Contrat de courtage - Contrat exclusif immobilier | Bestag

Contrat de courtage exclusif vs. contrat de courtage non-exclusif- Quel modèle convient le mieux à votre vente immobilière ?

Les personnes qui souhaitent vendre un bien immobilier en Suisse par l'intermédiaire d'un agent immobilier sont souvent confrontées à la question suivante : quel est le bon contrat de courtage ? Que doit-il y figurer et que ne doit-il pas contenir ?

Un contrat de courtage règle la collaboration entre le propriétaire et le courtier. Il existe différents modèles, chacun avec ses avantages et ses inconvénients : le contrat de courtage exclusif et le contrat de courtage non-exclusif. Cet article explique les différences, ce à quoi vous devez faire attention et comment le contrat de courtage est conçu chez Bestag.

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Contrat de courtage - Qu'est-ce que c'est ?

Définition et bases juridiques du contrat de courtage

En Suisse, le contrat de courtage est régi par le Code des obligations (CO), notamment par l'article 404 du CO. Un contrat de courtage est un mandat par lequel le courtier s'engage, contre rémunération, à procurer la possibilité de conclure un contrat de vente, voire à provoquer une telle conclusion. Important : le contrat peut être révoqué à tout moment par les deux parties, puisqu'il s'agit d'un contrat de mandat. Cela protège les propriétaires, mais comporte aussi des incertitudes - c'est pourquoi il est important de connaître les conditions exactes du contrat.


Quelles sont les obligations liées à un contrat de courtage ? 

Les obligations des courtiers et des propriétaires dépendent fortement du contrat concret. En principe :

  • Obligations du courtier : Commercialisation active, conseil, information régulière au propriétaire.
  • Obligations du propriétaire : Fournir toutes les informations pertinentes sur le bien immobilier, coopérer lors des visites.

Attention : certains courtiers exigent des frais fixes (par exemple pour les annonces ou les plaquettes de vente), indépendamment du fait que le bien immobilier soit vendu ou non. Les prestataires sérieux travaillent généralement selon le principe des « honoraires de réussite » - ils ne sont payés que si la vente est conclue avec succès. Il vaut néanmoins la peine de faire attention à l'échéance de la commission (« exigibility ») : Certains contrats exigent le paiement dès qu'une offre d'achat est faite, et non pas seulement au moment de la vente finale !


Quand un contrat de courtage est-il conclu et quelle est sa durée de validité ?

Un contrat de courtage peut être conclu par écrit, oralement ou tacitement (par un comportement concluant) - il n'existe pas de prescription formelle spécifique en Suisse.

Il est courant que le contrat ait une durée déterminée (par exemple de quatre à neuf mois) et qu'il soit reconduit tacitement s'il n'est pas résilié à temps. Les vendeurs devraient donc être très attentifs et se méfier des longues périodes d'engagement ou des reconductions automatiques.

À quoi faut-il faire attention dans le cadre d'un contrat de courtage ?

Vous connaissez maintenant les aspects fondamentaux d'un contrat de courtage. Dans l'étape suivante, nous allons approfondir le sujet, car la prudence est de mise lors de la conclusion d'un contrat de courtage : La plupart des modèles de contrat proviennent d'associations ou de groupements d'intérêts de courtiers - et sont donc souvent davantage axés sur les intérêts des courtiers que sur les vôtres en tant que vendeur. Il vaut donc la peine d'examiner attentivement les détails.


L'importance du contenu du contrat et des petits caractères

  • Prix minimum :
    Veillez à ce que la commission ne se déclenche qu'en cas de vente à la valeur estimée convenue ou à une valeur supérieure. Les contrats qui exigent une commission dès qu'un prix minimum est atteint doivent être examinés d'un œil critique.
  • Paiement uniquement en cas de succès :
    La commission ne doit être due qu'en cas de conclusion effective d'un contrat de vente. Les clauses telles que « Si un acheteur est présenté, la commission est due même en l'absence de vente » doivent absolument être refusées.
  • Frais préalables :
    En règle générale, les courtiers immobiliers sérieux ne demandent pas de frais préalables - les exceptions concernent tout au plus les objets très exclusifs ou difficilement commercialisables (p. ex. les biens immobiliers de luxe ou d'amateur).
  • Double courtage :
    Le double courtage peut conduire à des conflits d'intérêts et doit être exclu du contrat.


Bien comprendre la durée, la prolongation et la résiliation

  • Durée :
    Les durées habituelles se situent entre quatre et neuf mois. N'oubliez pas qu'il faut souvent jusqu'à six mois à un agent immobilier pour vendre un appartement en copropriété en ville - dans les régions rurales, cela peut prendre jusqu'à un an. Donnez donc au courtier immobilier suffisamment de temps pour trouver un acheteur au meilleur prix possible.
  • Prolongation :
    La plupart des contrats prévoient une prolongation automatique de la durée si le bien immobilier n'a pas été vendu et si vous, en tant que mandant, ne résiliez pas le contrat par écrit un mois avant son expiration.
  • Résiliation :
    Conformément à l'article 404 CO, vous pouvez résilier le contrat de courtage à tout moment et sans aucune forme. Toutefois, si la résiliation intervient en « temps inopportun », vous êtes tenu de rembourser au courtier immobilier ses frais de commercialisation réellement engagés (par exemple, annonces, photographe). Les demandes forfaitaires de plusieurs milliers de francs sont inadmissibles - l'agent immobilier doit justifier concrètement ses dépenses.


Commission de courtage

La commission est généralement comprise entre 2 et 3 % du prix de vente - elle peut être plus élevée dans les régions de montagne et touristiques. Veillez à ce que la commission ne soit due qu'en cas de succès.

Ne tombez pas dans le piège du concept de la commission de l'acheteur, car : Il s'agit d'un pur jeu de calcul, vous recevez le montant de l'achat moins la commission. De plus, dans ce cas, c'est l'acheteur qui paie l'agent immobilier, ce dernier est-il encore votre représentant ?

Attention aux courtiers dits à prix fixe : juridiquement, ce ne sont pas des courtiers au sens classique du terme. Leur forfait est dû indépendamment du succès de la vente - il n'y a donc pas d'incitation à obtenir le meilleur prix possible. Au lieu de cela, l'accent est généralement mis sur la conclusion rapide d'un contrat.

Contrat de courtage exclusif vs. contrat de courtage non-exclusif - différences et conséquences

Quel modèle est le plus approprié : un contrat de courtage exclusif ou un contrat de courtage non-exclusif. Les deux variantes peuvent influencer le processus de vente de différentes manières. Nous expliquons ci-dessous les principales différences afin de vous aider à prendre votre décision.


Avantages et inconvénients d'un contrat de courtage non-exclusif

Dans le cas d'un mandat de courtage non-exclusif, tous les courtiers connaissent leur concurrence. De peur de ne pas recevoir d'honoraires au final, ils n'investissent généralement que peu de temps et d'argent dans la commercialisation. Souvent, le même bien immobilier est proposé sur des portails Internet à des prix différents - par exemple 1 million de francs chez le courtier A, 990'000 francs chez le courtier B et 980'000 francs chez le courtier C.

Cela ne semble pas sérieux aux yeux des acheteurs potentiels et donne l'impression que le vendeur est désespéré. Les acheteurs négocieront donc durement et tenteront de faire encore baisser le prix.

En outre, le risque existe de devoir payer deux fois les frais de courtage en cas de vente réussie à la même personne intéressée par deux courtiers. La seule façon de réduire ce risque est de documenter précisément, lors de chaque visite, quelle personne intéressée a été conduite par quel agent.

La seule contrepartie est la plus grande portée.


Comment fonctionne un contrat de courtage exclusif ?

Dans le cas d'un contrat exclusif, vous chargez obligatoirement un seul courtier immobilier de la vente de votre bien. Pour le courtier immobilier, cela signifie une perspective claire : s'il réussit à négocier, il reçoit la commission convenue. Cette sécurité le motive à faire preuve d'un grand engagement et à s'investir personnellement dans la commercialisation réussie de votre bien immobilier.

En règle générale, un contrat d'exclusivité est limité à une durée déterminée - généralement entre quatre et neuf mois. Durant ce délai, le courtier immobilier mettra tout en œuvre pour trouver un acheteur ou une acheteuse afin de mener à bien le mandat de vente. Car dans le cas contraire, il court le risque que vous fassiez appel à un autre intermédiaire à l'expiration de la durée du contrat.

Dans un tel modèle, le courtier immobilier présentera votre bien à des acheteurs potentiels ciblés et préenregistrés qui recherchent précisément un bien comme le vôtre. Il sera prêt à organiser des visites même en dehors des heures de bureau habituelles - par exemple le vendredi soir ou le samedi matin.

En bref, le courtier immobilier s'investira pleinement dans votre vente afin de vous soumettre une offre d'achat aux conditions souhaitées dans le délai convenu et de vous permettre de conclure la vente.

Conclure correctement des contrats de courtage - avec le soutien de Bestag

Avec Bestag, vous vous assurez des conditions contractuelles équitables, une transparence maximale et les meilleures chances de réussir votre vente immobilière - avec un accompagnement professionnel de la première consultation à la vente réussie.


Contrat de courtage exclusif dans votre intérêt

Bestag met à votre disposition un contrat de courtage soigneusement élaboré, axé sur les intérêts des vendeurs de biens immobiliers - sans clauses “exotiques”.

Après avoir soigneusement sélectionné le bon courtier immobilier, nous vous recommandons d'attribuer le mandat de vente en exclusivité. Vous créez ainsi des conditions claires et favorisez une commercialisation ciblée de votre bien immobilier.


Mettre l'accent sur la valeur estimée - incitation grâce au bonus-malus

Une fois que vous avez opté pour l'offre d'un courtier et que vous êtes satisfait de la valeur estimée, vous devriez mettre cette valeur estimée au centre de vos préoccupations.

Nous vous recommandons d'inclure une règle de bonus-malus dans le contrat : si le courtier immobilier dépasse la valeur estimée lors de la vente, il reçoit un bonus (par exemple 10 % de la plus-value). Si le prix de vente est inférieur, un malus est convenu - mais uniquement si vous acceptez la vente à un prix inférieur.

Les intérêts du vendeur et du courtier immobilier sont ainsi parfaitement alignés : Tous deux visent le prix de vente le plus élevé possible.


Durée proportionnelle du contrat

Bestag recommande de fixer la durée du contrat en fonction de la situation du marché et du type de bien immobilier.

Selon le bien, nous recommandons une durée comprise entre quatre et neuf mois - suffisamment longue pour permettre des efforts de vente sérieux, mais pas trop pour ne pas perdre en flexibilité.


Pas de frais fixes (sauf pour les biens immobiliers de luxe ou d'amateur)

Bestag attache une grande importance à la transparence : aucun frais fixe n'est prévu pour les activités de commercialisation, la commission couvre normalement tous les frais. 

Ce n'est que pour les ventes particulièrement complexes - par exemple pour les biens immobiliers de luxe ou d'amateur - que certains frais préalables peuvent être équitables, judicieux et habituels.


Conseil neutre de A à Z - grâce à Bestag

En tant que vendeur, vous êtes au centre des préoccupations de Bestag. Vous avez des questions ou des incertitudes sur le contenu du contrat ? Vous pouvez compter à tout moment sur un conseil indépendant et neutre - du premier contact jusqu'à la conclusion réussie. Avec Bestag, vous vous assurez des conditions contractuelles équitables, une transparence maximale et les meilleures chances de réussir votre vente immobilière - accompagné par des professionnels, du premier conseil à la remise finale des clés.


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