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Die Bewertung Ihrer Immobilie ist der erste Schritt auf dem Weg zum erfolgreichen Verkauf und ist entsprechend von grosser Bedeutung. Sie bildet die Grundlage für Ihre Erwartungen, beeinflusst die Vermarktungsstrategie sowie die Verkaufsverhandlungen und hat entsprechenden Einfluss auf den endgültigen Verkaufspreis.
Bestag bietet Ihnen eine rudimentäre Online-Schätzung Ihrer Immobilie. Diese Ersteinschätzung wird im Bestag-Prozess durch 5 professionelle Bewertungen erweitert und präzisiert.
Il existe de nombreux outils d'évaluation immobilière en ligne. Quelques clics, quelques données de référence - et vous obtenez déjà une estimation de la valeur de votre bien immobilier. Mais que valent ces évaluations rapides ?
Les évaluations immobilières en ligne offrent un moyen simple et rapide d'obtenir une première estimation de la valeur potentielle sur le marché actuel d'un bien immobilier. La plupart de ces outils fonctionnent sur la base de modèles d'évaluation hédonistes simplifiés. Cela signifie que vous, en tant qu'utilisateur, ne saisissez que quelques données de base sur le bien immobilier - par exemple l'adresse, l'année de construction, la surface habitable, le nombre de pièces et le type de bien (par exemple maison individuelle, appartement en copropriété ou immeuble collectif).
À partir de ces quelques informations, l'outil d'évaluation calcule une valeur indicative approximative pour votre bien immobilier. Pour ce faire, le modèle s'appuie sur de nombreuses données comparatives, c'est-à-dire sur les prix des transactions de biens similaires situés dans des endroits comparables. De cette manière, il est possible d'obtenir un aperçu approximatif de la valeur actuelle du marché - en quelques secondes.
Les évaluations en ligne sont donc idéales si vous souhaitez obtenir un aperçu rapide ou estimer grossièrement l'évolution du marché. Mais si vous avez besoin d'une estimation détaillée et fiable, par exemple dans le cadre d'une vente ou d'un partage d'héritage, il est préférable de recourir à une évaluation immobilière professionnelle.
Vous voulez en savoir plus sur les évaluations immobilières ? Alors lisez notre article : Évaluation immobilière : comment connaître la vraie valeur.
Les résultats des évaluations immobilières en ligne doivent toujours être considérés avec une certaine prudence. Certes, ces outils fournissent une estimation de la valeur du bien immobilier en quelques minutes, mais la précision des résultats est par nature limitée. Cela est principalement dû au fait que le calcul ne tient compte que de quelques données basiques.
Les facteurs décisifs qui influencent la valeur, tels que l'état de la construction, la qualité de l'équipement, les rénovations effectuées ou les normes énergétiques, ne sont pas pris en compte dans cette analyse simplifiée. De même, les particularités individuelles - par exemple une vue à couper le souffle, un aménagement intérieur de grande qualité ou un jardin particulièrement bien entretenu - ne sont pas prises en compte dans l'estimation.
Il en résulte une fourchette d'évaluation parfois très large, qui peut s'élever à plusieurs dizaines de milliers de francs selon la région, le type de bien et la situation du marché. Concrètement, cela signifie que votre bien immobilier pourrait valoir, selon l'outil en ligne, entre 950 000 et 1 150 000 francs par exemple - une marge de 200 000 francs qui ne peut guère servir de base solide lors d'une décision de vente ou d'investissement.
De nombreux sites de courtiers proposent ces outils d'évaluation. Ils sont basés sur les modèles hédonistes simplifiés de quatre fournisseurs : les deux leaders, Wüest Partner et CIFI, et deux fournisseurs plus récents : Pricehubble et Realadvisor. Les deux leaders sont plus fiables, car ils sont aussi systématiquement utilisés par les banques pour l'octroi d'hypothèques.
Et la réponse est « oui » ! Il existe des différences importantes entre les modèles. Notre expérience sur des milliers d'évaluations a montré que même les deux leaders ont en moyenne plus de 10% d'écart. Les résultats sont donc à prendre avec précaution. Ou mieux encore : on obtient une évaluation rapide des deux.
L'évaluation immobilière gratuite en ligne de Bestag se base également sur des modèles hédonistes simplifiés. Mais Bestag va plus loin : au lieu de s'appuyer sur un seul fournisseur, l'évaluation combine les deux modèles d'évaluation hédonistes les plus renommés de Suisse. Cela garantit une estimation plus fondée et plus différenciée - car les différents modèles pondèrent différemment certains facteurs, ce qui donne des perspectives complémentaires sur la valeur des biens immobiliers.
Bestag offre en outre une valeur ajoutée particulière : vous recevez des mises à jour automatiques trimestrielles qui vous permettent de suivre l'évolution du marché immobilier dans votre région. Même si ces évaluations régulières - comme toutes les estimations en ligne - ne remplacent pas une analyse ponctuelle de la valeur du marché, elles fournissent de précieuses indications sur les tendances et les mouvements du marché immobilier. Pour les propriétaires qui souhaitent avoir une vue d'ensemble ou ne pas rater le bon moment pour vendre, c'est un véritable avantage.
Et si la situation devient plus concrète - par exemple en cas de projet de vente, d'héritage ou de répartition du patrimoine - Bestag est à vos côtés avec des services professionnels. Car nous proposons l'évaluation la plus fiable.
Vous avez maintenant appris ce que les évaluations immobilières en ligne peuvent faire - et où se situent leurs limites. Lorsqu'il s'agit d'obtenir des informations précises et fiables sur la valeur vénale d'un bien immobilier, par exemple dans le cadre d'une vente, d'un héritage, d'un divorce ou d'un financement, les estimations approximatives en ligne ne suffisent plus. Dans de tels cas, des méthodes d'évaluation professionnelles sont utilisées, qui reposent sur des données solides, des connaissances spécialisées et - très important - une visite personnelle.
Nous présentons ci-dessous les principales méthodes qui permettent d'évaluer les biens immobiliers avec plus de précision :
L'évaluation hédoniste est une méthode de comparaison basée sur des statistiques qui est très souvent utilisée dans les évaluations immobilières - en particulier pour les objets standard tels que les maisons individuelles et les appartements en copropriété. Votre bien immobilier est comparé à des biens comparables pour lesquels des prix de vente réels ont été enregistrés dans le passé, sur la base de nombreuses caractéristiques telles que la macro-implantation, la micro-implantation, la surface habitable, l'année de construction, l'état et l'équipement.
Cette méthode s'appuie sur de vastes bases de données de transactions du marché immobilier. Les caractéristiques du bien immobilier sont pondérées statistiquement et comparées à des milliers de cas de vente réels. Il en résulte une valeur de marché estimée dans une certaine fourchette.
Il faut toutefois savoir que les prestataires d'évaluation ne travaillent pas avec les mêmes données ou les mêmes modèles de calcul. Il peut donc être utile de demander deux évaluations hédonistes indépendantes afin d'obtenir une image aussi réaliste que possible. L'estimation qui en résulte est en général relativement précise, mais se situe tout de même dans une fourchette - jusqu'à ±20 % du prix réel du marché, selon l'objet et les données disponibles.
L'un des grands avantages de l'évaluation hédoniste est son efficacité en termes de coûts. De plus, elle est utilisée par de nombreuses banques comme base d'évaluation dans le cadre de l'octroi d'hypothèques.
Pour les biens immobiliers particuliers ou uniques, la méthode d'évaluation hédoniste atteint souvent ses limites - parce qu'il n'existe guère d'objets comparables. Dans de tels cas, la méthode de la valeur réelle (également appelée méthode de la valeur réelle) peut être l'alternative appropriée.
La valeur réelle se compose de deux éléments : la valeur du terrain et la valeur actuelle du bâtiment.
Un point important : avec cette méthode, la situation actuelle du marché n'intervient que dans l'estimation de la valeur du terrain. La part des bâtiments s'oriente plutôt vers des valeurs caractéristiques de coûts et non vers l'offre et la demande. C'est pourquoi la méthode de la valeur réelle est souvent utilisée en complément de l'évaluation hédoniste, par exemple pour couvrir ou valider la valeur obtenue.
La méthode de la valeur de rendement est particulièrement adaptée lorsqu'un bien immobilier génère des revenus locatifs réguliers et sert en premier lieu de placement de capitaux. Elle se concentre donc moins sur la valeur intrinsèque d'un bâtiment que sur son potentiel de rendement futur - et constitue donc une méthode d'évaluation fortement orientée vers l'avenir.
Le calcul de la valeur de rendement est centré sur les revenus locatifs nets pouvant être obtenus durablement, c'est-à-dire les revenus locatifs moins tous les frais de gestion, d'entretien et d'administration courants. Ces revenus locatifs nets sont ensuite divisés par un taux dit de capitalisation afin de déterminer la valeur vénale du bien immobilier.
Le taux de capitalisation est un facteur décisif - il reflète notamment le niveau de rendement attendu, le risque, les vacances potentielles, les rénovations prévues, la situation, le risque de l'objet et le volume d'investissement. Il n'existe pas de taux unique ; celui-ci est fixé individuellement pour chaque bien immobilier. Dans la pratique, le taux de capitalisation se situe typiquement dans une fourchette de :
La méthode du discounted cash-flow (DCF) est une méthode d'évaluation internationalement reconnue qui s'applique surtout lorsque les revenus futurs d'un bien immobilier sont limités dans le temps, irréguliers ou fluctuants. Contrairement à la méthode classique de la valeur de rendement, qui travaille avec des rendements constants, la méthode DCF offre nettement plus de flexibilité et de précision pour représenter des situations d'utilisation complexes.
Concrètement, avec la méthode DCF, tous les revenus futurs prévus (par exemple les loyers, les taxes ou les indemnités d'utilisation) sont calculés individuellement chaque année, puis actualisés (« escomptés ») à la date actuelle. Le résultat est une valeur actuelle des revenus futurs - c'est-à-dire le montant qu'un investisseur serait prêt à payer aujourd'hui pour obtenir ces revenus dans les années à venir.
La méthode DCF est notamment utilisée pour les droits d'utilisation limités ou limités dans le temps, tels que l'usufruit, les droits d'habitation et les droits de construction.
La méthode de la valeur résiduelle est surtout utilisée par les investisseurs et les développeurs de projets pour déterminer le prix maximal économiquement supportable d'un terrain. Elle est particulièrement adaptée aux développements de projets, aux changements d'affectation ou aux démolitions.
La valeur du terrain est déterminée par :
produit futur de la vente ou valeur de rendement
- coûts d'investissement (p. ex. construction, planification, commercialisation)
= valeur résiduelle (valeur du terrain)
Cette méthode est utile lorsqu'il n'existe pas encore de bien immobilier fini, mais seulement un potentiel de développement. Elle tient compte des revenus et des dépenses futurs et montre si un projet est économiquement rentable.
Après avoir examiné les possibilités d'évaluation rapide en ligne, la question se pose de savoir à qui d'autre je peux m'adresser si j'ai besoin d'une évaluation immobilière. Il existe un certain nombre de prestataires professionnels qui peuvent être pris en considération en fonction des besoins et des occasions. Voici un aperçu des principales options et de leurs avantages et inconvénients respectifs.
Parmi les fournisseurs d'évaluations hédonistes les plus connus et les mieux établis en Suisse, on trouve le CIFI et Wüest Partner. Ces deux entreprises fournissent des estimations neutres et basées sur des données concernant la valeur des biens immobiliers, en se basant sur des comparaisons approfondies du marché et des modèles statistiques. Même si la méthode hédoniste est connue pour sa précision, il est recommandé de ne pas procéder à l'évaluation de son propre chef. Des connaissances spécialisées sont nécessaires, tant pour la saisie correcte des données du bien que pour l'interprétation pertinente des résultats.
De nombreux courtiers immobiliers proposent des évaluations gratuites dans le cadre de leurs services. Ces évaluations peuvent être tout à fait utiles - en particulier si l'on souhaite d'abord se faire une idée générale sans engager de frais importants. Toutefois, les évaluations des courtiers ne sont pas toujours totalement neutres. Comme les courtiers ont généralement tout intérêt à obtenir le mandat de courtage, il peut y avoir des écarts, conscients ou inconscients : Si le mandat est quasiment assuré, il arrive que le bien immobilier soit évalué un peu plus bas afin de faciliter la commercialisation. En revanche, si plusieurs courtiers immobiliers sont impliqués, les estimations ont tendance à être plus élevées - dans l'espoir d’obtenir le mandat. Malgré cette dynamique, l'évaluation d'un courtier immobilier peut s'avérer précieuse en tant que première orientation.
Les architectes et les évaluateurs immobiliers réalisent généralement des évaluations immobilières très détaillées. Dans de nombreux cas, ils utilisent la méthode de la valeur réelle, en particulier pour les biens uniques ou difficilement comparables, comme les biens immobiliers d'amateur. Cette méthode d'évaluation peut s'avérer particulièrement utile lorsque les valeurs de comparaison basées sur le marché font défaut.
Il faut toutefois tenir compte de certaines restrictions : La situation actuelle du marché n'est pas prise en compte, ce qui peut être un inconvénient lorsqu'une vente est prévue dans les plus brefs délais. A cela s'ajoutent généralement des coûts relativement élevés, c'est-à-dire de l'ordre de quatre chiffres, qui peuvent être dissuasifs pour les propriétaires.
Lorsqu'il s'agit de vendre un bien immobilier, une évaluation réaliste et fondée est donc cruciale. Ce n'est qu'en connaissant la valeur réelle du marché que l'on peut fixer le prix de vente idéal et éviter des pertes inutiles ou une longue durée de commercialisation. Bestag s'est spécialisé dans l'aide aux propriétaires à cette étape précise, grâce à une approche d'évaluation unique et indépendante qui allie neutralité, proximité du marché et expertise.
Bestag suit une approche d'évaluation hybride qui combine les points forts de différentes méthodes afin de permettre une évaluation particulièrement fondée.
D'une part, Bestag établit deux évaluations hédonistes - basées sur les modèles des deux fournisseurs de référence en Suisse, CIFI et Wüest Partner. Ils obtiennent deux évaluations sur la base de milliers de transactions comparables sur le marché.
D'autre part, il est fait appel aux trois courtiers immobiliers locaux les plus qualifiés qui évaluent individuellement votre bien. Ces courtiers disposent de connaissances approfondies du marché dans votre région et peuvent estimer votre bien immobilier de manière réaliste.
Au final, vous disposez d'un rapport d'évaluation comprenant un total de cinq évaluations professionnelles, accompagné de recommandations personnalisées pour vous accompagner dans votre prise de décision.
Un avantage supplémentaire : vous profitez de ces différentes perspectives sans avoir à vous engager avec un courtier immobilier particulier. En effet, Bestag agit en tant qu'instance neutre et veille à ce que vous soyez conseillé de manière indépendante - libre de tout intérêt de vente.
Tout au long du processus d'évaluation et de vente, votre conseiller clientèle personnel Bestag vous accompagne. Ce spécialiste neutre coordonne toutes les étapes et se tient à vos côtés pour vous conseiller. Cela crée de la transparence, vous décharge d'une partie de l'organisation et garantit que vos intérêts soient systématiquement défendus.
La qualité et la fiabilité de l'évaluation immobilière de Bestag ont déjà été reconnues à plusieurs reprises :
Real Estate Award 2023 : Bestag a reçu le Real Estate Award suisse dans la catégorie « commercialisation », ce qui souligne le caractère innovant et l'efficacité de son approche.
Partenariats : depuis 2024, Bestag est partenaire officiel de l'Ordre des Avocats Vaudois (OAV) et est recommandé par l'Association Suisse des Curateurs Professionnels (ASCP).
Satisfaction des clients : de nombreux retours positifs et de superbes évaluations Google (Zurich, Berne et Lausanne) témoignent de la satisfaction des clients.