Hériter d’un bien immobilier s’accompagne souvent de choix complexes. D’un côté, il y a la charge émotionnelle liée à la maison familiale ; de l’autre, les aspects juridiques, fiscaux et économiques qui exigent une approche rationnelle. Qu’il s’agisse de vendre, d’occuper le bien ou de le transmettre à des frères et sœurs, la bonne décision est rarement évidente. Cet article explore les principaux défis liés à la vente d’un bien immobilier hérité, expose les bases juridiques, met en garde contre les erreurs d’évaluation fréquentes, et présente Bestag : une solution fondée sur l’équité, la neutralité et une connaissance approfondie du marché.
Les litiges successoraux ne sont souvent pas dus à l'absence de lois – le droit successoral suisse est clairement réglementé dans ses principes. L'appartenance au cercle des héritiers légaux, le calcul des parts réservataires et les droits des cohéritiers sont bien documentés sur le plan juridique. En cas d'incertitude, il est toutefois recommandé de demander une première évaluation juridique à un juriste neutre. Cela permet de garantir la transparence et d'éviter des litiges ultérieurs. Il est important que l'accompagnement juridique soit objectif et impartial, en particulier lorsqu'un bien immobilier doit être transmis ou vendu au sein de la communauté des héritiers.
Un bien immobilier issu d'un héritage est souvent plus qu'un simple objet avec un prix au mètre carré clairement défini. Il s'agit souvent de la maison d'enfance, de la maison familiale ou d'une maison de vacances chargée d'histoire familiale. Ces valeurs émotionnelles ne peuvent pas être simplement converties en argent. La continuité joue également souvent un rôle : un frère ou une sœur souhaite reprendre la maison parce qu'elle doit « rester dans la famille ». Ces valeurs immatérielles peuvent entraîner des conflits d'intérêts lorsque d'autres héritiers insistent pour vendre et toucher la valeur marchande. C'est pourquoi il est important de prendre en compte non seulement la perspective économique, mais aussi la perspective émotionnelle, idéalement sous la houlette d'un spécialiste neutre.
La communauté des héritiers est une communauté d'intérêts juridique, mais dans la pratique, elle est souvent le théâtre d'intérêts personnels, de conflits anciens et de réalités de vie divergentes. Objectivement, un héritage est un cadeau, mais subjectivement, il est souvent aussi le point de départ de tensions importantes. Le proverbe « Hériter, c'est le début de la fin des relations familiales » s'applique dans de trop nombreux cas. Il est donc essentiel que toutes les parties concernées reconnaissent l'équité comme objectif primordial. Des informations claires, des évaluations neutres et des processus transparents contribuent à instaurer la confiance. Recourir à un médiateur externe, notamment dans le domaine immobilier, permet souvent de dépasser les tensions et d’aborder les litiges sous un angle constructif.
En Suisse, les conjoints et les descendants directs ne sont soumis à aucun impôt sur les successions dans presque tous les cantons, ce qui constitue un avantage considérable par rapport à de nombreux autres pays. Il convient toutefois d'examiner la situation de plus près : dans la plupart des cantons, les parents, les frères et sœurs et les héritiers sans lien de parenté doivent s'attendre à des charges fiscales parfois considérables. Le montant varie selon le canton et le degré de parenté. Ainsi, une nièce peut être soumise à un impôt sur les successions pouvant atteindre 36 % dans le canton de Zurich, alors qu'aucun impôt de ce type n'est prélevé dans le canton de Schwyz. Une évaluation professionnelle des conséquences fiscales est donc indispensable, en particulier lorsqu'un bien immobilier doit être transféré ou vendu.
Les biens immobiliers hérités suscitent beaucoup d'émotions, mais une répartition équitable nécessite une évaluation objective. Ce qui est un lieu chargé de souvenirs pour une personne est un actif financier potentiel pour une autre. Afin d'éviter que les appréciations personnelles ne dominent le processus, une évaluation objective est essentielle. Il ne s'agit pas seulement de chiffres, mais aussi d'équité au sein de la communauté des héritiers. Plus la valeur est déterminée de manière claire et compréhensible, moins il y a de place pour les discussions et plus la vente ou la reprise par un cohéritier se déroule sans heurts.
La valeur de marché, également appelée valeur vénale, est le prix qu'un bien immobilier pourrait atteindre dans des conditions normales de marché lors de sa vente. Elle n'est pas identique à la « valeur intrinsèque » que les héritiers attribuent au bien immobilier. D'un point de vue technique, il existe différentes méthodes d'évaluation : la valeur hédoniste est basée sur les données de biens immobiliers comparables, la valeur réelle sur les coûts de remplacement, la valeur résiduelle sur les revenus futurs potentiels. Les courtiers immobiliers, quant à eux, évaluent à l'aide de plusieurs méthodes et de leur expérience du marché.
Important : la valeur « équitable » pour le partage d'un héritage est la valeur vénale. Si la vente ou la reprise se fait à un prix inférieur, il s'agit en fait d'un cadeau ou d'un avantage, ce qui peut entraîner des désaccords durables.
Si vous souhaitez faire évaluer un bien immobilier dont vous avez hérité, plusieurs options s'offrent à vous :
Les évaluations en ligne sont rapides et gratuites, mais très approximatives. Elles se basent sur des valeurs moyennes et ne tiennent pas compte des détails. Elles suffisent toutefois pour satisfaire votre curiosité ou observer l'évolution du marché.
Les évaluations bancaires servent principalement à garantir les hypothèques et ont tendance à être basses.
Les architectes ou les fiduciaires ont beaucoup de connaissances spécialisées, mais généralement peu de référence au marché.
Les experts immobiliers (par exemple HEV) sont considérés comme indépendants et établissent généralement des documents d'évaluation très complets, mais ils sont souvent éloignés du marché.
Les évaluations des courtiers immobiliers sont orientées vers le marché, mais ne sont pas sans conflits d'intérêts : les surévaluations aident à la prospection, les sous-évaluations peuvent accélérer la vente.
Comparaison indépendante avec les biens immobiliers mis en vente : le nombre de points de référence est insuffisant à cet effet, et une comparaison est complexe et peut induire en erreur. Souvent, les biens qui sont visibles depuis longtemps sur les portails sont surévalués.
Vous voulez en savoir plus sur les évaluations immobilières ? Alors lisez notre article : Évaluation immobilière : comment connaître la vraie valeur.
Ou demandez une évaluation rapide pour avoir un premier point de repère :
Une erreur fréquente consiste à se fier à une seule évaluation ou à considérer la moyenne de plusieurs estimations comme « juste ». Or, les moyennes peuvent justement accentuer les imprécisions, en particulier lorsqu'une valeur extrême est prise en compte. Exemple : une banque évalue le bien à 800'000 CHF sur la base du prêt hypothécaire, un courtier intéressé par la vente le valorise à 1'100'000 CHF – la moyenne de 950'000 CHF est donc nettement éloignée de la valeur marchande effective. Une telle solution semble équitable à première vue, mais elle est éloignée de la réalité. C'est pourquoi les procédures d'évaluation doivent être transparentes, compréhensibles et indépendantes des intérêts en jeu. L'objectif est d'obtenir une valeur qui se rapproche le plus possible de la valeur vénale.
Le défi : aucune des options d'évaluation standard disponibles ne fournit une valeur de marché claire.
Dans le cadre d'une succession, deux options principales s'offrent à vous : soit un héritier reprend le bien immobilier à sa valeur vénale, soit celui-ci est vendu et le produit de la vente est réparti. Dans les deux cas, la valeur du marché est essentielle. Bestag recommande aux parties concernées de s'entendre dès le début sur une méthode d'évaluation et un partenaire neutre. Cela permet d'éviter les discussions émotionnelles et les conflits potentiels.
Dans le dernier chapitre, vous découvrirez comment Bestag peut aider les communautés d'héritiers, quels sont les processus d'évaluation disponibles et pourquoi une approche structurée est la clé d'une vente équitable et réussie.
Une fois la décision prise de vendre le bien immobilier hérité, le travail proprement dit commence. Une vente réussie ne dépend pas seulement de la valeur de marché, mais aussi d'une bonne préparation. Plus les documents sont complets et mieux le processus de vente est planifié, plus les chances d'un déroulement sans heurts et d'un produit optimal sont grandes. Dans le cas d'un héritage, il est particulièrement important que toutes les parties concernées soient impliquées dès le début et informées de l'état d'avancement du dossier. Cela permet d'instaurer un climat de confiance et d'éviter les discussions ultérieures.
Une préparation minutieuse commence par la compilation de tous les documents pertinents. Ceux-ci ne servent pas seulement à l'évaluation, mais sont également essentiels pour les parties intéressées. Si des documents manquent ou si les informations sont incorrectes, cela peut entraîner des retards ou des réductions de prix. En principe, vous devez avoir les documents suivants à portée de main :
Extrait actuel du registre foncier (preuve de la propriété et des servitudes)
Certificat d'assurance du bâtiment
Plans de construction, plans d'étage avec indication des surfaces
Informations sur les rénovations et les assainissements énergétiques
Contrats de location éventuels (pour les biens loués)
Un conseiller commercial ou un courtier immobilier expérimenté peut vous aider à obtenir les documents et à les préparer pour les personnes intéressées.
La tentation est grande d'« embellir » un bien immobilier hérité avant de le vendre afin d'en obtenir un prix plus élevé. Mais ce plan fonctionne rarement. Pourquoi ? Parce que de nombreux acheteurs ont leurs propres idées et souhaits en matière de rénovation : une cuisine fraîchement rénovée selon les goûts des héritiers peut davantage dissuader que convaincre. De plus, les acheteurs perdent ainsi des avantages fiscaux potentiels liés aux déductions pour rénovation. Notre conseil : les petites mesures efficaces telles que le nettoyage, le désencombrement ou une nouvelle couche de peinture sont généralement rentables. En revanche, les transformations importantes ne doivent être réalisées que dans des cas exceptionnels – un courtier immobilier expérimenté pourra vous conseiller sans problème à ce sujet. Vendre dans l'état actuel est souvent le meilleur choix.
La vente d'un bien immobilier après un héritage est plus qu'une simple transaction : elle exige du tact, une bonne connaissance du marché et de la confiance. C'est précisément là qu'intervient Bestag. En tant que conseiller indépendant et coordinateur neutre, Bestag accompagne les propriétaires et les communautés d'héritiers depuis la première étape jusqu'à la vente réussie. Notre objectif : transparence, équité et professionnalisme. Dans le domaine des successions, où les relations personnelles se mêlent aux intérêts économiques, il est particulièrement important de pouvoir compter sur un partenaire objectif.
Bestag a déjà acquis une grande expérience dans l'accompagnement des successions - le concept a été testé et éprouvé à maintes reprises. Le partenariat avec l'Ordre des avocats vaudois en est la preuve.
L'avantage : Cette solution offre la garantie aux héritiers d’acheter ou de vendre au prix du marché.
Le modèle Bestag est prédestiné aux successions, car il offre transparence et objectivité. En tant que partenaire neutre, il convient également aux parties héritières qui ne parviennent pas à se mettre d'accord.
Notre équipe comprend que la vente d'une maison familiale exige plus que de simples chiffres, à savoir de l'empathie et des compétences diplomatiques. En tant que tiers neutre, Bestag garantit des structures claires, une base décisionnelle solide et bien documentée et un dialogue ouvert entre les parties héritières. Le modèle Bestag est un outil précieux pour éviter les conflits, en particulier lorsque les héritiers sont en désaccord. Grâce à notre structure claire et à notre capacité de médiation, nous instaurons la confiance et menons à bien même les successions difficiles.
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