Bestag est un service gratuit qui accompagne les particuliers de A à Z pour la vente de leur maison ou appartement, et qui optimise rigoureusement chaque étape pour maximiser le prix de vente.
Notre algorithme trouve les courtiers qui ont vendu des biens similaires au meilleur prix dans votre région.
Après avoir rencontré et étudié les évaluations faites par ces courtiers, vous décidez avec qui et sous quelles conditions vous voulez vendre votre bien. Avec la rémunération à la performance, Bestag s’assure que vous vendrez au meilleur prix.
Le prix de vente final que les vendeurs obtiendront lors de la vente de leur propriété dépend de nombreuses variables. Ce n'est certainement pas un résultat aléatoire obtenu en mettant un bien vente sur le marché pour obtenir une offre. Bestag pense que trois facteurs qui peuvent être influencés pour obtenir le meilleur prix possible pour la vente d’un bien immobilier sont :
L’optimisation du choix du courtier
Une évaluation soigneuse et fiable de la propriété
La rémunération donnée au courtier pour son travail
D'autres facteurs ont également une influence: les conditions du marché et les taux d'intérêt sont certainement deux facteurs clés, mais ces derniers ne peuvent pas être influencés par le vendeur.
Bien sûr, la plupart des courtiers compétents et bien informés ont une certification, et ils devraient le faire. Bestag pense simplement que ce n'est pas une garantie suffisante de leur performance, et cela laisse également aux acheteurs le choix parmi des centaines d'agents dans un canton donné (des milliers même pour Genève ou Zurich).
L'agent peut influencer le prix de bien d'autres façons:
En disposant d'un portefeuille d'acheteurs potentiels issus de ventes similaires dans la région, qui peuvent enchérir sur l'objet dès le premier jour.
Un agent connaissant très bien le marché local peut également indiquer aux vendeurs la meilleure façon de préparer leur propriété en pensant aux acheteurs (dans certaines zones, tailler les arbres pour la vue, dans certains, les garder pour l'intimité).
Être local, ou du moins travailler dans la zone, permet à l'agent plus de flexibilité pour lui mettre une autre visite spontanée vers 18h00, là où un non-local ne le pourrait pas. C'est ainsi que les acheteurs potentiels abandonnent une propriété et les vendeurs ratent une opportunité.
Un agent fort brille également dans la négociation, mais gardons ce sujet pour plus tard.
L'algorithme de Bestag passe au crible plus de 10 000 agents avec plus de 100 000 fiches pour trouver les agents ayant de bonnes performances de vente dans la région. Cela se fait en vérifiant que leur portefeuille correspond à la propriété à vendre, ainsi qu'aux fortes ventes dans le passé. Au total, plus de 15 facteurs sont analysés et pris en compte.
Tous les vendeurs veulent un courtier avec une base de données complète d'acheteurs potentiels. Et tous les vendeurs veulent un courtier qui vend généralement à un prix au m2 supérieur pour sa région. Le gros problème est que tous les courtiers diront qu'ils ont des acheteurs et de l’expérience. Bien qu'ils ne le soutiennent pas toujours avec des preuves, c'est ainsi qu'ils acquièrent des affaires. Tant de vendeurs finissent par choisir un courtier sympathique, ou celui recommandé par un ami, même s'il est peu probable qu'il soit le bon.
Bestag commence par une analyse statistique pour trouver pour chaque vendeur (vous peut-être? Ou un de vos proches?) les trois meilleurs courtiers pour cette vente précise.
Dans les ventes dans lesquelles Bestag est impliqué, les vendeurs sont beaucoup plus susceptibles d'obtenir une offre au bon prix au cours du premier mois de mise en vente, car le courtier commence la commercialisation avec une base de données complète d'acheteurs. L'objectif est en fait d'obtenir deux offres pour obtenir une offre au prix ou une petite enchère (sans sous-évaluer la propriété dans un premier temps).
Bestag aide à sélectionner le courtier en invitant les trois meilleurs à évaluer la propriété et à rencontrer les vendeurs. Après ce processus, la plupart des vendeurs ont du mal à choisir l'un des trois courtiers, car ils sont généralement très impressionnés par leurs connaissances et leurs références locales.
L'évaluation est un point de référence important qui va indiquer aux vendeurs le prix auquel ils doivent accepter ou refuser une offre. C'est donc absolument crucial : elle pilotera la stratégie, elle dictera à quel prix lister, ce sera la clé des négociations.
De plus, cela donnera un regain de patience dans les périodes potentiellement stressantes pour les vendeurs. La vente de la maison ou de l'appartement familial étant une transaction financière à fort enjeu, il est tout à fait normal d'être un peu nerveux. Une évaluation solide et fiable est essentielle pour maintenir la tranquillité d'esprit.
Bestag fournit l'évaluation la plus fiable de Suisse. L'approche consiste à combiner deux évaluations hédonistes (IAZI / CIFI et Wuest Partner) avec l'évaluation des trois meilleurs courtiers pour gérer la vente de la propriété.
Deux évaluations hédonistes: ce sont les évaluations que les banques utilisent pour valider les prêts hypothécaires, elles reflètent donc la situation de financement des acheteurs potentiels.
Les trois courtiers identifiés par notre analyse comme les plus qualifiés pour la vente de la propriété délivrent trois autres évaluations. Leur intérêt est de valoriser le bien le plus haut possible pour se distinguer des autres, mais aussi à un prix auquel ils pensent pouvoir vendre, de manière réaliste, le bien en question (voici où intervient le secret de Bestag: la rémunération liée à la performance - voir ci-dessous - en introduisant une pénalité pour une vente qui n’atteint pas le prix de valorisation. Ainsi Bestag maintient les valorisations justes).
Sur la base de ces cinq évaluations (et en cas de doute, Bestag vérifiera souvent auprès d'une banque en plus de ces cinq évaluations), le vendeur a une compréhension très solide de la valeur de marché de son bien. Les commentaires des vendeurs sur l'assistance de Bestag sont qu'ils ont le sentiment de disposer de toutes les informations dont ils ont besoin pour être sûrs de leur vente, de leurs négociations et d'avoir fait le bon choix pour leur vente immobilière.
Si vous travaillez dans la vente, il y a de bonnes chances que votre salaire varie en fonction de vos résultats: Vendez plus, soyez payé plus. Vous serez donc familier avec le sujet. La plupart des entreprises utilisent une telle rémunération pour les vendeurs, et les investisseurs professionnels (le plus évidemment: les fonds d'investissement immobilier) l'utilisent pour les grandes transactions.
Examinons trois types différents de rémunération des courtiers en immobilier: i) commission standard en% du prix de vente, ii) rémunération fixe et iii) commissions liées à la performance Bestag
i) Prenons un exemple de commission standard, avec Emma, une courtière demandant 3% du prix de vente à titre de commission:
Emma réalise la vente d'une propriété d'un million (1 000 000) de francs. Elle a fait son travail, elle sera donc payée 30 000 francs.
Si Emma le vend 900'000 francs. Elle a fait un mauvais travail, mais elle touchera quand même 27 000 francs. C’est beaucoup d’argent pour un mauvais travail.
Si Emma le vend 1’100’000 francs. Elle a fait un excellent travail, mais elle n’aura qu’un peu plus avec une commission de 33 000 francs. C’est seulement 6 000 francs de plus qu’un travail horrible.
Parce qu'il faut beaucoup plus de temps, d'efforts et potentiellement de patience pour vendre à un meilleur prix, sans que la rémunération ne soit plus intéressante. Emma peut être tentée de recommander une vente en dessous du prix maximum afin de vendre plus vite.
Emma reçoit 30 francs de plus à chaque fois qu’elle augmente le prix de vente de 1 000 francs.
ii) Avec une compensation forfaitaire, le problème est encore pire. Prenons l'exemple de Luca: Luca demande 10 000 francs pour n'importe quel résultat.
Luca n’obtient pas plus d’argent pour augmenter le prix de vente de 1 000 francs.
Automatiquement: Son seul objectif est de vendre la propriété tout en minimisant ses efforts, donc généralement Luca commence par une faible évaluation, pour faciliter son travail, puis recommande de vendre à la première offre reçue.
Ou pire encore: lister le bien en dessous de sa valeur pour organiser une enchère. Cela semble intelligent, mais c'est une idée terrible.
Les acheteurs se précipiteront vers la propriété en donnant l'impression que tout fonctionne bien, de sorte que la liste sera bientôt supprimée car «nous avons beaucoup d'offres». Il y aura une enchère qui finira par être inférieure à ce qui aurait pu être atteint en laissant la propriété sur le marché un peu plus longtemps. Deux raisons principales à cela :
L'acheteur idéal ne sera pas encore venu car peu d'acheteurs vérifient constamment leurs notifications.
En voyant un prix bas au départ, l’esprit des acheteurs est ancré dans ce prix comme étant un bon prix et ne seront pas disposés à aller trop loin de ce prix.
iii) Introduction de la rémunération liée à la performance: En travaillant avec Bestag, Anna la courtière accepte un système de bonus et de malus qui fonctionne comme suit:
Anna réalise la vente d'une propriété d'un million (1 000 000) francs. Elle a fait son travail, il sera donc payé 30 000 francs.
En accord avec le client, Bestag a dicté qu’Anna recevra 150 francs de plus chaque fois qu’elle augmentera le prix de vente de 1 000 francs. Et 150 francs de moins, si elle vend à un prix inférieur.
Si Anna le vend 900'000 francs. Elle a fait un mauvais travail par rapport à son évaluation, alors elle touchera 15 000 francs. Encore un peu d'argent pour un travail décevant, mais le fait est: elle n'acceptera jamais ce résultat. Elle se battra pour plus.
Si Anna le vend 1’100’000 francs. Elle a fait un excellent travail, elle en gagnera donc un peu plus avec une commission de 45 000 francs.
Parce que son salaire varie beaucoup avec le prix de vente final, Anna se battra toujours pour le prix maximum et elle l’obtiendra.
Bestag applique les meilleures pratiques à un marché qui ne les a jamais vraiment utilisées. Les vendeurs obtiennent un prix avantageux ou une remise substantielle sur la commission de courtage. Mais il ne s'agit pas d'économiser de l'argent sur les commissions, il s'agit de vendre à un prix plus élevé.
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