce moment-là, en pleine séparation, qu'il faut prendre une décision importante à ce sujet.
Dans cet article, nous mettons en lumière les principales questions relatives à un bien immobilier en cas de divorce. Nous vous présenterons les différentes options possibles, les principales difficultés et pourquoi un conseil professionnel et neutre est particulièrement précieux dans cette situation. Comme dans la majorité des cas en Suisse, notre analyse et nos recommandations se basent sur le principe que le bien immobilier a été acquis en commun.
Environ 40% de tous les mariages en Suisse se soldent par un divorce - et dans de nombreux cas, la question se pose de savoir ce qu'il adviendra de la maison ou de l’appartement acheté en commun. La décision sur l'avenir du bien immobilier n'est pas seulement un défi juridique, mais aussi et surtout un défi émotionnel et financier. En principe, trois options sont possibles : La location externe, la reprise par l'un des conjoints ou la vente du bien immobilier.
Louer le bien immobilier commun semble de prime abord une solution pragmatique - mais dans la pratique, elle s'avère généralement irréaliste. Après une séparation, au moins l'un des deux ex-partenaires a besoin d'un capital considérable pour se construire une nouvelle vie. Garder le bien immobilier et le louer ensemble ne fonctionne donc que dans des cas exceptionnels - par exemple lorsqu'il n'y a pas d'enfants, que les deux partenaires gagnent bien leur vie et qu'ils peuvent continuer à coopérer ensemble. Mais même dans ce cas, la question se pose : qui veut vraiment continuer à gérer un bien immobilier ensemble après un divorce ? Les litiges concernant l'entretien, les rénovations ou les changements de locataires sont inévitables. Pour se décharger émotionnellement, il est généralement préférable de faire une coupure nette.
Lorsque des enfants sont impliqués, le souhait est souvent qu'ils puissent continuer à vivre dans leur environnement habituel. Le parent qui s'occupe des enfants - généralement celui qui a la garde principale - souhaite pouvoir garder le bien immobilier. Cependant, dans les faits, le parent qui a besoin d’un espace de vie plus vaste manque fréquemment des ressources financières nécessaires pour reprendre le logement. À l’inverse, l’autre ex-partenaire peut être en mesure de financer plus aisément le bien immobilier, mais celui-ci risque alors d’être trop grand pour ses besoins.
Les aspects émotionnels jouent également un rôle. De nombreux souvenirs sont liés à la maison, qu'ils soient heureux ou douloureux. Il n'est pas rare que l'on ait du mal à vivre dans un lieu rempli de ces souvenirs.
De plus, la reprise peut souvent provoquer des conflits : l’un cherche à fixer un prix le plus bas possible, tandis que l’autre est convaincu que le bien vaut beaucoup plus. Sans une évaluation objective, il sera impossible pour les ex-conjoints de s’entendre sur la valeur de leur bien.
Le plus souvent, le bien immobilier est vendu dans le cadre d'un divorce - et souvent à juste titre. La vente clarifie la situation, permet un partage équitable du produit de la vente et donne aux deux parties les possibilités financières et émotionnelles d'ouvrir un nouveau chapitre de leur vie. Pour le parent qui s'occupe des enfants, la vente offre également la possibilité de trouver un logement adéquat, à proximité, de sorte que les enfants puissent continuer à vivre dans leur environnement familier.
Le grand avantage : dans ce scénario, les deux ex-partenaires poursuivent le même objectif - obtenir le meilleur prix de vente possible. Il est toutefois important de garder à l'esprit les aspects fiscaux tels que l'impôt sur les plus-values immobilières, surtout si les deux parties ne réinvestissent pas le produit de la vente dans une nouvelle résidence principale.
Vous vous demandez comment organiser au mieux la vente de votre bien immobilier ? Alors lisez ici notre article « Vente immobilière : Ce qu'il faut savoir pour une transaction réussie».
La vente d'un bien immobilier permet aux deux ex-partenaires de tirer un trait sur leur histoire et de disposer d'une marge de manœuvre financière pour prendre un véritable nouveau départ. Mais pour que la vente se déroule sans accroc et de manière équitable, il faut tenir compte de quelques points importants. En effet, outre les obstacles émotionnels et organisationnels, il existe également des aspects juridiques, financiers et fiscaux qui sont facilement négligés - avec des conséquences coûteuses.
Il faut tout d'abord clarifier à qui appartient juridiquement le bien immobilier. S'il a été acheté en commun pendant le mariage, il s'agit en général d'une propriété commune (en cas de participation aux acquêts : propriété commune des acquêts). Cela signifie que le produit de la vente est réparti proportionnellement - le plus souvent à parts égales, à moins qu'une autre proportion n'ait été convenue par contrat. En cas de séparation de biens ou de communauté de biens, d'autres règles s'appliquent. Dans ce cas, il est préférable de se renseigner auprès d'un avocat ou d'un notaire.
Si l'hypothèque a été contractée en commun, les deux ex-partenaires sont responsables vis-à-vis de la banque - et ce, indépendamment de la personne qui vivra dans le bien immobilier à l'avenir ou qui fera avancer la vente. Cela signifie que tant que l'hypothèque existe, les deux parties peuvent être tenues responsables. Avant la vente, il faut absolument consulter la banque qui finance l'hypothèque. Il s'agit de déterminer si l'hypothèque peut être résiliée, transférée ou remboursée de manière anticipée. Ce dernier cas peut être lié à des pénalités de remboursement anticipé, c'est-à-dire des pénalités pour une résiliation anticipée du contrat. Il est donc important de ne pas entreprendre de démarches arbitraires, mais de procéder d'abord à des clarifications juridiques et financières.
Celui qui vend un bien immobilier doit, dans certaines circonstances, payer l'impôt sur les gains immobiliers. Mais ce qui est décisif, c'est que cet impôt n'est dû que sur le bénéfice réalisé - c'est-à-dire la différence entre le prix d'achat de l'époque (plus les investissements augmentant la valeur) et le prix de vente actuel (moins les frais de transaction). Par ailleurs, si la totalité du produit de la vente est réinvestie dans une nouvelle résidence principale, l'impôt peut être reporté. Il est donc important de s'informer suffisamment tôt sur les règles en vigueur dans chaque canton - car les détails fiscaux diffèrent parfois considérablement.
Même dans des conditions idéales, la vente d'un bien immobilier n'est pas un processus simple. Mais pendant ou après un divorce, elle se transforme rapidement en une véritable épreuve de force. Les blessures émotionnelles, la méfiance et les idées divergentes rendent difficile le maintien de l'objectivité et la recherche commune d'une solution optimale. Bien que les deux ex-partenaires profiteraient en principe d'une vente réussie, des retards, des blocages ou même des conflits ouverts surviennent souvent.
Une séparation entraîne de profondes coupures émotionnelles - blessures, déceptions et colère peuvent fortement influencer les actions. Durant cette période de tension, il est souvent difficile pour beaucoup de négocier calmement la vente d’un bien immobilier commun. Cette charge émotionnelle complique grandement la prise de décisions objectives. Il n’est pas rare que la vente soit retardée, bloquée, voire utilisée comme levier de pression.
Autre difficulté : le choix des professionnels qui accompagnent la vente. Les deux ex-partenaires souhaitent souvent qu'une personne neutre, mais aussi digne de confiance, accompagne la vente. Si l'un des deux fait appel à un courtier ou à un expert, l'autre se méfie souvent de cette personne - par peur d'être désavantagé. Le désir de contrôle et d'équité conduit ainsi souvent à un rejet mutuel des propositions. Sans accord sur un partenaire commun et neutre, le processus de vente tarde à démarrer.
Les divergences sur le prix de vente sont également fréquentes. Si chaque ex-partenaire a été conseillé séparément, les idées sur la valeur du marché peuvent fortement diverger. Tandis que l'un attend une évaluation plus élevée - par exemple pour obtenir plus de capital pour le nouveau départ -, l'autre craint un processus de vente trop long ou des attentes irréalistes. Sans une évaluation objective par une tierce personne neutre, les litiges et les retards risquent de se multiplier.
Vous voulez en savoir plus sur les évaluations immobilières ? Alors lisez notre article : Évaluation immobilière : comment connaître la vraie valeur.
Nous avons évoqué de nombreuses difficultés. Une question cruciale se pose : comment la vente d'un bien immobilier peut-elle malgré tout se dérouler avec succès et équité en cas de divorce ? Un accompagnement professionnel et indépendant peut aider à éviter les litiges, à instaurer la confiance et à organiser efficacement le processus de vente - pour le bien des deux parties.
C'est justement dans une situation de séparation qu'il est essentiel que les deux ex-partenaires se mettent d'accord sur une procédure commune et dans l’intérêt de deux parties. Cela implique qu’aucune démarche ne doit être entreprise de manière unilatérale, qu’aucune décision ne doit être prise précipitamment, et qu’aucun courtier ne doit être mandaté par une seule partie. Au contraire, les deux parties doivent préalablement s’entendre sur le choix d’un expert impartial ainsi que sur une méthode transparente. En franchissant cette étape, on établit les fondations d’un processus serein et objectif - sans méfiance ou jeu tactique. Un accompagnement professionnel permet d'apaiser les tensions et de se concentrer sur les solutions plutôt que sur les reproches.
L'évaluation est un point central de toute vente immobilière. En cas de divorce, l'enjeu est particulièrement important, car c'est de l'évaluation que dépend la somme d'argent que chaque partie recevra au terme de la vente. Une évaluation objective et indépendante de la valeur du marché est donc essentielle. Elle permet d'éviter qu'un partenaire soit désavantagé ou se sente floué. Ce n'est que si les deux parties peuvent se fier à la valeur déterminée qu'un règlement équitable et rapide est possible.
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