Contrat de courtage exclusif vs. contrat de courtage non-exclusif : Quel modèle convient le mieux à votre vente immobilière ?

Les personnes qui souhaitent vendre un bien immobilier en Suisse par l'intermédiaire d'un agent immobilier sont souvent confrontées à la question suivante : quel est le bon contrat de courtage ? Que doit-il y figurer et que ne doit-il pas contenir ?

Un contrat de courtage règle la collaboration entre le propriétaire et le courtier. Il existe différents modèles, chacun avec ses avantages et ses inconvénients : le contrat de courtage exclusif et le contrat de courtage non-exclusif. Cet article explique les différences, ce à quoi vous devez faire attention et comment le contrat de courtage est conçu chez Bestag.

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Contrat de courtage - Qu'est-ce que c'est ?

Définition et bases juridiques du contrat de courtage

En Suisse, le contrat de courtage est régi par le Code des obligations (CO), notamment par l'article 404 du CO. Un contrat de courtage est un mandat par lequel le courtier s'engage, contre rémunération, à procurer la possibilité de conclure un contrat de vente, voire à provoquer une telle conclusion. Important : le contrat peut être révoqué à tout moment par les deux parties, puisqu'il s'agit d'un contrat de mandat. Cela protège les propriétaires, mais comporte aussi des incertitudes - c'est pourquoi il est important de connaître les conditions exactes du contrat.

Quelles sont les obligations liées à un contrat de courtage ?

Les obligations des courtiers et des propriétaires dépendent fortement du contrat concret. En principe :

Obligations du courtier : Commercialisation active, conseil, information régulière au propriétaire.
Obligations du propriétaire : Fournir toutes les informations pertinentes sur le bien immobilier, coopérer lors des visites.

Attention : certains courtiers exigent des frais fixes (par exemple pour les annonces ou les plaquettes de vente), indépendamment du fait que le bien immobilier soit vendu ou non. Les prestataires sérieux travaillent généralement selon le principe des « honoraires de réussite » - ils ne sont payés que si la vente est conclue avec succès. Il vaut néanmoins la peine de faire attention à l'échéance de la commission (« exigibility ») : Certains contrats exigent le paiement dès qu'une offre d'achat est faite, et non pas seulement au moment de la vente finale !

Quand un contrat de courtage est-il conclu et quelle est sa durée de validité ?

Un contrat de courtage peut être conclu par écrit, oralement ou tacitement (par un comportement concluant) - il n'existe pas de prescription formelle spécifique en Suisse.

Il est courant que le contrat ait une durée déterminée (par exemple de quatre à neuf mois) et qu'il soit reconduit tacitement s'il n'est pas résilié à temps. Les vendeurs devraient donc être très attentifs et se méfier des longues périodes d'engagement ou des reconductions automatiques.

À quoi faut-il faire attention dans le cadre d'un contrat de courtage ?

Vous connaissez maintenant les aspects fondamentaux d'un contrat de courtage. Dans l'étape suivante, nous allons approfondir le sujet, car la prudence est de mise lors de la conclusion d'un contrat de courtage : La plupart des modèles de contrat proviennent d'associations ou de groupements d'intérêts de courtiers - et sont donc souvent davantage axés sur les intérêts des courtiers que sur les vôtres en tant que vendeur. Il vaut donc la peine d'examiner attentivement les détails.

L'importance du contenu du contrat et des petits caractères

Prix minimum :
Veillez à ce que la commission ne se déclenche qu'en cas de vente à la valeur estimée convenue ou à une valeur supérieure. Les contrats qui exigent une commission dès qu'un prix minimum est atteint doivent être examinés d'un œil critique.
Paiement uniquement en cas de succès :
La commission ne doit être due qu'en cas de conclusion effective d'un contrat de vente. Les clauses telles que « Si un acheteur est présenté, la commission est due même en l'absence de vente » doivent absolument être refusées.
Frais préalables :
En règle générale, les courtiers immobiliers sérieux ne demandent pas de frais préalables - les exceptions concernent tout au plus les objets très exclusifs ou difficilement commercialisables (p. ex. les biens immobiliers de luxe ou d'amateur).
Double courtage :
Le double courtage peut conduire à des conflits d'intérêts et doit être exclu du contrat.

Bien comprendre la durée, la prolongation et la résiliation

Durée :
Les durées habituelles se situent entre quatre et neuf mois. N'oubliez pas qu'il faut souvent jusqu'à six mois à un agent immobilier pour vendre un appartement en copropriété en ville - dans les régions rurales, cela peut prendre jusqu'à un an. Donnez donc au courtier immobilier suffisamment de temps pour trouver un acheteur au meilleur prix possible.
Prolongation :
La plupart des contrats prévoient une prolongation automatique de la durée si le bien immobilier n'a pas été vendu et si vous, en tant que mandant, ne résiliez pas le contrat par écrit un mois avant son expiration.
Résiliation :
Conformément à l'article 404 CO, vous pouvez résilier le contrat de courtage à tout moment et sans aucune forme. Toutefois, si la résiliation intervient en « temps inopportun », vous êtes tenu de rembourser au courtier immobilier ses frais de commercialisation réellement engagés (par exemple, annonces, photographe). Les demandes forfaitaires de plusieurs milliers de francs sont inadmissibles - l'agent immobilier doit justifier concrètement ses dépenses.

Commission de courtage

La commission est généralement comprise entre 2 et 3 % du prix de vente - elle peut être plus élevée dans les régions de montagne et touristiques. Veillez à ce que la commission ne soit due qu'en cas de succès.

Ne tombez pas dans le piège du concept de la commission de l'acheteur, car : Il s'agit d'un pur jeu de calcul, vous recevez le montant de l'achat moins la commission. De plus, dans ce cas, c'est l'acheteur qui paie l'agent immobilier, ce dernier est-il encore votre représentant ?

Attention aux courtiers dits à prix fixe : juridiquement, ce ne sont pas des courtiers au sens classique du terme. Leur forfait est dû indépendamment du succès de la vente - il n'y a donc pas d'incitation à obtenir le meilleur prix possible. Au lieu de cela, l'accent est généralement mis sur la conclusion rapide d'un contrat.

Contrat de courtage exclusif vs. contrat de courtage non-exclusif - différences et conséquences

Quel modèle est le plus approprié : un contrat de courtage exclusif ou un contrat de courtage non-exclusif. Les deux variantes peuvent influencer le processus de vente de différentes manières. Nous expliquons ci-dessous les principales différences afin de vous aider à prendre votre décision.

Avantages et inconvénients d'un contrat de courtage non-exclusif

Dans le cas d'un mandat de courtage non-exclusif, tous les courtiers connaissent leur concurrence. De peur de ne pas recevoir d'honoraires au final, ils n'investissent généralement que peu de temps et d'argent dans la commercialisation. Souvent, le même bien immobilier est proposé sur des portails Internet à des prix différents - par exemple 1 million de francs chez le courtier A, 990'000 francs chez le courtier B et 980'000 francs chez le courtier C.

Cela ne semble pas sérieux aux yeux des acheteurs potentiels et donne l'impression que le vendeur est désespéré. Les acheteurs négocieront donc durement et tenteront de faire encore baisser le prix.

En outre, le risque existe de devoir payer deux fois les frais de courtage en cas de vente réussie à la même personne intéressée par deux courtiers. La seule façon de réduire ce risque est de documenter précisément, lors de chaque visite, quelle personne intéressée a été conduite par quel agent.

La seule contrepartie est la plus grande portée.

Comment fonctionne un contrat de courtage exclusif ?

Dans le cas d'un contrat exclusif, vous chargez obligatoirement un seul courtier immobilier de la vente de votre bien. Pour le courtier immobilier, cela signifie une perspective claire : s'il réussit à négocier, il reçoit la commission convenue. Cette sécurité le motive à faire preuve d'un grand engagement et à s'investir personnellement dans la commercialisation réussie de votre bien immobilier.

En règle générale, un contrat d'exclusivité est limité à une durée déterminée - généralement entre quatre et neuf mois. Durant ce délai, le courtier immobilier mettra tout en œuvre pour trouver un acheteur ou une acheteuse afin de mener à bien le mandat de vente. Car dans le cas contraire, il court le risque que vous fassiez appel à un autre intermédiaire à l'expiration de la durée du contrat.

Dans un tel modèle, le courtier immobilier présentera votre bien à des acheteurs potentiels ciblés et préenregistrés qui recherchent précisément un bien comme le vôtre. Il sera prêt à organiser des visites même en dehors des heures de bureau habituelles - par exemple le vendredi soir ou le samedi matin.

En bref, le courtier immobilier s'investira pleinement dans votre vente afin de vous soumettre une offre d'achat aux conditions souhaitées dans le délai convenu et de vous permettre de conclure la vente.

Conclure correctement des contrats de courtage - avec le soutien de Bestag

Avec Bestag, vous vous assurez des conditions contractuelles équitables, une transparence maximale et les meilleures chances de réussir votre vente immobilière - avec un accompagnement professionnel de la première consultation à la vente réussie.

Contrat de courtage exclusif dans votre intérêt

Bestag met à votre disposition un contrat de courtage soigneusement élaboré, axé sur les intérêts des vendeurs de biens immobiliers - sans clauses “exotiques”.

Après avoir soigneusement sélectionné le bon courtier immobilier, nous vous recommandons d'attribuer le mandat de vente en exclusivité. Vous créez ainsi des conditions claires et favorisez une commercialisation ciblée de votre bien immobilier.

Mettre l'accent sur la valeur estimée - incitation grâce au bonus-malus

Une fois que vous avez opté pour l'offre d'un courtier et que vous êtes satisfait de la valeur estimée, vous devriez mettre cette valeur estimée au centre de vos préoccupations.

Nous vous recommandons d'inclure une règle de bonus-malus dans le contrat : si le courtier immobilier dépasse la valeur estimée lors de la vente, il reçoit un bonus (par exemple 10 % de la plus-value). Si le prix de vente est inférieur, un malus est convenu - mais uniquement si vous acceptez la vente à un prix inférieur.

Les intérêts du vendeur et du courtier immobilier sont ainsi parfaitement alignés : Tous deux visent le prix de vente le plus élevé possible.

Durée proportionnelle du contrat

Bestag recommande de fixer la durée du contrat en fonction de la situation du marché et du type de bien immobilier.

Selon le bien, nous recommandons une durée comprise entre quatre et neuf mois - suffisamment longue pour permettre des efforts de vente sérieux, mais pas trop pour ne pas perdre en flexibilité.

Pas de frais fixes (sauf pour les biens immobiliers de luxe ou d'amateur)

Bestag attache une grande importance à la transparence : aucun frais fixe n'est prévu pour les activités de commercialisation, la commission couvre normalement tous les frais.

Ce n'est que pour les ventes particulièrement complexes - par exemple pour les biens immobiliers de luxe ou d'amateur - que certains frais préalables peuvent être équitables, judicieux et habituels.

Conseil neutre de A à Z - grâce à Bestag

En tant que vendeur, vous êtes au centre des préoccupations de Bestag. Vous avez des questions ou des incertitudes sur le contenu du contrat ? Vous pouvez compter à tout moment sur un conseil indépendant et neutre - du premier contact jusqu'à la conclusion réussie. Avec Bestag, vous vous assurez des conditions contractuelles équitables, une transparence maximale et les meilleures chances de réussir votre vente immobilière - accompagné par des professionnels, du premier conseil à la remise finale des clés.

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Foire aux Questions :

Qu'est-ce qu'un contrat de courtage dans le domaine immobilier ?

Un contrat de courtage immobilier est un accord entre un propriétaire souhaitant vendre son bien et un courtier immobilier. Il définit les droits et obligations de chaque partie dans le cadre de la mise en vente. En Suisse, on distingue principalement les contrats exclusifs et non exclusifs. Dans un contrat exclusif, un seul courtier est mandaté pour la vente. Le contrat peut également préciser ce qu’il se passe si le vendeur trouve un acquéreur par ses propres moyens, par exemple une réduction de la commission. Un contrat non exclusif permet de mandater plusieurs courtiers, voire de vendre soi-même. Toutefois, cette approche est peu efficace : les courtiers hésitent à investir du temps et des moyens (photos professionnelles, publicités, etc.) s’ils craignent de ne pas être rémunérés. En pratique, le mandat exclusif est donc généralement plus performant.

Quelle est la différence entre un contrat de courtage exclusif et non exclusif ?

Dans un contrat exclusif, seul le courtier mandaté a le droit de vendre le bien. Cela permet une meilleure coordination et incite le courtier à investir pleinement dans la commercialisation. Si le vendeur trouve lui-même un acquéreur, une clause peut prévoir une commission réduite – à condition que l’acheteur ait été déclaré au préalable. En revanche, un contrat non exclusif autorise plusieurs courtiers à commercialiser le bien, et le propriétaire peut aussi vendre directement. Dans ce cas, seul le professionnel qui conclut la vente est rémunéré. Cela peut paraître flexible, mais ce type de démarche comporte des risques : bien souvent, aucun courtier ne s’investit réellement dans la vente, craignant de travailler à perte. Par ailleurs, les courtiers seront plus pressés d’obtenir une offre dans l’espoir de convaincre le vendeur de l’accepter et d’être celui qui encaisse sa commission de courtage au détriment d’une bonne négociation pour obtenir le prix de vente le plus élevé. Résultat : un engagement limité, une visibilité réduite… et parfois une vente au rabais voire aucune vente.. Un contrat de courtage exclusif, lorsqu’il est bien rédigé et équilibré, s’avère donc généralement plus efficace et plus rentable.

Quelles sont les obligations d’un courtier dans un mandat de courtage immobilier ?

Le courtier immobilier a des obligations claires envers le propriétaire. Il doit s’engager activement dans la commercialisation du bien : cela passe par des photos professionnelles, la diffusion d’annonces sur les portails spécialisés, l’organisation des visites, ainsi que le suivi attentif des acheteurs potentiels.

Il a également un devoir de conseil, notamment sur le positionnement du prix, la stratégie de vente et la mise en valeur du bien. Par ailleurs, le courtier doit tenir le propriétaire informé régulièrement de l’avancée du processus : nombre de contacts, retours des visites, offres reçues, etc.

Un bon mandat de courtage détaille précisément tous ces points, assurant ainsi une collaboration efficace, transparente et tournée vers le succès. Le respect de ces engagements est la clé pour instaurer la confiance et assurer un processus de vente structuré.

Quelle est la durée typique d’un contrat de courtage en Suisse ?

La durée d’un contrat de courtage n’est pas fixée par la loi en Suisse – elle est librement convenue entre les parties. En pratique, une durée de 4 à 12 mois s’est imposée selon le type de bien et les conditions du marché. Pour un bien standard situé dans une région très demandée, une durée de 4 à 6 mois est souvent suffisante, car les acheteurs ne manquent pas. En revanche, pour des biens atypiques, luxueux ou situés dans des zones moins attractives, une période plus longue – jusqu’à 12 mois – peut être nécessaire pour trouver le bon acquéreur. Il est important de préciser dans le contrat ce qu’il advient à la fin du délai (renouvellement automatique, prolongation sur demande, fin du mandat, etc.).

Peut-on résilier un mandat de courtage immobilier avant son échéance ?

Oui. Selon l’article 404 du Code des obligations suisse (CO), un mandat de courtage peut être résilié à tout moment, sans préavis et sans forme particulière – même oralement. Néanmoins, il est fortement conseillé de confirmer la résiliation par écrit, afin d’éviter tout malentendu. Attention : si la résiliation intervient à un moment jugé inopportun – par exemple après que le courtier a engagé des frais, mais avant le début de la commercialisation – le courtier peut réclamer le remboursement des frais effectifs (photographe, publicité, plans, etc.). Ces frais doivent être justifiés par des pièces comptables. En revanche, aucune indemnité forfaitaire excessive ne peut être exigée. Il est donc essentiel de définir clairement dans le contrat comment sont traités ces coûts en cas de résiliation anticipée.

Quelles sont les conditions de rémunération prévues dans un contrat de courtage ?

La commission du courtier doit être clairement définie dans le contrat. En règle générale, elle ne devrait être due qu’en cas de vente effective – on parle alors d’une commission au succès. Cela signifie que si le bien n’est pas vendu, aucune rémunération n’est due. Certaines exceptions existent : dans des cas particuliers (objets complexes, propriétés de luxe, etc.), des frais fixes peuvent être justifiés pour couvrir des prestations spécifiques (photos, marketing ciblé, etc.). Ces coûts doivent être clairement chiffrés et acceptés à l’avance. Le contrat ne devrait en aucun cas prévoir une commission en cas d’échec de la vente. Une rémunération juste et transparente favorise une collaboration de qualité et aligne les intérêts du courtier et du vendeur sur un objectif commun : réussir la vente.

Quels sont les risques de signer un contrat de courtage sans le lire attentivement ?

Signer un contrat de courtage sans en lire les clauses en détail peut entraîner des surprises coûteuses. Certaines clauses peuvent être désavantageuses : par exemple, des frais fixes élevés, une commission due même sans vente, des durées de contrat excessives ou des conditions de résiliation contraignantes. Il peut aussi y avoir des engagements implicites (exclusivité automatique, interdiction de vendre soi-même, etc.). Ces éléments peuvent limiter votre liberté d’action et entraîner des coûts inattendus. Pour éviter cela, il est fortement recommandé de lire attentivement chaque clause, de poser des questions en cas de doute et, si nécessaire, de faire relire le contrat par un spécialiste. Un contrat clair et équilibré protège vos intérêts et vous permet de collaborer en toute confiance avec le courtier.

Le contrat de courtage est-il obligatoire pour vendre un bien immobilier ?

En Suisse, le contrat de courtage n’est pas obligatoire pour vendre un bien immobilier – vous pouvez légalement vendre votre propriété sans intermédiaire. Toutefois, dès lors qu’un courtier professionnel est impliqué, il est fortement recommandé d’établir un contrat écrit. Cela permet de définir clairement les rôles, les prestations, les délais et les conditions de rémunération. Un contrat écrit évite les malentendus et protège à la fois le vendeur et le courtier. Il précise notamment si le mandat est exclusif ou non, comment se déroule la résiliation et quels sont les frais éventuels. Même si la loi ne l’impose pas, un contrat de courtage formalisé est une base essentielle pour une collaboration structurée, transparente et efficace dans le cadre d’une vente immobilière.

Pourquoi choisir Bestag pour établir un contrat de courtage immobilier ?

Bestag propose un contrat de courtage équilibré, transparent et éprouvé dans la pratique, qui protège les intérêts des propriétaires. Il ne comporte aucune obligation de vente, ce qui laisse toute la liberté à la personne vendeuse. Les frais fixes sont évités dans la majorité des cas – sauf pour certains biens de niche ou de prestige nécessitant des efforts marketing particuliers. La durée du contrat est raisonnable et adaptée à l’objet. Bestag introduit également un système de bonus-malus innovant : si le courtier obtient un meilleur prix que prévu, il est récompensé. A l’inverse, sa commission se verra réduite pour un prix de vente inférieur à ses engagements, et ce à condition seulement que le vendeur accepte cette offre. Cela crée un alignement d’intérêts fort entre toutes les parties et incite le courtier à s’engager pleinement. Avec Bestag, vous avez la garantie d’un contrat clair et équitable – et d’un partenaire motivé à obtenir le meilleur résultat pour vous.