Der Verkauf einer Immobilie ist meist die grösste Finanztransaktion im Leben von Herr und Frau Schweizer. Die meisten Menschen verkaufen aber nur ein einziges Mal ein Haus oder eine Wohnung, entsprechend fehlt ihnen die Erfahrung und sie wissen nicht, welche Fallstricke lauern.
Beachten Sie: In der Schweiz werden die meisten Immobilienkäufe mit Hilfe einer Hypothek finanziert, welche im Normalfall rund 80% des Kaufpreises beträgt. Davon werden normalerweise über die ersten Jahre 15 Prozent amortisiert. Die Immobilie bleibt also zu rund zwei Drittel fremdfinanziert (von der Bank). Verkaufen Sie Ihre Immobilie unter dem tatsächlichen Wert, reduziert dies Ihr verbleibendes Kapital umso stärker, da Sie mit dem Erlös zuerst die Hypothek zurückzahlen müssen.
Ein Rechenbeispiel:
Herr Meier kauft ein Haus für CHF 1 Mio. und hält es für 10 Jahre (mit einer Hypothek von CHF 800’000, welche nach 10 Jahren noch CHF 700’000 beträgt). Nehmen wir an, dass der Wert bis zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie auf CHF 1.15 Mio. angestiegen ist.
Herr Meier vertraut dem erstbesten Makler, welcher den Wert auf CHF 1.05 Mio. schätzt. Der Makler kann das Haus innert weniger Wochen zu diesem Preis verkaufen. Herr Meier zahlt die Hypothek zurück und freut sich über den Mehrertrag.
Vergleichen wir nun diesen Immobilienverkauf mit dem bestmöglichen Verkauf, werden die Auswirkungen erst ersichtlich:
Verkaufspreis: CHF 1.05 Mio.
Rückzahlung der Hypothek: CHF 0.7 Mio.
Auszahlung an Herr Meier: CHF 0.35 Mio.
Idealer Verkauf:
Verkaufspreis: CHF 1.15 Mio.
Rückzahlung der Hypothek: CHF 0.7 Mio.
Auszahlung an Herr Meier: CHF 0.45 Mio.
Fazit:
Der Mehrertrag von Hunderttausend Franken hat einen enormen Einfluss auf sein Kapital (+29%) und auf seine Rendite.
In diesem Artikel zeigen wir auf, was Sie beim Immobilienverkauf beachten sollten und was Sie unbedingt vermeiden sollten. Die richtige Herangehensweise ist extrem wichtig, da Ihnen sonst sehr viel Geld entgeht.
Zudem können Sie nachlesen, wie Bestag Sie unterstützen kann.
Beim Verkauf einer Immobilie ist eine fundierte Bewertung unerlässlich, um den optimalen Preis zu bestimmen und den Verkaufsprozess erfolgreich zu gestalten. Doch Bewertungen können oft weit auseinanderliegen.
Unterschiedliche Bewertungsmethoden, fehlende oder fehlerhafte Datenpunkte und die unterschiedlichen Marktkenntnisse führen dazu, dass einzelne Bewertungen deutlich voneinander abweichen können. Wir empfehlen Ihnen deshalb, mehrere Bewertungen einzuholen, damit Sie grosse Abweichungen feststellen und den tatsächlichen Wert genauer eingrenzen können.
Wir gehen hier von einem Standard-Immobilienverkauf (Haus oder Wohnung) aus. In diesem Fall werden meist die folgenden beiden Bewertungsmethoden angewendet: Die hedonische Bewertung und die Realwertmethode.
Hedonische Bewertungen
Die hedonische Bewertung ist eine statistische Vergleichsmethode, die Eigenschaften wie Lage, Grösse, Zustand und Alter der Immobilie erfasst und mit bereits verkauften Objekten vergleicht. Da sie auf vergangenen Verkaufsdaten basiert und die Berechnungen je nach Anbieter variieren, empfiehlt es sich, mehrere hedonische Bewertungen einzuholen. Die hedonischen Bewertungen sind bei anstehenden Immobilienverkäufen die am weitesten verbreitete Methode.
Nachteil: Der Bewerter erfasst die Datenpunkte und hat einen grossen Einfluss auf die Bewertung. Zudem: Als Ergebnis resultiert eine Wertbandbreite von bis zu 20%, welche nur von einer Person mit lokalen Marktkenntnissen genauer eingeschätzt werden kann.
Realwertmethode
Hier wird der Landwert mit dem Zeitwert des Gebäudes addiert. Der Landwert berücksichtigt Faktoren wie den Steuerfuss der Gemeinde, Vergleichspreise ähnlicher Lagen und die Nähe zur Stadt. Der Zeitwert des Gebäudes wird ermittelt, indem die Kosten für einen hypothetischen Neubau berechnet werden, inklusive Nebenkosten und Ausgaben für die Umgebungsgestaltung. Anschliessend wird eine alters- und zustandsbedingte Wertminderung abgezogen.
Nachteil: Diese Methode spiegelt – ausser beim Landwert – die aktuelle Marktsituation nicht direkt wider und eignet sich entsprechend nur bei Liebhaber- und Luxusobjekten.
Um eine zuverlässige Bewertung zu erhalten, sollten mehrere qualifizierte Makler mit lokalen Marktkenntnissen beigezogen werden. Unterschiedliche Perspektiven und Bewertungen helfen, ein realistisches Preisniveau zu ermitteln.
Zusätzlich empfiehlt es sich, hedonische Bewertungen durch einen neutralen Anbieter einzuholen. Hedonische Bewertungen spielen auch bei Banken eine wichtige Rolle, da sie meist als Grundlage für die Vergabe von Hypotheken genutzt werden.
Wollen Sie mehr über Immobilienbewertungen erfahren? Dann lesen Sie unseren 10 Punkte über Immobilienbewertungen.
oder
In Schritt eins haben Sie gelernt, dass Sie mehrere Bewertungen von lokal spezialisierten Maklern einholen sollten. Doch worauf müssen Sie bei der Auswahl achten?
Nachdem Sie mehrere Makler ausgewählt haben, laden Sie diese zu einer Besichtigung ein. Lassen Sie die Makler ruhig wissen, dass Sie mehrere Meinungen einholen. Die Konkurrenzsituation führt zu besseren Angeboten, birgt jedoch die Gefahr von Überbewertungen. Um dies zu verhindern, sollten Sie eine Bonus-Malus-Vergütung ankündigen (Mehr dazu in Schritt 3).
Durch die Besichtigung kann der Makler den Zustand und den Standard der Immobilie genauer einschätzen. Ihnen bietet sich zudem die Möglichkeit, den Makler persönlich kennenzulernen und offene Fragen zu stellen.
Möchten Sie mehr über die Auswahl des Immobilienmaklers wissen? Dann lesen Sie hier die 10 Punkte zur Maklerwahl.
Es gibt viele unterschiedlich ausgestaltete Maklerverträge, doch eines haben sie gemeinsam: Sie berücksichtigen hauptsächlich die Interessen der Makler, welche konträr zu Ihren Interessen sind.
Wir gehen hier auf drei Klauseln ein, die Sie genau prüfen sollten. Falls Sie absolut kein Risiko eingehen möchten, empfehlen wir eine Prüfung des Maklervertrags durch eine unabhängige Fachperson.
Im Vertrag wird festgehalten, welche Dienstleistungen mit der vereinbarten Provision abgegolten sind. Achten Sie besonders auf zusätzlich verrechenbare Kosten. Im Normalfall beträgt die Provision zwischen zwei und drei Prozent und deckt sämtliche Kosten ab. Lassen Sie zudem eine Bonus-Malus-Klausel einsetzen, damit der Makler auch finanziell motiviert ist, das Beste für Sie herauszuholen (Mehr dazu im nächsten Kapitel, Fehler Nr. 4).
Die Mindestpreis-Klausel besagt, dass der Makler einen Anspruch auf seine Provision hat, wenn er eine Käuferin präsentiert, die bereit ist, einen schriftlich fixierten Mindestpreis zu zahlen. Dabei kann dieser Mindestpreis jedoch deutlich unter dem zuvor vom Makler genannten Schätzwert der Immobilie liegen. Lesen Sie dies also genau. Übrigens: Ein Mindestpreis im Vertrag kann auch fair sein, nämlich wenn der Mindestpreis identisch mit dem Schätzwert ist.
Lassen Sie sich Zeit bei der Auswahl des Maklers. Sobald Sie sich jedoch sicher sind, sollten Sie diesem Makler jedoch einen Exklusivvertrag geben. Bei der Vermarktung würde die Konkurrenzsituation eher dazu führen, dass die Makler Kosten und Aufwand scheuen, in der Angst, dass ein anderer zuerst abschliesst (und sie somit leer ausgehen). Bei einem Exklusivvertrag erhält der Makler eine faire, zeitlich befristete Chance. Er wird alles geben, damit er den Verkauf abschliessen kann.
Rund um den Immobilienverkauf können viele Sachen schief gehen. Eine Liste mit sämtlichen möglichen Fehlern würde den Umfang dieses Artikels bei weitem überschreiten. Trotzdem wollen wir Ihnen einige Fehler und Fallstricke aufzeigen.
Ein Selbstverkauf macht grundsätzlich nur Sinn, wenn Sie eine Eigentumswohnung in einer Wohnüberbauung verkaufen, in der kürzlich mehrere Wohnungen verkauft wurden und Sie entsprechend die Preise kennen. Zudem müssen Sie sich die Arbeiten rund um den Verkauf zutrauen. Ansonsten wird ein qualifizierter, lokaler Makler meist mehr für Sie herausholen, auch abzüglich seiner Provision.
Fixpreismakler arbeiten, wie es der Name bereits sagt, mit einer Pauschalvergütung. Wenn Sie Fixpreismakler mit traditionellen Maklern vergleichen möchten, sollten Sie nicht nur die Kosten, sondern vor allem den zu erwartenden Nettoerlös (erwarteter Verkaufspreis abzüglich der Provision) betrachten. Es ist ausserdem ratsam, den Umfang der angebotenen Dienstleistungen zu prüfen – bei Fixpreis-Maklern kann es beispielsweise vorkommen, dass Sie Besichtigungen selbst durchführen müssen.
Unser Fazit zu Fixpreismaklern lautet: Abstand nehmen! Dieses Geschäftsmodell zielt darauf ab, Immobilien schnell und günstig zu verkaufen, ohne dass ein echter Anreiz besteht, den besten Preis für Sie zu erzielen. Wird ein höherer Verkaufspreis realisiert, hat der Fixpreismakler nichts davon. Wieso sollte er also die Extrameile für Sie gehen?
Ein Immobilienverkauf ist einfacher, je tiefer der Preis angesetzt ist. Fragen Sie also nur einen Makler um eine Bewertung an und erteilen ihm im Anschluss den Verkaufsauftrag, ist die Gefahr einer Unterbewertung sehr hoch.
Der Makler kann mit einer Unterbewertung den Verkauf beschleunigen und seine Aufwände minimieren. Fragen Sie also in jedem Fall mehrere Makler an und informieren Sie sie über die Konkurrenzsituation.
Setzen Sie einen finanziellen Anreiz für den Makler, indem Sie eine Bonus-Malus-Klausel in den Vertrag einsetzen lassen. Dies hat zwei Vorteile:
Damit Ihre Immobilie seriös und möglichst genau bewertet werden kann, sollten Sie dem Makler alle benötigten Informationen und Dokumente zur Verfügung stellen. Es gibt eine Ausnahme: Nennen Sie keinen Preis - nicht den Wunschpreis, nicht den Kaufpreis, nicht den Bewertungspreis der anderen Makler und auch nicht die Höhe der Hypothek. Denn: Diese Angaben können die Bewertung unnötig beeinflussen. Lassen Sie den Makler unvorbelastet bewerten.
Dass bei jedem Bieterverfahren der höchstmögliche Verkaufspreis erreicht wird, ist ein Irrtum. Um ein Bieterverfahren erfolgreich zu gestalten, muss vieles richtig gemacht werden: Der richtige Startpreis, das richtige Publikum, ein transparenter Prozess, etc.. Ansonsten kann ein Bieterverfahren mögliche Kaufinteressenten auch abschrecken.
Zudem eignet sich ein Bieterverfahren nur bei äusserst gesuchten Liegenschaften an sehr beliebter Lage, für die sich sehr vermögende Personen interessieren.
Unser Kunde, Thierry Knecht, äussert sich zur Zusammenarbeit mit Bestag.
In den vorangegangenen Kapiteln haben Sie erfahren, warum das Unterfangen "Immobilien verkaufen in der Schweiz" komplex sein kann. Werden bei der Bewertung, der Auswahl des Maklers oder beim Maklervertrag Fehler gemacht, hat dies meist weitreichende finanzielle Folgen für die Verkäuferschaft.
Um genau dies zu vermeiden, wurde Bestag gegründet. Bestag begleitet Immobilienverkäufer beratend bis zur notariellen Beurkundung. Diese Dienstleistung ist in der Schweiz einzigartig und basiert auf drei Standbeinen:
Um die bestgeeigneten Makler für Ihren Immobilienverkauf zu finden, greiffen wir auf unsere schweizweit einzigartige Datenbank aller aktiven Makler zurück.
Um Ihnen eine möglich zuverlässige und realistische Einschätzung zu ermöglichen, holen wir insgesamt fünf Bewertungen aus zwei Quellen ein:
Für Sie resultiert eine transparente Auslegeordnung, welche unsere lokalen Kundenberatenden mit Ihnen besprechen.
Haben wir Sie neugierig gemacht? Hier gelangen Sie zu unserer Online Immobilienbewertung, welche Ihnen einen ersten Anhaltspunkt bietet.
Wie Sie im vorangehenden Kapitel lesen konnten, sind die Maklerverträge im Normalfall auf die Interessen der Makler ausgerichtet. Wir gestalten diese um - in Ihrem Interesse:
Bestag hat bereits über 500 Immobilienverkäufe begleitet - Sie profitieren von den dabei gesammelten Erfahrungen.
Und auch nach der Unterschrift des Maklervertrags begleitet Sie Ihr Bestag-Kundenberater - bis zum erfolgreichen Verkauf. Sie haben jederzeit eine neutrale Fachperson an Ihrer Seite.
Haben wir Ihr Interesse geweckt?
Sie können uns jederzeit unverbindlich kontaktieren.