La vente d'un bien immobilier est généralement la plus grande transaction financière de la vie d’un particulier en Suisse. Mais la plupart des gens ne vendent qu'une seule fois une maison ou un appartement, ils manquent donc d'expérience et ne connaissent pas les pièges qui les attendent.
À noter : En Suisse, la plupart des achats immobiliers sont financés à l'aide d'une hypothèque, qui représente en général environ 80% du prix d'achat. Normalement, 15% de la valeur du bien est amorti au cours des premières années. Le bien immobilier reste donc financé à hauteur d'environ deux tiers par la banque. Si vous vendez votre bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur réelle, cela réduit d'autant plus votre capital restant, car vous devez d'abord rembourser l'hypothèque avec le produit de la vente.
Voici un exemple de calcul :
Monsieur Meier achète une maison pour 1 million de CHF et la conserve pendant 10 ans (avec une hypothèque de 800 000 CHF, qui s'élève encore à 700 000 CHF après 10 ans). Supposons que la valeur réelle ait augmenté à CHF 1,15 million au moment de la vente de la propriété.
Monsieur Meier fait confiance au premier courtier venu, qui estime la valeur à CHF 1,05 million. Le courtier parvient à vendre la maison à ce prix en l'espace de quelques semaines. Monsieur Meier rembourse l'hypothèque et se réjouit de la plus-value.
Si nous comparons maintenant cette vente immobilière avec la meilleure vente possible (valeur réelle), les conséquences sont importantes :
Prix de vente : CHF 1.05 million
Remboursement de l'hypothèque : CHF 0,7 million
Capital de M. Meier : CHF 0.35 million
Vente au meilleur prix :
Prix de vente : CHF 1.15 million
Remboursement de l'hypothèque : CHF 0,7 million
Capital de M. Meier : CHF 0.45 million
Conclusion :
La plus-value de cent mille francs a une influence énorme sur son capital (+29%) et sur son rendement.
Dans cet article, nous montrons ce à quoi il faut faire attention lors de la vente d'un bien immobilier et ce qu'il faut absolument éviter. Il est extrêmement important d'adopter la bonne approche, sans quoi vous risquez de perdre beaucoup d'argent.
En outre, vous pouvez lire comment Bestag peut vous aider.
Lors de la vente d'un bien immobilier, une évaluation précise et fondée est indispensable pour déterminer le prix optimal et mener à bien le processus de vente. Mais les évaluations peuvent souvent être très différentes.
Les différentes méthodes d'évaluation, les points de données manquants ou erronés et les différentes connaissances du marché des courtiers font que certaines évaluations peuvent différer sensiblement les unes des autres. C'est pourquoi nous vous recommandons de demander plusieurs évaluations afin de pouvoir constater des écarts importants et de délimiter plus précisément la valeur réelle.
Nous partons ici d'une vente immobilière standard (maison ou appartement). Dans ce cas, les deux méthodes d'évaluation suivantes sont généralement appliquées : L'évaluation hédoniste et la méthode de la valeur réelle.
Évaluations hédoniste
L'évaluation hédoniste est une méthode de comparaison statistique qui enregistre des caractéristiques telles que l'emplacement, la taille, l'état et l'âge du bien immobilier et les compare à des biens déjà vendus. Comme elle se base sur des données de vente passées et que les calculs varient selon les fournisseurs, il est recommandé de demander plusieurs évaluations hédonistes. Les évaluations hédonistes sont la méthode la plus répandue pour les ventes immobilières à venir.
Inconvénient : l'évaluateur saisit les points de données et a une grande influence sur l'évaluation. De plus, il en résulte une fourchette de valeurs allant jusqu'à 20%, qui ne peut être estimée plus précisément que par une personne ayant des connaissances du marché local.
Méthode de la valeur réelle :
Ici, la valeur du terrain est additionnée à la valeur actuelle du bâtiment. La valeur foncière tient compte de facteurs tels que le taux d'imposition de la commune, les prix comparatifs de sites similaires et la proximité de la ville. La valeur actuelle du bâtiment est déterminée en calculant le coût d'une nouvelle construction hypothétique, y compris les frais annexes et les dépenses d'aménagement des environs. Une dépréciation due à l'âge et à l'état est ensuite déduite.
Inconvénient : cette méthode ne reflète pas directement la situation actuelle du marché - sauf pour la valeur du terrain - et ne convient par conséquent que pour les objets d'amateur et de luxe.
Pour obtenir une évaluation fiable, il convient de faire appel à plusieurs courtiers qualifiés ayant une réelle connaissance du marché local. Différentes perspectives et évaluations permettent de déterminer un niveau de prix réaliste.
En outre, il est recommandé de demander des évaluations hédonistes à un prestataire neutre. Les évaluations hédonistes jouent également un rôle important pour les banques, car elles sont généralement utilisées comme base pour l'octroi d'hypothèques.
Vous voulez en savoir plus sur les évaluations immobilières ? Lisez notre article sur l'évaluation immobilière.
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Dans la première étape, vous avez appris que vous deviez obtenir plusieurs évaluations de courtiers spécialisés localement. Mais à quoi devez-vous faire attention lors de votre sélection ?
Après avoir sélectionné plusieurs agents immobiliers, invitez-les à une visite. N'hésitez pas à faire savoir aux agents immobiliers que vous demandez plusieurs avis. La concurrence permet d'obtenir de meilleures offres, mais comporte le risque de surévaluations. Pour éviter cela, annoncez un bonus-malus (plus d'informations à ce sujet à la 3e étape).
La visite permet à l'agent immobilier d'évaluer plus précisément l'état et le standing du bien. Vous avez également la possibilité de rencontrer personnellement l'agent immobilier et de lui poser des questions.
Vous souhaitez en savoir plus sur le choix d'un agent immobilier ? Alors lisez ici les 10 conseils pour choisir le bon courtier.
Il existe de nombreux contrats de courtage différents, mais ils ont tous un point commun : ils prennent principalement en compte les intérêts des courtiers, qui sont contraires aux vôtres.
Nous abordons ici trois clauses que vous devriez examiner attentivement. Si vous ne voulez prendre aucun risque, nous vous recommandons de faire examiner le contrat de courtage par un spécialiste indépendant.
Le contrat précise quels services sont prévus par la commission convenue. Soyez particulièrement attentif aux frais supplémentaires qui peuvent être facturés. En règle générale, la commission s'élève à environ trois pour cent et couvre tous les frais.
Faites en outre insérer une clause de bonus-malus, afin que le courtier soit également motivé financièrement pour obtenir le meilleur pour vous (plus d'informations à ce sujet dans le chapitre suivant, erreur n° 4).
La clause de prix minimum stipule que l'agent immobilier a droit à sa commission s'il présente une personne prête à payer un prix minimum fixé par écrit. Toutefois, ce prix minimum peut être nettement inférieur à la valeur estimée du bien immobilier indiquée auparavant par l'agent immobilier. Lisez donc attentivement ce qui précède.
D'ailleurs, un prix minimum dans le contrat peut aussi être juste, à savoir si le prix minimum est identique à la valeur de marché estimée.
Prenez votre temps pour choisir votre agent immobilier. Toutefois, une fois que vous êtes sûr de vous, vous devez lui donner un contrat d'exclusivité. Lors de la commercialisation, la situation de concurrence aurait plutôt tendance à faire hésiter les agents immobiliers à engager des frais et des efforts, de peur qu'un autre ne conclue en premier (et qu'ils se retrouvent donc sans rien).
Dans le cas d'un contrat d'exclusivité, le courtier obtient une chance équitable et limitée dans le temps. Il mettra tout en œuvre pour pouvoir conclure la vente.
Beaucoup de choses peuvent mal tourner lors de la vente d'un bien immobilier. Une liste de toutes les erreurs possibles dépasserait largement le cadre de cet article. Nous souhaitons néanmoins vous présenter quelques erreurs et pièges.
Vendre soi-même n'a en principe de sens que si vous vendez un appartement en copropriété dans un lotissement où plusieurs appartements ont été vendus récemment et que vous connaissez bien les prix. En outre, vous devez avoir le courage d'effectuer les travaux liés à la vente.
Sinon, un agent immobilier local qualifié obtiendra généralement plus pour vous, même après déduction de sa commission.
Les courtiers à prix fixe travaillent, comme leur nom l'indique, avec une rémunération forfaitaire. Si vous souhaitez comparer les courtiers à prix fixe aux courtiers traditionnels, vous ne devez pas seulement considérer les coûts, mais surtout le produit net escompté (prix de vente escompté moins la commission). Il est également conseillé d'examiner l'étendue des services proposés - avec les courtiers à prix fixe, il se peut par exemple que vous deviez effectuer vous-même les visites.
Notre conclusion concernant les agents immobiliers à prix fixe est la suivante : éloignez-vous ! Ce modèle commercial vise à vendre des biens immobiliers rapidement et à bas prix, sans réelle incitation à obtenir le meilleur prix pour vous. Si un prix de vente plus élevé est réalisé, l'agent immobilier à prix fixe n'y gagne rien. Pourquoi devrait-il donc faire le kilomètre supplémentaire pour vous ?
La vente d'un bien immobilier est d'autant plus facile que le prix est bas. Si vous ne demandez qu'une évaluation à un agent immobilier et que vous lui donnez ensuite l'ordre de vendre, le risque de sous-évaluation est très élevé.
Une sous-évaluation permet à l'agent immobilier d'accélérer la vente et de minimiser ses dépenses. Demandez donc dans tous les cas à plusieurs courtiers et informez-les de la situation concurrentielle. Et ne donnez aucune indication sur le prix.
Mettez en place une incitation financière pour le courtier en faisant insérer une clause de bonus-malus dans le contrat. Cela présente deux avantages :
Pour que votre bien immobilier puisse être évalué de manière sérieuse et aussi précise que possible, vous devez fournir à l'agent immobilier toutes les informations et tous les documents dont il a besoin. Il y a une exception : ne donnez pas de prix - ni le prix souhaité, ni le prix d'achat, ni le prix d'évaluation des autres courtiers, ni le montant de l'hypothèque.
En effet, ces indications peuvent influencer inutilement l'évaluation. Laissez l'agent immobilier évaluer sans préjugés.
Il est faux de croire que chaque enchère permet d'atteindre le prix de vente le plus élevé possible. Pour qu'une procédure d'adjudication soit couronnée de succès, il faut faire beaucoup de choses correctement : Le bon prix de départ, le bon public, un processus transparent, etc.. Dans le cas contraire, une procédure d'adjudication peut également décourager les acheteurs potentiels.
En outre, une procédure d'enchères n'est adaptée qu'aux biens immobiliers extrêmement recherchés, situés dans un endroit très prisé et qui intéressent des personnes très fortunées.
Pablo Mobèche, client de Bestag, dans une courte vidéo.
Dans les chapitres précédents, vous avez appris pourquoi la vente d'un bien immobilier peut être une entreprise complexe pour les non-initiés. Si des erreurs sont commises lors de l'évaluation, du choix de l'agent immobilier ou du contrat de courtage, cela a généralement des conséquences financières importantes pour le vendeur.
C'est précisément pour éviter cela que Bestag a été créé. Bestag accompagne les vendeurs de biens immobiliers en les conseillant jusqu'à la signature de l'acte notarié. Ce service est unique en Suisse et repose sur trois piliers :
Pour trouver les agents immobiliers les mieux adaptés à votre vente immobilière, nous avons recours à notre base de données unique en Suisse de tous les agents immobiliers actifs.
Pour vous permettre de faire une évaluation aussi fiable et réaliste que possible, nous obtenons au total cinq évaluations de deux types :
Il en résulte pour vous un état des lieux transparent et fiable, que notre conseiller clientèle local discutera avec vous.
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Comme vous avez pu le lire dans le chapitre précédent, les contrats de courtage sont normalement axés sur les intérêts des courtiers. Nous les remanions - dans votre intérêt :
Bestag a déjà accompagné plus de 500 ventes de biens immobiliers - vous profitez de l'expérience acquise à cette occasion.
Et même après la signature du contrat de courtage, votre conseiller à la clientèle Bestag vous accompagne - jusqu'à la vente réussie. Vous avez à tout moment un spécialiste neutre à vos côtés.
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