L'évaluation d'un bien immobilier est la première étape, mais aussi la plus importante pour une vente immobilière réussie. En effet, l'évaluation a une grande influence : Seule une évaluation fiable vous permettra d'optimiser le prix de commercialisation de votre bien immobilier.
Vous devez être conscient que l’évaluation immobilière vous accompagnera tout au long du processus de vente : Vous déterminerez le prix de commercialisation sur cette base, vous mènerez les négociations en conséquence et votre stratégie, lorsqu'une première offre vous parviendra, sera influencée par cette base solide.
De plus, même si vous vendez votre bien immobilier pour en acheter un autre ou pour planifier votre retraite, une évaluation immobilière fiable est indispensable. Si vous ne disposez pas d'une évaluation immobilière fiable, le prix de vente peut s'écarter fortement de vos attentes. Vous risquez ainsi de prendre vos décisions sur de mauvaises bases lors du nouvel achat ou de la planification de votre retraite.
Il est donc dans votre intérêt de pouvoir déterminer la valeur de votre bien immobilier de la manière la plus objective et la plus précise possible. Les émotions ou les désirs ne devraient pas jouer de rôle dans ce processus. Mais il va de soi que vous pourrez ensuite, grâce à une bonne commercialisation par un courtier immobilier motivé et qualifié, sonder le haut du panier et maximiser le prix de vente.
Attention : des valeurs telles que la valeur fiscale ou la valeur d'assurance ne sont pas des bons points de repère. Elles ne tiennent pas compte de l'évolution actuelle du marché. La valeur marchande est, comme son nom l'indique, déterminée par le marché : Elle correspond donc à la disposition à payer des acheteurs.
Dans cet article, nous vous indiquons comment procéder pour obtenir une évaluation immobilière aussi fiable que possible. Vous obtiendrez un aperçu des différents prestataires d'évaluation et des frais encourus. Nous vous expliquons également les différentes méthodes d'évaluation généralement utilisées. Enfin, nous vous montrons comment Bestag procède pour obtenir l'évaluation immobilière la plus fiable.
Vous apprendrez ici comment procéder à l'évaluation de votre bien immobilier lorsqu'une vente est envisagée. Le dernier chapitre vous explique comment Bestag peut vous aider dans cette démarche.
La première chose à faire est de rassembler toutes les informations pertinentes sur votre bien immobilier afin de pouvoir effectuer l'évaluation immobilière avec des données correctes. Nous avons listé pour vous les informations et les documents les plus importants :
L'extrait du registre foncier contient des informations importantes telles que la surface du terrain (pour les maisons), la quote-part de l’immeuble (pour les propriétés par étage), la structure de la propriété, les servitudes, etc.
Si vous n'avez pas d'extrait du registre foncier de votre bien immobilier chez vous, vous pouvez en faire la demande auprès de l'office cantonal du registre foncier.
Normalement, vous pouvez trouver les indications de surface sur les plans. Lors de l'évaluation, l'indication de la surface habitable nette est très importante. En outre, des plans d'étage bien présentés peuvent être utilisés plus tard lors de la commercialisation.
Dans la police d'assurance du bâtiment, vous trouverez l'année de construction du bien immobilier, mais aussi le volume du bâtiment (ce qui est important pour l'évaluation des maisons individuelles).
Si vous ne disposez pas de votre police, vous pouvez la commander auprès de l'établissement cantonal d'assurance des bâtiments.
Si vous avez investi dans votre logement, cela doit être pris en compte dans l'évaluation immobilière. Rassemblez les investissements et dépenses de ces dernières années, de préférence dans un relevé clair des rénovations.
Pour satisfaire votre curiosité et obtenir un premier point de repère, nous vous recommandons de procéder à une évaluation immobilière en ligne. Celle-ci ne se base que sur quelques données, la fourchette de l'évaluation est donc très large. Néanmoins, cela vous donne une première idée de la valeur de votre bien immobilier. Cette fourchette de prix rudimentaire vous aidera également dans l'étape suivante.
Choisissez deux ou trois courtiers immobiliers qualifiés pour votre vente immobilière. Veillez à ce que ces courtiers puissent justifier d’une expertise locale. Vérifiez également que votre bien immobilier correspond au portefeuille de ces courtiers, tant en termes de type de bien qu'en termes de prix.
En visitant le site internet du courtier, vous pouvez en outre vérifier sa formation, la qualité de ses documents de commercialisation et ses références.
Vous souhaitez en savoir plus sur le choix d'un courtier immobilier ? Alors lisez ici les 10 conseils comment choisir son courtier.
Une fois que vous avez sélectionné deux ou trois courtiers qualifiés et compétents, demandez-leur d'évaluer votre bien. Pour une évaluation immobilière sérieuse, les agents immobiliers voudront visiter le bien et demanderont différentes informations et documents. Il est important que vous leur communiquiez ces informations en toute sincérité et que vous ne cachiez pas de vices cachés.
En ce qui concerne l'étape quatre, l'exception confirme ici la règle. Vous voulez que les courtiers évaluent le plus objectivement possible votre bien et sans parti pris. Si vous mentionnez le prix d'achat, le montant de l'hypothèque, le prix escompté ou le prix que vous souhaitez, cela peut fausser l'évaluation. De plus, les courtiers n'ont pas besoin de ces informations. Conclusion : évitez de donner des indications sur le prix.
Une fois que les courtiers ont évalué votre bien, ils vous envoient les documents correspondants et vous les expliquent généralement personnellement. Vous disposez maintenant de deux ou trois évaluations, qui peuvent être très différentes les unes des autres. À ce stade, beaucoup ont tendance à faire confiance à l'évaluation immobilière la plus élevée, car c'est celle qui promet le plus de bénéfices.
Nous vous recommandons de comparer les évaluations en détail. Si elles sont toutes aussi élevées, cela vous donne une certaine assurance quant à leur valeur. Si vous constatez de grandes différences, vous pouvez comparer les entrées et essayer de comprendre les écarts. Dans de nombreux cas, les courtiers s'appuient sur des modèles d'évaluation hédonistes, vous pouvez donc comparer et contrôler leurs données.
Important : restez aussi rationnel et réaliste que possible. La comparaison vous permet de mieux cerner la valeur réelle et d'identifier les écarts vers le haut et vers le bas.
Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier, une évaluation immobilière fiable est la base d'une vente réussie, mais cela ne s'arrête pas là.
Vous vous demandez comment organiser au mieux la vente de votre bien immobilier ? Alors lisez ici notre article ”Vente immobilière : Ce qu'il faut savoir pour une transaction réussie “.
Si vous effectuez des recherches en ligne sur le thème de l'évaluation immobilière, vous trouverez des offres très variées : Des évaluations gratuites par des courtiers immobiliers aux expertises coûteuses. Différentes méthodes d'évaluation sont utilisées (voir chapitre suivant) et les coûts varient fortement.
Vous trouverez ici un aperçu des différentes offres, coûts inclus, afin que vous sachiez exactement à quoi vous attendre.
L'une des méthodes les plus courantes pour évaluer les biens immobiliers est l'évaluation hédoniste, une méthode statistique de comparaison des valeurs. Les prestataires les plus renommés en Suisse sont le CIFI et Wüest Partner. Vous obtenez une évaluation neutre et basée sur des données de votre bien immobilier. Bien que la méthode hédoniste soit considérée comme précise, vous ne devriez pas procéder vous-même à l'évaluation, car des connaissances spécialisées sont nécessaires pour saisir correctement les données et interpréter correctement les résultats.
Coûts : env. CHF 500.-
De nombreux courtiers proposent une estimation gratuite dans le cadre de leurs services. Toutefois, ces estimations ne sont souvent pas purement objectives, mais servent surtout à attirer de nouveaux clients. Comme les courtiers ont intérêt à obtenir le mandat de vente, leurs estimations peuvent être biaisées. Si le courtier se sent en sécurité par rapport à la commande, l’estimation peut être plus basse, car cela facilite la vente. Si plusieurs courtiers sont impliqués, les biens sont généralement estimés un peu plus haut afin de garantir le contrat.
Néanmoins, une estimation immobilière par un agent immobilier peut fournir une première orientation si vous ne souhaitez pas faire un gros effort financier.
Coûts : CHF 0.-
Chez les courtiers à prix fixe également, l’estimation immobilière est généralement gratuite et fait partie du modèle commercial. La grande différence avec les courtiers classiques est la rémunération. Les courtiers à prix fixe demandent, comme leur nom l'indique, un forfait - indépendamment du prix de vente. À première vue, l'offre est très alléchante.
Toutefois, le modèle commercial est axé sur des ventes rapides. Il y a donc un risque que votre bien immobilier soit sous-évalué, car cela accélère la vente. En outre, les courtiers à prix fixe ne sont pas incités à réaliser le meilleur prix pour vous, car cela n'a aucune influence sur leur rémunération forfaitaire. De notre point de vue, ils ne devraient donc pas être une option si vous souhaitez faire évaluer votre bien immobilier.
Coûts : CHF 0.-
Les experts immobiliers et les architectes proposent des évaluations particulièrement détaillées. La plupart du temps, ils utilisent la méthode de la valeur réelle (plus d'informations à ce sujet au chapitre suivant). Cette approche peut par exemple être très utile pour les biens d'amateur, où les valeurs de comparaison font défaut.
En revanche, le manque de proximité avec le marché est problématique : en cas de vente imminente, vous vous appuyez ici sur une valeur théorique qui ne tient pas compte de la situation actuelle du marché. De plus, les coûts généralement élevés peuvent avoir un effet dissuasif.
Coûts : Variable, le plus souvent dans la fourchette basse des quatre chiffres.
Certaines méthodes d'évaluation immobilière ont été mentionnées dans les chapitres précédents. Dans les prochains paragraphes, nous présenterons les méthodes les plus utilisées et indiquerons dans quels cas elles sont idéalement appliquées.
De nombreuses entreprises proposent des évaluations rapides sur leur site web. Pour ce faire, il suffit de fournir quelques informations sur le bien immobilier, ce qui permet d'obtenir une large fourchette d'évaluation (p. ex. : 750 000 à 1 000 000 CHF).
Ces évaluations rapides sont basées sur des méthodes hédonistes simplifiées. Plus de détails dans la section suivante.
Approprié pour : Maison, appartement (premier indicateur, curiorisé)
L'évaluation hédoniste est une méthode de comparaison statistique dans laquelle des caractéristiques telles que la macro-implantation, la micro-implantation, la taille, l'état et l'âge du bien sont saisies, puis pondérées et comparées statistiquement. Les données de vente des transactions passées servent de base. La base de données et les méthodes de calcul diffèrent d'un fournisseur à l'autre. C'est pourquoi il est recommandé de demander deux évaluations. La précision se situe dans une fourchette allant jusqu'à 20 %.
L'évaluation hédoniste est la méthode d'évaluation immobilière la plus utilisée pour les biens immobiliers standard et est également utilisée par les banques pour l'octroi d'hypothèques. Elle est peu coûteuse et fournit une fourchette de valeurs fiable.
Approprié pour : Maison, appartement
Pour les objets uniques, la base de données des outils hédonistes n'est souvent pas suffisante, car il y a trop peu de données de comparaison. Dans ces cas, un calcul de la valeur réelle est utile.
La valeur réelle se compose de la valeur foncière et de la valeur actuelle de l'objet. La valeur foncière tient compte de facteurs tels que le taux d'imposition de la commune, les prix au mètre carré dans des endroits comparables et la proximité de la ville. Pour la valeur actuelle, une dépréciation due à l'âge et à l'état du bien est déduite du coût hypothétique de la nouvelle construction (y compris les frais annexes de construction et les travaux d'environnement).
La situation actuelle du marché n'est donc prise en compte que pour la valeur du terrain. En conséquence, cette méthode est généralement utilisée pour compléter ou valider les évaluations hédonistes.
Approprié pour : Maisons de luxe, Objets d'amateurs "coup de coeur"
La méthode de la valeur de rendement est orientée vers l'avenir et ne convient qu'aux biens immobiliers qui génèrent durablement des revenus locatifs. Elle consiste à diviser les revenus locatifs nets réalisables à long terme du bien immobilier par le taux de capitalisation correspondant.
Il n'existe pas de taux de capitalisation universel, il est fixé individuellement. Les éventuelles vacances, les rénovations à venir, les exigences de rendement de l'investisseur, le volume d'investissement, etc. sont pris en compte. L'expérience montre que le taux de capitalisation se situe entre 2,5% (pour les grands immeubles résidentiels neufs, 50+mio) et 7-8% (pour les très petits immeubles ruraux obsolètes).
Approprié pour : Immobilier de rendement
La méthode DCF (Discounted Cashflow) consiste à déterminer la valeur actuelle d'un bien immobilier en actualisant les revenus attendus dans le futur. Cette méthode est particulièrement adaptée lorsque les revenus sont limités dans le temps ou fluctuants. Il s'agit d'une méthode de calcul reconnue au niveau international.
Approprié pour : Usufruit, droit d'habitation, droit de superficie
Les investisseurs utilisent la méthode de la valeur résiduelle pour déterminer combien un terrain peut coûter s'il est ensuite construit et si les nouvelles unités sont louées ou vendues.
La valeur résiduelle est calculée à partir du produit potentiel de la vente ou de la valeur de rendement, moins les investissements nécessaires (coûts de construction et de commercialisation). Le montant restant correspond à la valeur potentielle du terrain ou du terrain à bâtir.
Approprié pour : Développements de projets, changements d'affectation, objets à démolir, réserves de terrains à bâtir
A présent vous savez comment procéder pour obtenir une évaluation immobilière, quels sont les fournisseurs disponibles et quelles méthodes d'évaluation peuvent être utilisées. Selon la raison de l'évaluation, vous savez quelles options vous avez à disposition et les coûts qui en découlent.
Si vous êtes simplement curieux, vous trouverez différents outils gratuits pour satisfaire votre curiosité. Mais si vous envisagez de vendre, ne laissez rien au hasard.
Bestag accompagne les personnes lors de la vente de biens immobiliers et optimise celle-ci. L'évaluation Bestag constitue à cet égard une partie de la recette du succès. Nous affirmons qu'il s'agit de l'évaluation immobilière la plus fiable du marché. Voici comment Bestag procède:
Lorsque vous suivez le processus Bestag, vous recevez le rapport d'évaluation Bestag. Celui-ci contient au total cinq évaluations provenant de deux sources :
Deux évaluations hédonistes :
Pour les évaluations hédonistes, Bestag fait appel aux deux prestataires les plus renommés : CIFI et Wüest Partner. Les évaluations immobilières sont effectuées par nos conseillers clientèle. L'avantage : vous recevez deux évaluations neutres de votre bien immobilier.
Trois évaluations de courtiers :
Pour chaque mandat, nous sélectionnons les trois courtiers les plus compétents pour la vente du bien. Pour ce faire, nous nous appuyons sur notre base de données unique qui regroupe tous les courtiers actifs en Suisse. Nous effectuons cette sélection sur la base de 15 critères (par exemple, ventes similaires dans la zone concernée, prix au mètre carré réalisés, prix de commercialisation, etc.) et de notre expérience acquise au cours de plus de 500 ventes immobilières.
Ces trois courtiers évaluent votre bien immobilier. Vous profitez ainsi de leur expérience du marché, qui leur permet de fixer un prix plus précis. Découvrez ici comment trouver un bon courtier immobilier.
Votre conseiller clientèle Bestag vous accompagne tout au long du processus. Vous avez toujours à vos côtés un interlocuteur neutre disposant de connaissances spécialisées et d'expérience. En ce qui concerne l'évaluation, votre conseiller clientèle peut vous expliquer les évaluations des courtiers, les classer et attirer votre attention sur d'éventuelles anomalies. Grâce à cet état des lieux, vous disposez d'une base de décision solide et pouvez délimiter assez précisément la valeur de votre bien immobilier.
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Depuis 2017, nous avons pu optimiser et accompagner de nombreuses ventes immobilières. Nous avons déjà été récompensés pour notre concept unique. Nous avons reçu d'innombrables retours positifs de la part de nos clients et sommes heureux de pouvoir compter sur un réseau de partenaires qui ne cesse de s'agrandir :
En 2023, nous avons remporté le Real Estate Award suisse dans la catégorie « commercialisation ». Une belle récompense pour le travail effectué ces dernières années.
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