Der Schweizer Immobilienmarkt befindet sich seit Jahren in einem Umfeld, das häufig als Verkäufermarkt bezeichnet wird: Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch, das Angebot bleibt knapp. Für Eigentümer wirkt das auf den ersten Blick wie eine ideale Ausgangslage. Viele Käufer konkurrieren um wenige Immobilien, die Verkaufszeiten sind kurz und die Verhandlungsposition scheint stark.
Doch genau dieses Marktumfeld führt oft dazu, dass Immobilien unter ihrem tatsächlichen Potenzial verkauft werden. Viele Verkäufer erzielen zwar einen hohen Preis und sind mit dem Ergebnis zufrieden. Was sie jedoch nicht sehen: Mit einer besseren Bewertung, der richtigen Maklerwahl und einer konsequenten Verkaufsstrategie wäre häufig ein deutlich höherer Verkaufspreis möglich gewesen.
Wer seine Immobilie in der Schweiz verkaufen möchte, sollte deshalb nicht nur fragen: «Finde ich einen Käufer?» Die entscheidende Frage lautet: «Wie stelle ich sicher, dass ich den bestmöglichen Preis erziele?»
Ein Eigentümer hat seine Immobilie vor 23 Jahren für 800’000 Franken gekauft. Heute orientiert er sich an einer älteren Bankbewertung oder an Vergleichsobjekten und startet mit einem Angebotspreis von rund 2 Millionen Franken.
Die Nachfrage ist hoch. Mehrere Interessenten melden sich, es findet eine kleine Bieterrunde statt und der Verkaufspreis steigt auf 2.2 Millionen Franken. Der Verkäufer ist begeistert: Die Immobilie ist schnell verkauft und der Gewinn ist hoch.
Doch mit einer besseren Strategie hätte dieselbe Immobilie möglicherweise 2.4 oder 2.5 Millionen Franken erzielen können. Genau diese Differenz ist im Schweizer Immobilienmarkt keine Seltenheit.
Wer seine Immobilie in der Schweiz verkaufen möchte, sollte deshalb nicht nur fragen: «Finde ich einen Käufer?» Die entscheidende Frage lautet: «Wie stelle ich sicher, dass ich den bestmöglichen Preis erziele?»
Man spricht von “Verkäufermarkt”, wenn die Verkäufer tendenziell mehr Verhandlungsmacht haben. Ein solcher entsteht, wenn die Nachfrage nach Immobilien grösser ist als das Angebot. Verkäufer haben dadurch grundsätzlich eine starke Ausgangslage: Es gibt mehr Kaufinteressenten als verfügbare Objekte, Preise steigen und Immobilien werden oft schneller verkauft.
Typische Merkmale sind kurze Vermarktungszeiten, mehrere Kaufangebote für dieselbe Immobilie und eine starke Verhandlungsposition der Eigentümer. In der Schweiz wird diese Situation durch Bevölkerungswachstum, begrenztes Bauland, lange Bauprozesse und die lange Haltedauer von Immobilien zusätzlich verstärkt.
Der entscheidende Punkt bleibt jedoch: Ein Verkäufermarkt garantiert nicht automatisch den besten Verkaufspreis. Er sorgt vor allem dafür, dass eine Immobilie verkauft werden kann. Ob sie zum maximal möglichen Preis verkauft wird, hängt stark vom Verkaufsprozess ab.
Viele Eigentümer verkaufen nur einmal im Leben eine Immobilie. Der Kauf liegt häufig 20 oder 25 Jahre zurück. Dadurch fehlt der direkte Bezug zu aktuellen Marktpreisen, regionalen Preisentwicklungen und zur heutigen Zahlungsbereitschaft der Käufer.
Häufig orientieren sich Verkäufer an einer älteren Bankbewertung, am Verkaufspreis eines Nachbarhauses oder an Preisen auf Immobilienportalen. Diese Werte können eine grobe Orientierung geben, liegen aber oft deutlich neben dem tatsächlichen Marktwert. Gerade in dynamischen Märkten können wenige Jahre bereits einen grossen Unterschied machen.
Ein Beispiel: Eine Bank bewertet eine Immobilie bei der Hypothekarverlängerung konservativ mit 1.7 Millionen Franken. Drei Jahre später kann der Marktpreis deutlich höher liegen. Trotzdem bleibt diese alte Zahl im Kopf vieler Verkäufer als Referenzwert verankert.
Ein weiterer häufiger Fehler ist, dass Eigentümer ihre Immobilie nur aus der heutigen Nutzungsperspektive betrachten. Ein Einfamilienhaus kann für eine Familie attraktiv sein und einen bestimmten Marktwert haben. Gleichzeitig kann das Grundstück für einen Entwickler interessant sein, der dort ein Mehrfamilienhaus realisieren möchte.
In solchen Fällen kann nicht nur das Haus, sondern vor allem das wirtschaftliche Potenzial des Grundstücks den Preis bestimmen. Ausnützung, Bauzonen, Ersatzneubau-Möglichkeiten oder die Nachfrage von Entwicklern können den erzielbaren Wert erheblich beeinflussen.
Wer diese Perspektive nicht prüft, riskiert, eine Immobilie wie ein normales Wohnobjekt zu verkaufen, obwohl sie für eine andere Käufergruppe deutlich mehr wert wäre.
Ein Verkäufermarkt vermittelt Sicherheit. Viele Eigentümer erhalten schnell Anfragen, sehen hohe Preise auf Internetseiten und glauben, der Verkauf lasse sich problemlos selbst steuern. Dazu kommt: Wer seine Immobilie vor Jahrzehnten günstig gekauft hat, erzielt heute oft ohnehin einen hohen Gewinn.
Dadurch entsteht leicht der Eindruck, der Verkauf sei bereits erfolgreich, sobald der erzielte Preis deutlich über dem damaligen Kaufpreis liegt. Genau hier liegt die Gefahr. Ein hoher Gewinn bedeutet nicht automatisch, dass der beste Preis erzielt wurde.
Die meisten Eigentümer kennen den Immobilienverkauf nicht aus der Praxis. Sie kennen weder die aktuellen Marktmechanismen noch die geeigneten Preisstrategien oder die Wirkung eines professionell geführten Angebotsprozesses. Die Folge ist eine Illusion der Kontrolle: Man kennt die eigene Immobilie gut, unterschätzt aber die Komplexität des Verkaufsprozesses.
In einem dynamischen Verkäufermarkt verlieren ältere Bewertungen schnell an Aussagekraft. Bankbewertungen oder hedonische Schätzungen können hilfreich sein, bilden aber nicht immer die aktuelle Zahlungsbereitschaft im lokalen Markt ab.
Entscheidend ist eine möglichst aktuelle und realistische Einschätzung. Dazu gehört nicht nur die Frage, was ähnliche Immobilien in der Vergangenheit erzielt haben, sondern auch, wie stark die Nachfrage im konkreten Segment gerade ist: Objektart, Lage, Zustand, Grundstück, Käuferzielgruppen und regionale Dynamik spielen eine zentrale Rolle.
Wichtig ist dabei eine objektive Perspektive. Einzelne Makler können bewusst tief ansetzen, um einen schnellen Verkauf zu ermöglichen, oder sehr hohe Preise nennen, um ein Mandat zu gewinnen. Mehrere Einschätzungen sollten deshalb strukturiert verglichen und kritisch eingeordnet werden.
Gerade in Verkäufermärkten verändern sich Preise schnell. Wer wirklich am Puls des Marktes ist, erkennt früher, welche Käufergruppen aktiv sind, welche Objekte knapp sind und welche Preisniveaus aktuell durchsetzbar sind. Diese Informationen haben vor allem lokale Makler, die regelmässig ähnliche Immobilien verkaufen.
Doch Makler unterscheiden sich stark: in ihrer lokalen Marktkenntnis, ihrem Käufernetzwerk, ihrer Vermarktungsstrategie, ihrer Preisstrategie und ihrer Verhandlungsstärke. Bei derselben Immobilie können deshalb sehr unterschiedliche Verkaufsergebnisse entstehen.
Neben der Auswahl des richtigen Maklers sind auch die Anreize entscheidend. Ein klassischer Maklervertrag belohnt oft vor allem den erfolgreichen Abschluss, nicht zwingend den maximalen Nettoerlös für den Verkäufer. Deshalb sollte geprüft werden, ob der Vertrag den Makler wirklich dazu motiviert, nicht nur schnell, sondern bestmöglich zu verkaufen.
Bestag unterstützt Eigentümer genau bei diesem Punkt: Wir sind selbst kein Makler, sondern vergleichen geeignete lokale Makler, prüfen deren Strategien und achten darauf, dass die vertraglichen Anreize auf den bestmöglichen Verkaufspreis ausgerichtet sind.
Haben wir Ihr Interesse geweckt?
Sie können uns jederzeit unverbindlich kontaktieren.
Der Verkaufspreis entsteht nicht nur durch die Immobilie selbst, sondern auch durch die Art, wie der Verkauf organisiert wird. In einem Verkäufermarkt reicht es oft nicht, einfach ein Inserat aufzuschalten und auf Angebote zu warten. Entscheidend ist, ob genügend passende Käufer gleichzeitig aktiviert werden.
Ein professioneller Prozess umfasst eine überzeugende Präsentation der Immobilie, die gezielte Ansprache relevanter Käufergruppen, koordinierte Besichtigungen und ein strukturiertes Angebotsverfahren. So entsteht eine echte Wettbewerbssituation, in der Interessenten nicht isoliert, sondern im Vergleich zu anderen Käufern entscheiden müssen.
Gerade diese Dynamik kann den Unterschied machen. Wenn mehrere Käufer gleichzeitig ernsthaft interessiert sind, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass der Markt sein volles Preispotenzial zeigt.
Der Schweizer Immobilienmarkt bietet Eigentümern derzeit vielerorts eine attraktive Ausgangslage. Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch, das Angebot bleibt begrenzt und viele Immobilien finden rasch Käufer.
Trotzdem ist ein Verkäufermarkt kein Garant für den maximalen Verkaufspreis. Wer sich auf veraltete Werte verlässt, das Nutzungspotenzial unterschätzt oder den Verkauf zu stark aus dem Bauchgefühl steuert, kann trotz hoher Nachfrage viel Geld liegen lassen.
Entscheidend sind drei Punkte: eine aktuelle und realistische Markteinschätzung, der strukturierte Vergleich geeigneter Makler mit richtig gesetzten Anreizen und eine Verkaufsstrategie, die Wettbewerb unter Käufern schafft. Genau hier liegt häufig der Unterschied zwischen einem guten Verkauf und dem bestmöglichen Verkaufsergebnis.
Neu veröffentlicht: Das Buch von Patrice Choffat (Unser CEO):
« Dürfen es 100'000 Franken mehr sein? Ihr Guide für den Immobilienverkauf zum Maximalpreis »
Im Buch werden alle Themen rund um den Immobilienverkauf behandelt.
🔗 Sichern Sie sich hier ein Exemplar zum reduzierten Preis von CHF 5.00 (inkl. Versand)
Lesen Sie weiter ...
Ein Verkäufermarkt beschreibt eine Marktsituation, in der die Nachfrage nach Immobilien grösser ist als das Angebot. Verkäufer haben dadurch eine stärkere Verhandlungsposition und können häufig zwischen mehreren Interessenten wählen. Typische Merkmale sind kurze Verkaufszeiten, mehrere Kaufangebote und steigende Immobilienpreise.
Trotzdem bedeutet ein Verkäufermarkt nicht automatisch, dass der bestmögliche Preis erzielt wird. Er erhöht vor allem die Wahrscheinlichkeit, dass eine Immobilie verkauft werden kann. Wie hoch der Verkaufspreis am Ende ausfällt, hängt weiterhin stark von Bewertung, Maklerwahl, Vermarktung und Angebotsprozess ab.
Die Marktsituation ist für viele Eigentümer attraktiv, weil die Nachfrage in vielen Regionen hoch und das Angebot begrenzt bleibt. Besonders in Städten, Agglomerationen und beliebten Wohnlagen kann ein Verkauf deshalb gute Chancen bieten.
Der richtige Zeitpunkt hängt jedoch immer von der konkreten Immobilie und der persönlichen Situation ab. Lage, Objektart, Zustand, Zinsumfeld, steuerliche Fragen und die eigenen Pläne sollten gemeinsam betrachtet werden. Ein guter Markt ersetzt keine saubere Vorbereitung.
Viele Eigentümer verkaufen unter ihrem Potenzial, weil sie den tatsächlichen Marktwert nicht kennen. Sie orientieren sich an alten Bankbewertungen, Nachbarschaftspreisen oder Portalangeboten. Diese Informationen können hilfreich sein, reichen aber oft nicht aus, um den optimalen Verkaufspreis zu bestimmen.
Zusätzlich werden Nutzungspotenziale, Käufergruppen und strategische Verkaufsprozesse häufig unterschätzt. Wenn nicht mehrere passende Käufer gleichzeitig angesprochen werden oder der falsche Makler gewählt wird, kann eine Immobilie zwar schnell verkauft werden, aber dennoch unter dem maximal möglichen Preis.
Ja. Gerade in einem Verkäufermarkt lohnt sich der Vergleich mehrerer Makler besonders. Preise sind dynamisch, und lokale Makler, die regelmässig ähnliche Objekte verkaufen, sind häufig am nächsten am aktuellen Marktgeschehen. Gleichzeitig unterscheiden sie sich stark in Strategie, Netzwerk und Verhandlungsstärke.
Ein strukturierter Vergleich hilft Eigentümern, den Makler zu finden, der am besten zum Objekt und zum Verkaufsziel passt. Bestag unterstützt Eigentümer dabei, geeignete Makler transparent zu vergleichen und den Vertrag so auszugestalten, dass die Anreize auf den bestmöglichen Nettoerlös ausgerichtet sind.
Wie kann man den Verkaufspreis einer Immobilie maximieren?
Der Verkaufspreis hängt nicht nur von Lage, Zustand und Objektart ab, sondern in hohem Mass vom Verkaufsprozess. Entscheidend sind eine realistische Markteinschätzung, eine professionelle Präsentation, die gezielte Ansprache relevanter Käufergruppen und ein strukturiertes Angebotsverfahren.
Wer den Preis maximieren möchte, sollte nicht vorschnell auf eine einzelne Bewertung oder eine spontane Empfehlung vertrauen. Bestag hilft Eigentümern, mehrere geeignete Makler und deren Strategien zu vergleichen, die Preisfindung kritisch einzuordnen und die vertraglichen Anreize so zu setzen, dass der gewählte Makler nicht einfach schnell verkauft, sondern den bestmöglichen Nettoerlös anstrebt.