La vente d'une maison ou d’un appartement est pour beaucoup un événement unique – et en même temps une décision financière importante. Il est donc d'autant plus important d'éviter les erreurs typiques lors de la vente d'une maison ou d’un appartement.
Malheureusement, la pratique montre que même de petits oublis peuvent rapidement entraîner d'importantes pertes financières. Cet article vous montre les pièges les plus courants lors de la vente immobilière – et comment les éviter.
Une évaluation solide est essentielle pour réussir la vente de sa maison. Si elle est trop basse, vous perdrez de l'argent. Si elle est trop élevée, vous éloignez les clients potentiels – le bien reste sur le marché.
Certains propriétaires se fient exclusivement à une seule évaluation hédoniste – par exemple, celle de leur banque ou d'un outil en ligne. Il faut noter que les évaluations hédonistes peuvent varier considérablement selon le fournisseur, les données disponibles et l'algorithme. Un chiffre isolé ne constitue donc pas une base de décision fiable. Surtout pour les objets spécifiques – comme les objets de luxe et de collection ou les biens avec des particularités – la méthode atteint ses limites. Une seule évaluation hédoniste ne vous donnera qu’une idée approximative de la valeur de votre bien.
Il est encore plus risqué de fixer le prix de vente après une comparaison des prix affichés sur les différentes plateformes immobilières. Si, par exemple, des objets sont proposés trop cher, ils restent longtemps affichés et faussent la base de comparaison. Par conséquent, de telles comparaisons sont inexactes et conduisent généralement à une surévaluation systématique. De plus, il manque des informations sur les prix de vente obtenus, l'état des objets ou les différences régionales. Une évaluation juste nécessite un travail plus approfondi que de simples recherches sur les annonces en ligne.
Une erreur fréquente lors de la vente immobilière : Le propriétaire recueille plusieurs offres de courtiers – une idée fondamentalement bonne. Mais sans conditions-cadres claires, une surenchère se produit souvent : Chaque courtier promet le prix le plus élevé pour obtenir le mandat. Le résultat ? Une évaluation irréaliste élevée qui ne peut pas être maintenue sur le marché plus tard. Une longue durée de commercialisation menace et, dans le pire des cas, une vente en dessous de l'objectif initial.
Le principal problème d'une évaluation erronée ne réside pas seulement dans la fixation du prix. Elle conduit à une commercialisation « aveugle » – sans stratégie claire. Plus critique encore : Dès qu'une première offre est faite, la base de comparaison manque. L'offre est-elle bonne ? Trop basse ? Est-elle adaptée à la situation du marché ? Sans une évaluation approfondie, il ne reste que l'intuition ou le hasard. On gâche ainsi la chance d'une vente réussie et stratégiquement réfléchie.
Vous voulez en savoir plus sur les évaluations immobilières ? Alors lisez notre article : Évaluation immobilière : comment connaître la vraie valeur.
Ou demandez une évaluation rapide pour avoir un premier point de repère :
Même si le prix est correct, une préparation insuffisante peut perturber considérablement la vente de la maison.
De nombreux propriétaires sous-estiment à quel point des petits défauts influencent la perception. Une couche de peinture fraîche, des portes huilées ou un jardin soigné coûtent peu – mais influencent considérablement la première impression. Les acheteurs perçoivent les dommages visibles comme le signe qu’un investissement global sera nécessaire. Bien que les grandes rénovations soient rarement rentables avant la vente, soigner les détails augmente considérablement la valeur perçue de votre propriété.
Trop d'objets personnels, de photos de famille ou des pièces surchargées ne semblent pas seulement chaotiques, mais empêchent également les acheteurs potentiels de se projeter dans le bien. Le désordre ou les défauts visibles sont également dissuasifs. Un intérieur et un extérieur bien rangés et agréablement présentés, le plus neutre possible, aide les prospects à reconnaître la valeur – et à s'y attacher émotionnellement.
Ceci est particulièrement vrai lors de la première visite mais également pour les photos de l'annonce en ligne. Ici, la première impression compte : Si une pièce est encombrée, elle semble plus petite. Si les objets personnels sont omniprésents, le bien semble étranger – peu invitant. L'objectif est de créer une atmosphère neutre et en même temps chaleureuse.
Certains propriétaires souhaitent vendre leur maison le plus rapidement possible – que ce soit à cause d'un déménagement prévu, d'un héritage ou d'une pression financière. D'autres, en revanche, hésitent pendant des mois voire des années, alors que la vente aurait eu du sens depuis longtemps. Les deux comportements peuvent avoir un impact négatif sur le résultat.
Un démarrage de vente précipité conduit souvent à négliger les préparatifs essentiels : L'évaluation est inexacte, la commercialisation est insuffisante, des documents importants manquent ou le premier courtier venu est mandaté. Cela gaspille du potentiel – souvent sans que le propriétaire ne s'en rende compte.
D'autre part, trop attendre peut également nuire. Le marché évolue constamment. Les bonnes fenêtres temporelles – par exemple, en raison de faibles taux d'intérêt – peuvent soudainement se fermer.
Vous vous demandez comment organiser au mieux la vente de votre bien immobilier ? Alors lisez ici notre article « Vente immobilière : Ce qu'il faut savoir pour une transaction réussie ».
Le choix du courtier est déterminant pour le succès de la vente. Mais ici aussi, de nombreuses erreurs se produisent – souvent par ignorance ou par facilité. Ces trois mauvaises décisions coûtent le plus cher :
Les recommandations de l'entourage amical ou familial sont rapidement faites – et souvent bien intentionnées. Mais elles ne mènent pas automatiquement à la meilleure décision. En effet : Ce n'est pas parce qu'un courtier a fourni d’excellentes prestations pour la vente d’un certain bien qu'il est le bon choix pour votre objet. Chaque bien est différent – l'emplacement, l'état, le groupe cible et le type d'objet nécessitent une approche spécifique.
Le choix du courtier ne doit donc pas être basé sur la sympathie personnelle ou les recommandations, mais sur des critères objectifs : spécialisation dans votre type d'objet, succès prouvés dans la région, présentation professionnelle et un concept clair pour la commercialisation. Ce n'est qu'ainsi que vous vous assurez le meilleur soutien possible sur la voie d'une vente immobilière réussie.
Les courtiers à prix fixe ou les fournisseurs discount promettent à première vue une économie attrayante – car leur commission est soit forfaitaire, soit particulièrement basse. Mais ce qui semble d'abord être une bonne affaire s'avère souvent être une mauvaise décision, des plus coûteuses. Le modèle commercial sous-jacent est basé sur la masse plutôt que sur la qualité : Il s'agit de traiter le plus grand nombre de mandats possible – et le plus rapidement possible. Dans la pratique, cela signifie que les biens sont souvent délibérément sous-évalués pour être vendus rapidement.
Même avec les courtiers discount, il manque souvent des prestations importantes. Au lieu de cela, vous recevez un service « standard » – indépendamment des exigences individuelles de votre bien.
De plus, les deux modèles n'incitent pas le courtier à s'engager particulièrement. Que votre bien soit vendu au prix le plus élevé ou au prix le plus bas, cela joue peu ou pas de rôle sur sa rémunération.
Bien sûr, la relation avec le courtier doit être bonne. Mais la sympathie seule ne suffit pas. Les courtiers professionnels sont habitués à bien se vendre – cela fait partie de leur métier. Ce qui est déterminant, ce sont l'expérience, les connaissances spécialisées, la connaissance du marché et le bilan de réussite objectif. Ne vous laissez pas tromper par la première impression.
Vous souhaitez en savoir plus sur la manière dont vous devez procéder pour choisir un courtier ou comment nous pouvons vous aider ? Alors lisez notre article sur le choix d'un courtier immobilier en Suisse.
Même avec une bonne évaluation et un choix réfléchi du courtier, la commercialisation peut mal tourner si la stratégie et les supports ne sont pas convaincants.
Le matériel de commercialisation est souvent le tout premier point de contact entre l'acheteur et le bien immobilier – et donc essentiel. Les annonces avec des photos floues prises avec un téléphone portable, des plans manquants ou obsolètes ainsi que des textes sans âme ne laissent pas une impression professionnelle. Au contraire, ils semblent négligés et font apparaître le bien sous un jour moins favorable qu'il ne le mériterait.
Il ne s'agit pas de mettre en scène le bien de manière irréaliste, mais de montrer son potentiel de manière optimale. Des photos professionnelles avec une bonne lumière, des pièces rangées, des plans lisibles et à jour ainsi qu'un texte descriptif émotionnellement attrayant font la différence. Une bonne annonce tire le maximum du bien – et suscite chez les personnes intéressées le désir d'en savoir plus ou de fixer un rendez-vous de visite.
Une commercialisation trop courte ou trop unilatérale empêche d'atteindre suffisamment de personnes intéressées. De nombreuses ventes échouent parce que le bien n'a été proposé que sur un seul portail et sans ciblage clair. La bonne durée joue également un rôle : si le bien reste trop longtemps en ligne, il donne l'impression d'être invendu. Une stratégie ciblée sur plusieurs canaux est essentielle.
La procédure d'enchères peut être un moyen efficace d'obtenir le meilleur prix – mais seulement si elle est utilisée correctement. Tous les biens immobiliers ne s'y prêtent pas. La fixation du prix correct et le groupe cible approprié sont déterminants. Si la procédure est mal mise en place, elle peut décourager les personnes intéressées et bloquer le processus de vente.
Conclusion : Une procédure d'enchères peut être une stratégie efficace – mais seulement pour des biens adaptés, une stratégie de prix fondée et une mise en œuvre professionnelle.
Un aspect souvent négligé lors de la vente d'une maison : le contrat de courtage. Pourtant, il est essentiel pour défendre vos droits et obligations dans le processus de vente.
Certains contrats de courtage contiennent des clauses problématiques – comme une disposition de prix minimum. Celle-ci vous oblige éventuellement à payer la commission, même si l'offre est inférieure à la valeur souhaitée. De telles clauses limitent votre liberté de décision et servent généralement les intérêts du courtier, et non les vôtres.
La règle est donc la suivante : lisez attentivement les contrats de courtage et demandez conseil en cas de doute. Un contrat équitable ne devrait pas contenir de clauses exotiques ou unilatérales.
Sans le système de bonus-malus, le courtier n'est pas incité à obtenir réellement le prix le plus élevé. Un tel mécanisme fait en sorte que l'agent immobilier soit récompensé en cas de succès de vente élevé - et gagne moins s'il n'atteint pas une valeur cible. Ainsi, ses intérêts sont alignés sur les vôtres en tant que vendeur.
Vous souhaitez en savoir plus sur les contrats de courtage ? Consultez notre article sur les contrats de courtage pour obtenir toutes les informations nécessaires.
La multitude d'erreurs possibles montre que la vente d’une maison ou d’un appartement réussie est complexe. Celui qui ne dispose pas d’une expérience régulière avec des ventes immobilières risque rapidement de perdre de l'argent. Un partenaire expérimenté et indépendant comme Bestag apporte sécurité et sérénité.
En tant que propriétaire, vous manquez souvent d'expérience en matière de ventes immobilières. Bestag apporte une expertise approfondie – indépendante et neutre. Nous accompagnons le processus de vente de l'évaluation du bien au choix du courtier, jusqu'à la rédaction du contrat. Ainsi, vous évitez les pièges typiques et vous assurez les meilleurs résultats possibles.
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