Die Bewertung Ihrer Immobilie ist der erste Schritt auf dem Weg zum erfolgreichen Verkauf und ist entsprechend von grosser Bedeutung. Sie bildet die Grundlage für Ihre Erwartungen, beeinflusst die Vermarktungsstrategie sowie die Verkaufsverhandlungen und hat entsprechenden Einfluss auf den endgültigen Verkaufspreis.
Bestag bietet Ihnen eine rudimentäre Online-Schätzung Ihrer Immobilie. Diese Ersteinschätzung wird im Bestag-Prozess durch 5 professionelle Bewertungen erweitert und präzisiert.
Es gibt zahlreiche Tools zur Online-Immobilienbewertung. Ein paar Klicks, einige Eckdaten eingegeben – und schon erhalten Sie eine Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie. Doch was taugen diese Schnellbewertungen?
Online-Immobilienbewertungen bieten eine einfache und schnelle Möglichkeit, eine erste Einschätzung des möglichen Marktwerts einer Immobilie zu erhalten. Die meisten dieser Tools arbeiten auf Basis sogenannter vereinfachter hedonischer Bewertungsmodelle. Das bedeutet: Sie als Nutzer geben lediglich einige grundlegende Eckdaten zur Immobilie ein – zum Beispiel die Adresse, das Baujahr, die Wohnfläche, die Zimmeranzahl und den Immobilientyp (z. B. Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus).
Aus diesen wenigen Informationen berechnet das Bewertungstool einen ungefähren Richtwert für Ihre Immobilie. Dabei greift das Modell auf umfangreiche Vergleichsdaten zurück, also auf Preise von ähnlichen Objekten in vergleichbarer Lage. Auf diese Weise kann ein grober Überblick über den aktuellen Marktwert erstellt werden – innerhalb weniger Sekunden.
Online-Bewertungen sind also ideal, wenn Sie sich einen schnellen Überblick verschaffen oder die Marktentwicklung grob einschätzen möchten. Wer jedoch eine detaillierte und verlässliche Schätzung benötigt, etwa im Rahmen eines Verkaufs oder einer Erbteilung, sollte auf eine professionelle Immobilienbewertung zurückgreifen.
Wollen Sie mehr über Immobilienbewertungen erfahren? Dann lesen Sie unseren Artikel: Immobilien bewerten: So finden Sie den wahren Wert Ihrer Immobilie.
Die Ergebnisse von Online-Immobilienbewertungen sollten stets mit einer gewissen Vorsicht betrachtet werden. Zwar liefern diese Tools in wenigen Minuten eine Schätzung des Immobilienwerts, doch die Genauigkeit der Resultate ist naturgemäss begrenzt. Das liegt vor allem daran, dass bei der Berechnung lediglich eine kleine Anzahl an Basisdaten berücksichtigt wird.
Entscheidende wertbeeinflussende Faktoren wie der bauliche Zustand, die Qualität der Ausstattung, durchgeführte Renovationen oder energetische Standards bleiben bei dieser vereinfachten Analyse aussen vor. Ebenso werden individuelle Besonderheiten – etwa ein atemberaubender Ausblick, ein hochwertiger Innenausbau oder ein besonders gepflegter Garten – nicht in die Schätzung einbezogen.
Dadurch entsteht eine teils recht grosse Bewertungsbandbreite, die je nach Region, Objektart und Marktsituation mehrere zehntausend Franken betragen kann. Das bedeutet konkret: Ihre Immobilie könnte laut Online-Tool zwischen z. B. 950'000 und 1'150'000 Franken wert sein – ein Spielraum von 200'000 Franken, der bei einer Verkaufs- oder Investitionsentscheidung kaum als belastbare Grundlage dienen kann.
Auf vielen Seiten von Maklern gibt es diese Bewertungstools. Diese beruhen auf den vereinfachten hedonischen Modellen von vier Anbietern: Von den zwei führenden, Wüest Partner und IAZI, und von zwei neueren Anbietern: Pricehubble und Realadvisor. Die beiden Führenden sind verlässlicher, da sie auch systematisch von Banken für die Vergabe von Hypotheken benutzt werden.
Und die Antwort lautet “Ja”! Es gibt massgebliche Unterschiede zwischen den Modellen. Unsere Erfahrung über Tausende von Bewertungen hat gezeigt, dass auch die beiden führenden Anbieter im Schnitt um über 10% auseinander liegen. Die Ergebnisse sind also mit Vorsicht zu geniessen. Oder noch besser: man holt sich eine Schnellbewertung von beiden.
Auch die kostenlose Online-Immobilienbewertung von Bestag basiert auf vereinfachten hedonischen Modellen. Doch Bestag geht einen entscheidenden Schritt weiter: Statt sich nur auf einen Anbieter zu stützen, werden bei der Bewertung die zwei renommiertesten hedonischen Bewertungsmodelle der Schweiz kombiniert. Das sorgt für eine fundiertere und differenziertere Schätzung – denn unterschiedliche Modelle gewichten bestimmte Faktoren unterschiedlich, was zu ergänzenden Perspektiven auf den Immobilienwert führt.
Darüber hinaus bietet Bestag einen besonderen Mehrwert: Sie erhalten quartalsweise automatische Updates, mit denen Sie die Entwicklung des Immobilienmarkts in Ihrer Region im Auge behalten können. Auch wenn diese regelmässigen Bewertungen – wie alle Online-Schätzungen – keine punktgenaue Marktwertanalyse ersetzen, liefern sie doch wertvolle Indikationen über Trends und Bewegungen auf dem Immobilienmarkt. Für Eigentümer, die sich einen Überblick verschaffen oder den richtigen Verkaufszeitpunkt nicht verpassen möchten, ist das ein echter Vorteil.
Und falls es doch einmal konkreter wird – etwa bei einem geplanten Verkauf, einer Erbschaft oder einer Vermögensaufteilung – steht Ihnen Bestag mit professionellen Dienstleistungen zur Seite. Denn: Wir bieten die zuverlässigste Bewertung.
Sie haben nun erfahren, was Online-Immobilienbewertungen leisten können – und wo ihre Grenzen liegen. Wenn es um präzise, belastbare Aussagen zum Marktwert einer Immobilie geht, etwa im Zusammenhang mit einem Verkauf, einer Erbschaft, einer Scheidung oder einer Finanzierung, reichen grobe Online-Schätzungen nicht mehr aus. In solchen Fällen kommen professionelle Bewertungsmethoden zum Einsatz, die auf fundierten Daten, Fachwissen und – ganz wichtig – einer persönlichen Besichtigung beruhen.
Im Folgenden stellen wir die wichtigsten Methoden vor, mit denen Immobilien genauer bewertet werden können:
Die hedonische Bewertung ist eine statistisch gestützte Vergleichsmethode, die bei Immobilienbewertungen sehr häufig zum Einsatz kommt – insbesondere bei Standardobjekten wie Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Dabei wird Ihre Immobilie anhand zahlreicher Merkmale – wie Makrolage, Mikrolage, Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Ausstattung – mit vergleichbaren Objekten abgeglichen, für die in der Vergangenheit tatsächliche Verkaufspreise vorliegen.
Diese Methode basiert auf umfangreichen Datenbanken mit Transaktionsdaten aus dem Immobilienmarkt. Die Merkmale der Immobilie werden statistisch gewichtet und mit Tausenden von realen Verkaufsfällen verglichen. Daraus ergibt sich ein geschätzter Marktwert innerhalb einer gewissen Bandbreite.
Allerdings gilt: Die Bewertungsanbieter arbeiten nicht mit denselben Daten oder Berechnungsmodellen. Deshalb kann es sinnvoll sein, zwei unabhängige hedonische Bewertungen einzuholen, um ein möglichst realistisches Bild zu erhalten. Die resultierende Schätzung ist in der Regel relativ präzise, bewegt sich aber dennoch in einer Bandbreite – je nach Objekt und Datenlage bis zu ±20 % vom tatsächlichen Marktpreis.
Ein grosser Vorteil der hedonischen Bewertung ist ihre Kosteneffizienz. Zudem wird sie von vielen Banken im Rahmen der Hypothekenvergabe als Bewertungsgrundlage eingesetzt.
Bei besonderen oder einzigartigen Immobilien stösst die hedonische Bewertungsmethode oft an ihre Grenzen – weil es kaum vergleichbare Objekte gibt. In solchen Fällen kann die Realwertmethode (auch Sachwertmethode genannt) die passende Alternative sein.
Der Realwert setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Landwert und dem Zeitwert des Gebäudes.
Der Landwert basiert auf dem Bodenpreis der Region. Hier spielen Faktoren wie die Lagequalität, der Steuerfuss der Gemeinde, die Nähe zu urbanen Zentren sowie die Erschliessung des Grundstücks eine Rolle.
Der Zeitwert des Gebäudes ergibt sich aus den hypothetischen Neubaukosten des Objekts – inklusive Baunebenkosten und Umgebungsarbeiten – abzüglich einer Wertminderung aufgrund von Alter, Abnutzung und baulichem Zustand.
Ein wichtiger Punkt: Die aktuelle Marktlage fliesst bei dieser Methode nur in die Schätzung des Landwerts ein. Der Gebäudeanteil orientiert sich eher an Kostenkennwerten, nicht an Angebot und Nachfrage. Aus diesem Grund wird die Realwertmethode häufig ergänzend zur hedonischen Bewertung eingesetzt, etwa zur Absicherung oder Validierung des ermittelten Werts.
Die Ertragswertmethode ist besonders dann geeignet, wenn eine Immobilie regelmässige Mieterträge generiert und in erster Linie als Kapitalanlage dient. Sie ist also weniger auf den Substanzwert eines Gebäudes fokussiert, sondern auf dessen zukünftiges Ertragspotenzial – und damit eine stark zukunftsorientierte Bewertungsmethode.
Im Zentrum der Ertragswertberechnung stehen die nachhaltig erzielbaren Netto-Mieterträge, also die Mieteinnahmen abzüglich aller laufenden Bewirtschaftungs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten. Diese Nettomieterträge werden dann durch einen sogenannten Kapitalisierungssatz dividiert, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln.
Der Kapitalisierungssatz ist ein entscheidender Faktor – er spiegelt unter anderem das Renditeerwartungsniveau, das Risiko, potenzielle Leerstände, geplante Renovationen, die Lage, das Objektrisiko und das Investitionsvolumen wider. Es gibt keinen einheitlichen Satz; dieser wird individuell für jede Immobilie festgelegt. In der Praxis bewegt sich der Kapitalisierungssatz typischerweise in einer Bandbreite von:
Die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) ist ein international anerkanntes Bewertungsverfahren, das vor allem dann zur Anwendung kommt, wenn die zukünftigen Erträge einer Immobilie zeitlich begrenzt, unregelmässig oder schwankend ausfallen. Im Gegensatz zur klassischen Ertragswertmethode, die mit konstanten Erträgen arbeitet, bietet die DCF-Methode deutlich mehr Flexibilität und Genauigkeit bei der Abbildung komplexer Nutzungssituationen.
Konkret werden bei der DCF-Methode alle prognostizierten zukünftigen Erträge (z. B. Mieten, Gebühren oder Nutzungsentschädigungen) jährlich einzeln berechnet und anschliessend auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst („diskontiert“). Das Ergebnis ist ein heutiger Barwert der zukünftigen Erträge – also der Betrag, den eine Investorin oder ein Investor heute bereit wäre zu zahlen, um in den kommenden Jahren diese Erträge zu erhalten.
Die DCF-Methode kommt insbesondere bei zeitlich befristeten oder beschränkten Nutzungsrechten zum Einsatz, wie Nutzniessungen, Wohnrechten und Baurechten.
Die Residualwertmethode wird vor allem von Investoren und Projektentwicklern genutzt, um den maximal wirtschaftlich tragbaren Preis für ein Grundstück zu bestimmen. Sie eignet sich besonders bei Projektentwicklungen, Umnutzungen oder Abbruchobjekten.
Der Wert des Grundstücks ergibt sich dabei aus:
Zukünftiger Verkaufserlös oder Ertragswert
– Investitionskosten (z. B. Bau, Planung, Vermarktung)
= Residualwert (Grundstückswert)
Diese Methode ist hilfreich, wenn noch keine fertige Immobilie, sondern nur ein Entwicklungspotenzial besteht. Sie berücksichtigt künftige Erträge und Ausgaben und zeigt, ob sich ein Projekt wirtschaftlich lohnt.
Nachdem die Möglichkeiten der Online-Schnellbewertung bereits beleuchtet wurden, stellt sich die Frage: An wen kann ich mich sonst noch wenden, wenn ich eine Immobilienbewertung benötige? Es gibt eine Reihe professioneller Anbieter, die je nach Bedarf und Anlass in Betracht gezogen werden können. Im Folgenden ein Überblick über die wichtigsten Optionen und ihre jeweiligen Vor- und Nachteile.
Zu den bekanntesten und etabliertesten Anbietern hedonischer Bewertungen in der Schweiz zählen IAZI und Wüest Partner. Beide Unternehmen liefern datenbasierte und neutrale Einschätzungen zum Immobilienwert, basierend auf umfangreichen Marktvergleichen und statistischen Modellen. Auch wenn die hedonische Methode für ihre Genauigkeit bekannt ist, empfiehlt es sich, die Bewertung nicht auf eigene Faust vorzunehmen. Fachwissen ist erforderlich – sowohl für die korrekte Eingabe der Objektdaten als auch für die sachgerechte Interpretation der Resultate.
Viele Immobilienmakler bieten im Rahmen ihrer Dienstleistungen kostenlose Bewertungen an. Diese Einschätzungen können durchaus hilfreich sein – insbesondere, wenn man sich zunächst einen groben Überblick verschaffen möchte, ohne grössere Kosten zu verursachen. Allerdings sind Maklerbewertungen nicht immer vollkommen neutral. Da Makler in der Regel ein starkes Interesse daran haben, den Verkaufsauftrag zu erhalten, kann es zu bewussten oder unbewussten Abweichungen kommen: Ist der Auftrag nahezu sicher, wird die Immobilie mitunter etwas tiefer bewertet, um die Vermarktung zu erleichtern. Sind hingegen mehrere Makler involviert, neigen die Schätzungen tendenziell zu höheren Werten – in der Hoffnung, sich den Zuschlag zu sichern. Trotz dieser Dynamik kann eine Maklerbewertung als erste Orientierung durchaus wertvoll sein.
Architekten und Immobilienbewerter fertigen meist sehr detaillierte Immobilienbewertungen an. In vielen Fällen kommt dabei die Realwertmethode zum Einsatz – insbesondere bei einzigartigen oder schwer vergleichbaren Objekten, wie etwa Liebhaberimmobilien. Diese Bewertungsmethode kann dort besonders hilfreich sein, wo marktbasierte Vergleichswerte fehlen.
Allerdings gilt es gewisse Einschränkungen zu berücksichtigen: Die aktuelle Marktsituation wird nicht berücksichtigt – ein möglicher Nachteil, wenn ein zeitnaher Verkauf geplant ist. Hinzu kommen meist relativ hohe Kosten, d.h. im vierstelligen Bereich, die für Eigentümer abschreckend sein können.
Wenn es um den Verkauf einer Immobilie geht, ist eine realistische und fundierte Bewertung also entscheidend. Nur wer den tatsächlichen Marktwert kennt, kann den idealen Verkaufspreis festlegen und unnötige Verluste oder eine lange Vermarktungsdauer vermeiden. Bestag hat sich darauf spezialisiert, Eigentümer genau bei diesem Schritt zu unterstützen – mit einem einzigartigen, unabhängigen Bewertungsansatz, der Neutralität, Marktnähe und Fachwissen vereint.
Bestag verfolgt einen hybriden Bewertungsansatz, der die Stärken verschiedener Methoden vereint, um eine besonders fundierte Bewertung zu ermöglichen.
Einerseits erstellt Bestag zwei hedonische Bewertungen – basierend auf den datenbasierten Modellen der beiden renommierten Schweizer Anbieter IAZI und Wüest Partner. Sie erhalten zwei Bewertungen aufgrund von tausenden vergleichbaren Transaktionen auf dem Markt.
Andererseits werden die drei bestqualifizierten lokalen Makler beigezogen, die Ihre Immobilie individuell bewerten. Diese Makler verfügen über fundierte Marktkenntnisse in Ihrer Region und können Ihre Immobilie realistisch einordnen.
Am Schluss haben Sie einen Bewertungsbericht mit fünf professionellen Bewertungen als Entscheidungsgrundlage, die sowohl datenbasiert als auch marktnah ist – ideal vor einem Verkauf.
Ein zusätzlicher Vorteil: Sie profitieren von diesen verschiedenen Perspektiven, ohne sich auf einen bestimmten Makler festlegen zu müssen. Denn Bestag agiert als neutrale Instanz und sorgt dafür, dass Sie unabhängig beraten werden – frei von Verkaufsinteressen.
Während des gesamten Bewertungs- und Verkaufsprozesses begleitet Sie Ihr persönlicher Bestag-Kundenberater. Diese neutrale Fachperson koordiniert alle Schritte und steht Ihnen beratend zur Seite. Das schafft Transparenz, entlastet Sie organisatorisch und stellt sicher, dass Ihre Interessen konsequent gewahrt bleiben.
Die Qualität und Zuverlässigkeit der Bestag-Immobilienbewertung wurden bereits mehrfach anerkannt:
Real Estate Award 2023: Bestag wurde in der Kategorie "Vermarktung" mit dem Schweizer Real Estate Award ausgezeichnet, was die Innovationskraft und Effektivität des Ansatzes unterstreicht.
Partnerschaften: Seit 2024 ist Bestag offizieller Partner der Waadtländischen Anwaltskammer (OAV) und wird vom Schweizerischen Verband der Berufsbeistandspersonen (SVBB) empfohlen.
Kundenzufriedenheit: Zahlreiche positive Rückmeldungen und tolle Google-Bewertungen (Zürich, Bern und Lausanne) zeugen von der Zufriedenheit der Kunden.
K-Geld: Die grösste Finanzzeitschrift der Schweiz hat das Bestag-Konzept unter die Lupe genommen.