La vente immobilière suivie de l'achat d'un bien plus petit - également appelé « downgrade » - est une étape importante. La question se pose en particulier pour les « empty nests » dont les enfants ont quitté la maison : rester ou partir ?
Dans cet article, nous vous expliquons ce qu'est un downgrade, quels sont les défis qui vous attendent et comment tirer le meilleur parti de votre bien immobilier. Vous apprendrez également comment Bestag vous accompagne de manière professionnelle dans cette démarche.
Un downgrade désigne la démarche consistant à vendre son grand logement - souvent une maison - et à le remplacer par un bien immobilier plus petit et mieux adapté à ses vieux jours. Pour de nombreux propriétaires retraités, il s'agit d'une décision émotionnelle : On laisse des souvenirs derrière soi, mais on gagne en qualité de vie. Il est important de bien préparer cette étape, tant sur le plan financier que sur celui de l'organisation. En effet, ce n'est que lorsque la vente et le nouvel achat sont soigneusement planifiés que la transition peut se faire en douceur et en toute autonomie.
Vous vous demandez comment organiser au mieux la vente de votre bien immobilier ? Alors lisez ici notre article ”Vente immobilière : Ce qu'il faut savoir pour une transaction réussie “.
On appelle « Empty Nester » les couples ou les personnes seules dont les enfants ont quitté la maison et qui vivent désormais seuls dans la maison familiale autrefois très animée. Souvent, on reste d'abord dans sa maison de famille - par habitude, par confort ou par attachement émotionnel. Mais tôt ou tard, on constate que la maison est trop grande, que les frais d'entretien sont élevés et qu'il y a trop de pièces inutilisées. C'est précisément à ce moment-là qu'il vaut la peine de se demander si une maison (ou un appartement) plus petite et mieux adaptée ne pourrait pas apporter une meilleure qualité de vie - avant que l'on ne soit contraint plus tard de déménager dans la précipitation.
De nombreux propriétaires immobiliers ne se décident à vendre que lorsqu'une raison concrète les y contraint. Les raisons les plus fréquentes sont la perte du partenaire ou des problèmes de santé qui rendent la vie difficile dans la maison actuelle - par exemple à cause d'escaliers, de plusieurs étages ou de la dépendance à la voiture. La situation devient particulièrement critique lorsque l'on est dépendant d'aides à la mobilité ou que les tâches quotidiennes deviennent un fardeau. Si l'on agit suffisamment tôt - idéalement entre 70 et 75 ans - on peut encore prendre la décision de manière autonome. Plus tard, cela devient nettement plus difficile, non seulement sur le plan émotionnel, mais aussi sur le plan logistique.
Le principal avantage d'un déménagement précoce : vous restez autonome plus longtemps et gagnez en qualité de vie. Un bien immobilier adapté à ses nouvelles priorités - idéalement sans escalier, avec un ascenseur ou de plein-pied, bien desservi par les transports publics et les commerces - simplifie énormément le quotidien. Au lieu de devoir s'occuper d'une grande maison, on vit plus confortablement, plus efficacement et souvent à moindre coût. De plus, vous évitez le stress d'un déménagement involontaire, par exemple dans une maison de retraite. Un déménagement précoce et volontaire vous redonne le contrôle de votre logement, de votre vie - et peut rendre la retraite nettement plus agréable.
Un downgrade n'apporte pas que des avantages, mais aussi quelques écueils. Il faut avant tout bien coordonner le temps et les finances entre la vente et le nouvel achat. Il est donc d'autant plus important de se pencher suffisamment tôt sur les défis typiques.
Pour de nombreux propriétaires retraités, il est particulièrement difficile d'obtenir une nouvelle hypothèque. La raison : le revenu diminue après la retraite, ce qui réduit la capacité financière du point de vue de la banque. Il est donc d'autant plus important de planifier intelligemment avec les fonds issus de la vente de l'ancien bien immobilier. Par exemple, si l'on vend un bien immobilier pour 1,2 million de francs et que l'on n'a que 500 000 francs d'hypothèque sur ce bien, on peut s'offrir un nouveau bien plus petit pour 1 million de francs avec seulement 30 % d'hypothèque. Cela réduit le risque bancaire et simplifie considérablement le financement - à condition que le processus soit bien coordonné.
L'un des plus grands défis du downgrade est la synchronisation de la vente et de l'achat. En effet, alors qu'une vente ne peut guère être accélérée (sauf par des réductions de prix massives), une vente peut très bien être retardée - par exemple par une date de remise plus tardive ou une négociation ciblée. Néanmoins, le timing est complexe.
Si l'on surévalue le prix du logement existant, on risque d'avoir de longs délais de vente. Inversement, une vente rapide à perte peut entraîner de lourdes pertes financières. C'est pourquoi une préparation stratégique est indispensable - idéalement avec un soutien neutre.
L'achat n'est pas toujours nécessaire. Certains propriétaires choisissent délibérément de louer après la vente. Cela apporte de la flexibilité - surtout si l'on ne souhaite pas encore se fixer sur un nouveau site ou un nouveau type de bien immobilier. L'inconvénient : l'impôt sur les gains immobiliers ne peut pas être reporté.
Il n'en reste pas moins que passer délibérément à la location permet de gagner du temps et de l'indépendance - ce qui est particulièrement précieux lorsque les évolutions en matière de santé ou de famille sont difficilement prévisibles. La décision ne devrait donc pas être prise uniquement sur le plan fiscal, mais de manière globale.
Un downgrade réussi repose sur une préparation minutieuse. Vendre ou acheter dans la précipitation, c'est risquer de prendre de mauvaises décisions coûteuses. C'est pourquoi il est essentiel de se pencher suffisamment tôt sur l'évaluation, le financement et la stratégie de vente. Cela permet d'éviter les décisions émotionnelles - et d'organiser une transition objective et réussie.
La première et la plus importante étape du downgrade est l'évaluation fondée de votre bien immobilier. Ce n'est qu'en évaluant de manière réaliste la valeur vénale de votre bien que vous pouvez faire des plans sérieux, que ce soit pour une nouvelle hypothèque, le prix d'achat du nouveau bien ou les conséquences fiscales. Des attentes trop élevées entraînent souvent de longs délais de commercialisation, tandis que des sous-évaluations détruisent un capital dont vous auriez bien besoin à la retraite. Une évaluation fiable permet d'y voir plus clair et de réaliser une vente réaliste et réussie.
Vous voulez en savoir plus sur les évaluations immobilières ? Alors lisez notre article : Évaluation immobilière : comment connaître la vraie valeur.
Ou demandez une évaluation rapide pour avoir un premier point de repère :
C'est précisément pour les ventes à l'âge de la retraite qu'il est recommandé de commercialiser avec un prix cible clairement défini - et non avec une marge de négociation de 3 à 5 %, comme c'est souvent le cas. Pourquoi ? Parce que le temps est un facteur critique et que des prix de départ trop élevés découragent les acheteurs potentiels. Important : même avec un prix cible, il reste une marge de négociation - surtout si plusieurs offres sont reçues. Parallèlement, ne révélez jamais aux acheteurs potentiels ou au courtier que vous êtes pressé par le temps. De telles informations ont un effet négatif sur la négociation et réduisent les chances d'obtenir un prix conforme au marché.
Avant de vendre, on se pose souvent la question suivante : comment puis-je encore améliorer la valeur de mon bien immobilier ? Il vaut la peine de jeter un coup d'œil attentif au potentiel de développement, en particulier pour les biens anciens. En effet, il arrive que la valeur réelle ne réside pas dans le bâtiment lui-même, mais dans le terrain - ou qu'il suffise de petits investissements pour le rendre plus attrayant.
Dans le cas d'anciennes maisons individuelles, il peut arriver que la valeur du terrain soit nettement supérieure à celle de la maison elle-même, surtout dans les zones urbaines. Dans ce cas, il est important de vérifier si une nouvelle construction est possible. Le règlement de construction et de zone permet de déterminer la surface qui pourrait être construite. L'évaluation devrait alors se faire selon la méthode de la valeur résiduelle, dans laquelle le produit potentiel de la vente d'une nouvelle construction détermine la valeur du terrain.
Vous souhaitez en savoir plus sur l'utilisation de la méthode de la valeur résiduelle ? Alors lisez notre article sur l'évaluation des terrains à bâtir et des parcelles.
Vendre ici sans analyse, c'est prendre le risque de vendre une parcelle de 2 millions comme une maison de 1 million - une erreur qui peut être évitée.
La question se pose souvent de savoir s'il vaut la peine de rénover avant de vendre. La réponse : rarement. Les rénovations coûteuses ne sont guère rentables, car les acheteurs ont souvent leurs propres idées et prévoient de toute façon des transformations. Dans de nombreux cas, une petite rénovation au pinceau suffit - peinture fraîche, fenêtres propres, jardin soigné. Ces mesures augmentent l'impression sans entraîner de coûts élevés. En revanche, des rénovations plus importantes ne valent la peine que si elles sont absolument nécessaires ou si elles augmentent la valeur de manière significative. Sinon, mieux vaut économiser de l'argent et vendre au prix du marché.
Un downgrade est un projet exigeant - sur le plan émotionnel, organisationnel et financier. Il est donc d'autant plus important d'avoir un partenaire expérimenté à ses côtés. Bestag vous soutient tout au long du processus.
Bestag propose l'évaluation la plus fiable du marché suisse. Grâce à des méthodes hédonistes neutres ainsi qu'à des valeurs comparatives de courtiers locaux expérimentés, vous obtenez une estimation fondée qui vous apporte clarté et sécurité dans votre planification. C'est particulièrement important en cas de downgrade: une surévaluation fait perdre un temps précieux, tandis qu'une sous-évaluation met en péril votre prévoyance vieillesse. Avec la bonne base, vous pouvez déterminer avec précision le moment de la vente, la stratégie de prix et le financement - et planifier sans souci votre prochaine étape de vie.
Chez Bestag, votre situation personnelle est au centre de nos préoccupations. Nous connaissons les défis typiques du downgrade et savons ce qui est important - que ce soit au niveau du timing, du choix du courtier ou du financement à la retraite. En collaboration avec nos partenaires, nous trouvons des solutions viables même dans des situations de départ délicates - par exemple avec des partenaires hypothécaires spécialisés qui s'adressent aux retraités. Nous nous chargeons en outre de la coordination avec les courtiers, examinons les offres de manière critique et aidons à retarder une vente si nécessaire.
Bestag a déjà accompagné avec succès de nombreux clients dans leur downgrade - avec des retours toujours positifs : Un accompagnement professionnel, un suivi individuel et un résultat qui a dépassé leurs attentes. La combinaison de conseils neutres, d'un choix de courtier basé sur des données et d'un soutien personnalisé est particulièrement appréciée. Si vous aussi, vous envisagez de franchir le pas, nous serons heureux d'être à vos côtés, en tant que partenaires expérimentés, loyaux et fiables.
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