Die verschiedenen Bewertungsmethoden sowie unsere Empfehlung, wie Sie dabei vorgehen sollten, können Sie hier nachlesen: 10 Punkte, die Sie über Immobilienbewertungen wissen sollten.
Wie in der Schweiz üblich, gibt es bei den Kosten natürlich kantonale und kommunale Unterschiede. Einige Kosten werden nicht in allen Kantonen erhoben (z.B. Handänderungssteuer), bei anderen unterscheidet sich die Höhe der Kosten (z.B. Grundstückgewinnsteuer). Zur Veranschaulichung finden Sie am Ende des Artikels drei Rechenbeispiele. Grundsätzlich können Sie der folgenden Kalkulation folgen. Die einzelnen Positionen werden unten genauer erläutert:
Höchstmöglicher Verkaufserlös
- Entgangener Verkaufserlös (bei den meisten Verkäufen läge mehr drin)
- Makler- und Vermarktungskosten
- Grundstückgewinnsteuer
- Handänderungssteuer
- Notariatskosten
- Grundbuchgebühren
- Vorfälligkeitsentschädigung (nur bei laufender Festhypothek)
= Netto-Erlös der Verkäuferschaft
Höchstmöglicher Verkaufserlös & entgangener Verkaufserlös
Diese Position weist das grösste Optimierungspotenzial auf. Es geht darum, diejenige Käuferschaft zu finden, die für die Immobilie am meisten zu bezahlen bereit ist, und diese zum Maximum ihrer Zahlungsbereitschaft zu verhandeln. Jeder Franken darunter ist entgangener Verkaufserlös und zählt somit auch zu den Kosten der Transaktion. Mit anderen Worten: Sparen hin oder her. Wer sein Haus für CHF 900'000 verkauft anstatt CHF 1'000'000, hat's am teuersten!
Der optimale Verkaufserlös ist schlussendlich von der aktuellen Marktsituation, von der Auswahl des geeigneten Maklers, vom gewählten Einstiegspreis und vom Verhandlungsgeschick abhängig. Um den Verkaufserlös zu optimieren empfehlen wir entsprechend einen Vergleich der Vermarktungsangebote der bestqualifizierten Makler (nicht irgendwelcher Makler).
Makler- & Vermarktungskosten
Die Maklerkosten geniessen oft grosse Aufmerksamkeit, da sie, isoliert und in absoluten Zahlen betrachtet, erschreckend hoch ausfallen können. Die Provisionssätze variieren je nach Region, Immobilienwert und Dienstleistungsumfang meist zwischen 2% und 3% des beurkundeten Verkaufspreises. Fixpreismakler und Discount-Makler versuchen mit tieferen Kosten zu punkten, jedoch leidet der Dienstleistungsumfang und die eingebrachte Erfahrung, was sich oft stark negativ auf den Verkaufspreis auswirkt. Fazit: Qualität hat einen Preis. Diese wirkt sich jedoch unter dem Strich positiv auf den Nettoerlös aus.
Bei einem Vergleich der Makler-Angebote sollten Sie nicht auf die Höhe der Maklerkosten achten, sondern auf den erwarteten Netto-Erlös (Verkaufserlös - Verkaufskosten). Gute Makler zeichnen sich durch Ihre Ausbildung und Erfahrung, die regionale und objektspezifische Spezialisierung, eine Kartei an potentiellen Kaufinteressenten und die lokale Vernetzung aus. Diese Voraussetzungen ermöglichen es Ihnen, einen höheren Preis in vernünftiger Zeit zu realisieren und somit Ihre Provision mehr als nur zu kompensieren.
Arbeiten Sie mit einem Makler zusammen, sind die Vermarktungskosten entweder im Provisionssatz inbegriffen oder werden separat verrechnet. Dies muss entsprechend im Maklervertrag festgehalten werden. Wenn Sie die Immobilie selbst vermarkten, tragen Sie die Vermarktungskosten natürlich selbst.
Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer wird auf der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis erhoben. Die wertvermehrenden Investitionen (die nicht als Betriebsaufwand bei den Steuern bereits abgezogen wurden) und die Verkaufskosten (Maklerkosten, Vermarktungskosten, Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren, usw.) können in Abzug gebracht werden.
Die Höhe der Steuer ist in jeder Gemeinde unterschiedlich. Einheitlich ist hingegen, dass sich die Steuer bei längerer Besitzdauer reduziert. Damit soll das Spekulieren auf Wohnraum weniger attraktiv gemacht werden.
Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer wird nicht in allen Kantonen erhoben: So wurde diese beispielsweise in den Kantonen Zürich und Schwyz abgeschafft. Der Kanton Bern hat einen Freibetrag von CHF 800’000 auf den Verkehrswert eingeführt. Der Kanton Solothurn erlässt die Steuer, wenn die Eigennutzung der Immobilie nachgewiesen werden kann - die Vielfalt ist also enorm.
Im Normalfall erhebt der Kanton die Gebühr. Einige Kantone (z. B. Freiburg und Waadt) erlauben den Gemeinden eine zusätzliche Erhebung. Andere Kantone (z.B. St. Gallen und Graubünden) haben die Gebührenerhebung an die Gemeinden übertragen.
Die Kosten trägt normalerweise die Käuferschaft, aber auch hier gibt es Ausnahmen: In den Kantonen Basel-Landschaft und Obwalden teilen sich die Verkäuferschaft und die Käuferschaft die Kosten. Dies trifft auch im Kanton Appenzell Ausserrhoden zu, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.
Die Höhe der Steuer variiert ebenfalls und beträgt zwischen 1% und 3.3% (Kanton Neuenburg). Die Details zur Handänderungssteuer in den einzelnen Kantonen finden Sie hier.
Notariatskosten
Die Notariatskosten fallen aufgrund der Aufwände des Notariats für die Erstellung des Kaufvertrags, dessen Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch an. Einige Kantone setzen Amtsnotariate ein, dadurch entfällt die freie Notariatswahl und die Kosten werden kantonal vorgegeben. In anderen Kantonen arbeiten die Notariate freiberuflich. Hier unterscheiden sich die Kosten teilweise von Notariat zu Notariat (innerhalb der kantonalen Vorgaben) und es ist empfehlenswert, mehrere Offerten einzuholen und diese zu vergleichen.
Die Verteilung der Kosten sollte im Kaufvertrag festgehalten werden. Üblicherweise teilen sich die Verkäuferschaft und die Käuferschaft die Kosten, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Grundbuchgebühren
Die Grundbuchgebühren werden vom jeweiligen Kanton erhoben, die Höhe variiert stark. Während die meisten Kantone eine Gebührenpauschale festgelegt haben (z. B. Bern), werden in anderen Kantonen die Gebühren je nach zeitlichem Aufwand in Rechnung gestellt (z.B. Zug).
Wer die Kosten zu tragen hat, wird im Kaufvertrag festgehalten (normalerweise werden diese je hälftig getragen oder vollständig durch die Käuferschaft).
Vorfälligkeitsentschädigung
Beim Immobilienverkauf kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, sofern Sie eine Festhypothek abgeschlossen haben und deren Laufzeit zum Zeitpunkt des Verkaufs noch andauert. Im Normalfall verlangt die Bank eine Entschädigung in der Höhe der entgangenen Hypothekarzinsen bis zum Ende der Laufzeit. Sie können jederzeit bei der Bank nachfragen, wie hoch die Entschädigung ausfallen würde. Falls Sie ein Ersatzobjekt kaufen, können Sie zudem prüfen, ob Sie die Hypothek auf das neue Objekt übertragen können.
Die Hypothek kann grundsätzlich auch auf die Käuferschaft übertragen werden, sofern diese die Tragbarkeitskriterien erfüllt. Je nachdem wie attraktiv die Konditionen der Festhypothek im Vergleich zu den aktuellen Konditionen am Markt sind, kann sich dies auch positiv auf den Verkaufspreis bei einer Übernahme der Hypothek auswirken.
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Drei Rechenbeispiele aus drei Kantonen
Hier handelt es sich jeweils um ein Haus, welches sowohl von der Verkäuferschaft als auch von der Käuferschaft als Erstwohnsitz genutzt wurde und wird. Wir haben bei allen Rechenbeispielen mit demselben Verkaufserlös gerechnet, damit die Vergleichbarkeit gewährleistet ist. Die Maklerprovision ist normalerweise exkl. MwSt., hier wurde einfachheitshalber mit einem Provisionssatz inkl. MwSt. gerechnet.
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