Die Bewertung einer Immobilie ist der erste und zugleich wichtigste Schritt auf dem Weg zum erfolgreichen Immobilienverkauf. Denn, die Bewertung hat einen grossen Einfluss: Nur mit einer zuverlässigen Bewertung können Sie die Vermarktung Ihrer Immobilie optimal gestalten.
Sie sollten sich bewusst sein, dass die Bewertung Sie durch den gesamten Verkaufsprozess begleiten wird: Sie werden den Vermarktungspreis auf dieser Grundlage bestimmen, die Verhandlungen entsprechend führen und auch Ihre Geduld, wenn ein erstes Angebot eintrifft, wird davon gesteuert.
Zudem: Auch wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, um eine neue Immobilie zu kaufen oder Ihre Pension zu planen, ist eine zuverlässige Bewertung unerlässlich. Liegt Ihnen keine zuverlässige Bewertung vor, kann der Verkaufspreis stark von Ihrer Erwartung abweichen. Sie riskieren damit, beim Neukauf oder der Pensionsplanung Ihre Entscheidungen auf der falschen Grundlage zu treffen.
Es ist also in Ihrem Interesse, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie möglichst sachlich und genau eingrenzen können. Dabei sollten Emotionen oder Wunschvorstellungen keine Rolle spielen. Aber natürlich können Sie im Anschluss dank einer professionellen Vermarktung durch einen motivierten und qualifizierten Makler die Spitze ausloten und den Verkaufspreis maximieren.
Bedenken Sie: Werte wie der Steuerwert oder der Versicherungswert sind keine guten Anhaltspunkte. Sie berücksichtigen die aktuelle Marktentwicklung nicht. Der Marktwert wird, wie der Name sagt, durch den Markt bestimmt: Er entspricht also der Zahlungsbereitschaft der Käufer.
In diesem Artikel zeigen wir Ihnen auf, wie Sie vorgehen sollten, um eine möglichst zuverlässige Immobilienbewertung zu erhalten. Sie erhalten eine Übersicht über die verschiedenen Bewertungsanbieter und die anfallenden Kosten. Ausserdem erläutern wir die verschiedenen Bewertungsmethoden, welche normalerweise eingesetzt werden. Zu guter Letzt zeigen wir Ihnen, wie Bestag vorgeht, um die zuverlässigste Bewertung zu erhalten.
Hier erfahren Sie, wie Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie vorgehen sollten, wenn ein Verkauf ansteht. Wie Bestag Sie dabei unterstützen kann, erfahren Sie im letzten Kapitel.
Als erstes sollten Sie die relevanten Informationen zu Ihrer Immobilie zusammenstellen, damit Sie die Bewertung mit den korrekten Angaben machen können. Wir haben die wichtigsten Informationen und Dokumente für Sie aufgelistet:
Der Grundbuchauszug enthält wichtige Angaben wie zum Beispiel die Grundstücksfläche (bei Häusern), die Wertquote (bei Stockwerkeigentum), die Eigentumsstruktur, Dienstbarkeiten, etc.
Sollten Sie keinen Grundbuchauszug Ihrer Immobilie Zuhause haben, können Sie diesen beim kantonalen Grundbuchamt anfordern.
Im Normalfall können Sie den Grundrissplänen die Flächenangaben entnehmen. Bei der Bewertung ist z.B. die Angabe der Nettowohnfläche sehr wichtig. Ausserdem können schön aufbereitete Grundrisspläne später bei der Vermarktung eingesetzt werden.
In der Gebäudeversicherungspolice finden Sie beispielsweise das Baujahr der Immobilie, aber auch das Gebäudevolumen (was bei Einfamilienhäusern bewertungsrelevant ist).
Wenn Ihnen Ihre Police nicht vorliegt, können Sie diese bei der kantonalen Gebäudeversicherung bestellen.
Wenn Sie in Ihr Eigenheim investiert haben, soll dies in der Bewertung berücksichtigt werden können. Stellen Sie diese Investitionen und Ausgaben der letzten Jahre zusammen, am besten in einer übersichtlichen Renovationsaufstellung.
Um die Neugier zu befriedigen und einen ersten Anhaltspunkt zu erhalten, empfehlen wir eine Online-Bewertung. Diese basiert auf nur wenigen Angaben, entsprechend gross ist die Bandbreite der Bewertung. Trotzdem gibt Ihnen dies einen ersten Eindruck über den Wert Ihrer Immobilie. Diese rudimentäre Preisbandbreite unterstützt Sie auch im nächsten Schritt.
Suchen Sie zwei bis drei geeignete Makler für Ihren Immobilienverkauf aus. Achten Sie dabei auf die lokale Spezialisierung der Makler. Prüfen Sie auch, ob Ihre Immobilie ins Portfolio des Maklers passt - sowohl von der Objektart als auch vom Preisniveau.
Beim Besuch der Webseite des Maklers können Sie zudem dessen Ausbildung, die Qualität der Vermarktungsunterlagen sowie die Referenzen prüfen.
Möchten Sie mehr über die Auswahl des Immobilienmaklers wissen? Dann lesen Sie hier die 10 Punkte zur Maklerwahl.
Sobald Sie zwei bis drei qualifizierte und geeignete Makler ausgesucht haben, lassen Sie diese Ihre Immobilie bewerten. Um seriös bewerten zu können, werden die Makler die Immobilie besichtigen wollen und verschiedene Infos und Dokumente verlangen. Hier ist es wichtig, dass Sie diese Infos wahrheitsgetreu weitergeben und auch keine versteckten Mängel verheimlichen.
In Bezug auf Schritt vier bestätigt hier die Ausnahme die Regel. Sie wollen, dass die Makler möglichst objektiv und unvoreingenommen bewerten. Wenn Sie den Kaufpreis, die Höhe der Hypothek, den erwarteten Preis oder Ihren Wunschpreis nennen, kann dies die Bewertung verfälschen. Ausserdem: Die Makler brauchen diese Angaben nicht. Fazit: Vermeiden Sie Angaben zum Preis.
Nachdem die Makler Ihre Immobilie bewertet haben, werden Sie Ihnen die entsprechenden Unterlagen zustellen und meist persönlich erläutern. Nun liegen Ihnen zwei bis drei Bewertungen vor, welche stark voneinander abweichen können. Viele neigen zu diesem Zeitpunkt dazu, der höchsten Bewertung zu vertrauen, da diese den höchsten Gewinn verspricht.
Wir empfehlen Ihnen, die Bewertungen detailliert zu vergleichen. Fallen alle ähnlich hoch aus, gibt Ihnen dies Sicherheit bezüglich des Wertes. Wenn Sie grosse Unterschiede feststellen, können Sie die Eingaben vergleichen und versuchen, die Abweichungen nachzuvollziehen. In vielen Fällen stützen sich die Makler auf hedonische Bewertungsmodelle, entsprechend können Sie deren Eingaben vergleichen und kontrollieren.
Wichtig: Bleiben Sie so rational und realistisch wie möglich. Durch den Vergleich können Sie den wahren Wert näher eingrenzen und Ausreisser nach oben und unten identifizieren.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, ist eine zuverlässige Bewertung die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf, doch damit ist es noch nicht gemacht.
Fragen Sie sich, wie den Verkauf Ihrer Immobilie optimal gestalten? Dann lesen Sie hier unseren Artikel "Immobilie verkaufen leicht gemacht".
Wenn Sie online zum Thema Immobilienbewertung recherchieren, werden Sie verschiedenste Angebote finden: Von kostenlosen Maklerbewertungen bis hin zu kostspieligen Expertengutachten. Dabei kommen verschiedene Bewertungsmethoden zum Einsatz (siehe nächstes Kapitel) und auch die Kosten variieren stark.
Hier finden Sie eine Übersicht der verschiedenen Angebote inkl. Kosten, damit Sie genau wissen, was Sie erwarten können.
Eine der häufigsten Methoden zur Bewertung von Immobilien ist die hedonische Bewertung, eine statistische Vergleichswertmethode. Die renommiertesten Anbieter in der Schweiz sind IAZI und Wüest Partner. Sie erhalten eine neutrale und datenbasierte Einschätzung Ihrer Immobilie. Obwohl die hedonische Methode als präzise gilt, sollten Sie die Bewertung nicht selbst durchführen, da Fachwissen notwendig ist, um die Angaben korrekt zu erfassen und die Ergebnisse richtig zu interpretieren.
Kosten: ca. CHF 500.-
Viele Immobilienmakler bieten eine kostenlose Bewertung als Teil ihres Services an. Diese Bewertungen sind jedoch häufig nicht rein objektiv, sondern dienen vor allem der Neukundengewinnung. Da Makler ein Interesse daran haben, den Verkaufsauftrag zu erhalten, können ihre Bewertungen vorbelastet sein. Wenn sich der Makler in Sicherheit wähnt bezüglich des Auftrags, kann die Bewertung tiefer ausfallen, da dies einen Verkauf vereinfacht. Werden mehrere Makler involviert, werden Immobilien meist etwas höher bewertet, um den Auftrag zu sichern.
Dennoch kann eine Maklerbewertung eine erste Orientierung bieten, wenn Sie keinen grossen finanziellen Aufwand betreiben möchten.
Kosten: CHF 0.-
Auch bei den Fixpreismaklern ist eine Bewertung meist kostenlos und gehört zum Geschäftsmodell. Der grosse Unterschied zu klassischen Maklern ist die Vergütung. Die Fixpreismakler verlangen, wie es der Name bereits sagt, eine Pauschale - unabhängig vom Verkaufspreis. Auf den ersten Blick ist das Angebot sehr verlockend.
Das Geschäftsmodell ist jedoch auf schnelle Verkäufe ausgerichtet. Es besteht also die Gefahr, dass Ihre Immobilie zu tief bewertet wird, da dies den Verkauf beschleunigt. Ausserdem haben die Fixpreismakler keinen Anreiz, den besten Preis für Sie zu realisieren, da dies keinen Einfluss auf deren pauschale Vergütung hat. Aus unserer Sicht sollten sie also keine Option sein, wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen wollen.
Kosten: CHF 0.-
Immobilienbewerter und Architekten bieten besonders detaillierte Bewertungen an. Meist wird dabei die Realwertmethode angewendet (mehr dazu im nächsten Kapitel). Diese Vorgehensweise kann beispielsweise bei Liebhaberobjekten, wo die Vergleichswerte fehlen, sehr hilfreich sein.
Problematisch ist hingegen die fehlende Marktnähe: Bei einem anstehenden Verkauf stützen Sie sich hier auf einen theoretischen Wert, welcher die aktuelle Marktlage nicht berücksichtigt. Zusätzlich können die meist hohen Kosten abschreckend wirken.
Kosten: Unterschiedlich, meist im tiefen vierstelligen Bereich
In den vorangehenden Kapiteln wurden einige Bewertungsmethoden erwähnt. In den folgenden Abschnitten stellen wir die meist verwendeten Methoden vor und zeigen auf, in welchen Fällen sie idealerweise eingesetzt werden.
Viele Unternehmen bieten auf ihrer Webseite Kurzbewertungen an. Dafür müssen nur wenige Angaben zur Immobilie gemacht werden, es resultiert eine grosse Bewertungsbandbreite (z.B.: 750’000 bis 1’000’000 CHF) .
Diese Kurzbewertungen basieren auf vereinfachten, hedonischen Methoden. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.
Geeignet für: Haus, Eigentumswohnung (Erster Anhaltspunkt, Neugier)
Die hedonische Bewertung ist eine statistische Vergleichsmethode, bei der Eigenschaften wie Makrolage, Mikrolage, Größe, Zustand und Alter des Objekts erfasst und statistisch gewichtet und verglichen werden. Als Grundlage dienen Verkaufsdaten vergangener Transaktionen. Die Datengrundlage und die Berechnungsmethoden der verschiedenen Anbieter unterscheiden sich. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, zwei Bewertungen einzuholen. Die Genauigkeit liegt innerhalb einer Bandbreite von bis zu 20 %.
Die hedonische Bewertung ist die meist verwendete Bewertungsmethode bei Standardobjekten und wird auch von den Banken bei der Hypothekenvergabe eingesetzt. Sie ist kostengünstig und liefert eine verlässliche Wertbandbreite.
Geeignet für: Haus, Eigentumswohnung
Bei einzigartigen Objekten reicht die Datengrundlage hedonischer Tools oft nicht aus, weil zu wenige Vergleichsdaten vorliegen. In diesen Fällen ist eine Realwertberechnung sinnvoll.
Der Realwert setzt sich aus dem Landwert und dem Zeitwert des Objekts zusammen. Beim Landwert werden Faktoren wie den Steuerfuss der Gemeinde, Quadratmeterpreise in vergleichbarer Lage und die Nähe zur Stadt berücksichtigt. Beim Zeitwert werden von den hypothetischen Neubaukosten (inklusive Baunebenkosten und Umgebungsarbeiten) eine Wertminderung aufgrund des Alters und des Zustandes abgezogen.
Die aktuelle Marktlage wird also nur beim Landwert berücksichtigt. Entsprechend wird diese Methode meist zur Ergänzung oder Validierung hedonischer Bewertungen eingesetzt.
Geeignet für: Luxusobjekte, Liebhaberobjekte
Die Ertragswertmethode ist zukunftsorientiert und eignet sich nur für Immobilien, welche dauerhaft Mieterträge generieren. Es werden die langfristig erzielbaren Netto-Mieterträge der Immobilie durch den jeweiligen Kapitalisierungssatz dividiert.
Es gibt keinen allgemeingültigen Kapitalisierungssatz, er wird individuell festgelegt. Dabei werden mögliche Leerstände, anstehende Renovationen, der Renditeanspruch des Investors, das Investitionsvolumen, etc. berücksichtigt. Erfahrungsgemäss liegt der Kapitalisierungssatz zwischen 2.5% (für neue grosse Wohnliegenschaften, 50+mio) und 7-8% (bei sehr kleinen veralteten, ländlichen Immobilien).
Geeignet für: Renditeimmobilien
Bei der DCF-Methode (Discounted Cashflow) wird der heutige Wert einer Immobilie ermittelt, indem zukünftig erwartete Erträge diskontiert werden. Diese Methode eignet sich besonders, wenn die Erträge zeitlich begrenzt oder schwankend sind. Es ist eine international anerkannte Berechnungsmethode.
Geeignet für: Nutzniessungen, Wohnrechte, Baurechte
Investoren nutzen die Residualwert-Methode, um zu bestimmen, wie viel ein Grundstück kosten darf, wenn es im Anschluss bebaut und die neuen Einheiten vermietet oder verkauft werden sollen.
Der Residualwert ergibt sich aus dem potenziellen Verkaufserlös oder Ertragswert abzüglich der notwendigen Investitionen (Bau- und Vermarktungskosten). Der verbleibende Betrag entspricht dem möglichen Wert des Grundstücks oder Baulands.
Geeignet für: Projektentwicklungen, Umnutzungen, Abbruchobjekte, Baulandreserven, Bauland
Sie haben nun gelesen, wie Sie bei der Bewertung vorgehen sollten, welche Anbieter zur Auswahl stehen und welche Bewertungsmethoden eingesetzt werden können. Je nach Grund für die Bewertung kennen Sie nun Ihre Möglichkeiten und die anfallenden Kosten.
Wenn Sie nur neugierig sind, finden Sie verschiedenste Gratis-Tools, um Ihre Neugier zu befriedigen. Sollten Sie aber einen Verkauf in Betracht ziehen, sollten Sie nichts dem Zufall überlassen.
Bestag begleitet Personen beim Immobilienverkauf und optimiert diesen. Ein Teil des Erfolgsrezeptes ist dabei die Bestag-Bewertung. Wir behaupten, dass es die zuverlässigste Immobilienbewertung am Markt ist. Hier zeigen wir auf, wie die Bewertung zustande kommt und wer bereits auf das hundertfach bewährte Modell von Bestag setzt.
Wenn Sie den Bestag-Prozess durchlaufen, erhalten Sie den Bestag-Bewertungsbericht. Dieser enthält insgesamt fünf Bewertungen aus zwei Quellen:
Zwei hedonische Bewertungen:
Bestag setzt bei den hedonischen Bewertungen auf die beiden renommiertesten Anbieter: IAZI und Wüest Partner. Die Bewertungen werden von unseren Kundenberatenden durchgeführt. Der Vorteil: Sie erhalten zwei neutrale Bewertungen Ihrer Immobilie
Drei Maklerbewertungen:
Wir wählen bei jedem Mandat die drei bestgeeigneten Makler für das zu verkaufende Objekt aus. Dabei stützen wir uns auf unsere einzigartige Datenbank aller in der Schweiz tätigen Makler. Anhand von 15 Datenpunkten (z.B. ähnliche Verkäufe im relevanten Gebiet, realisierte Quadratmeterpreise, Vermarktungspreise, etc.) und unserer Erfahrung aus über 500 Immobilienverkäufen wird die Auswahl vorgenommen.
Diese drei Makler bewerten, nach einer Besichtigung vor Ort, Ihre Immobilie. Dabei profitieren Sie von der Markterfahrung der Makler, welche es ihnen erlaubt, den Preis genauer einzugrenzen.
Ihr Bestag Kundenberater begleitet Sie durch den ganzen Prozess. Sie haben stets eine neutrale Ansprechperson mit Fachwissen und Erfahrung an Ihrer Seite. In Bezug auf die Bewertung kann Ihnen Ihr Kundenberater die Maklerbewertungen erklären, sie einordnen und auf allfällige Auffälligkeiten aufmerksam machen. Dank dieser Auslegeordnung haben Sie eine fundierte Entscheidungsgrundlage und können den Wert Ihrer Immobilie ziemlich genau eingrenzen.
Haben wir Ihr Interesse geweckt? Wenn Sie Fragen zu Immobilienbewertungen oder Immobilienverkäufen haben, können Sie uns jederzeit unverbindlich kontaktieren.
Seit 2017 durften wir viele Immobilienverkäufe optimieren und begleiten. Für unser einmaliges Konzept wurden wir bereits ausgezeichnet, durften unzählige positive Kundenrückmeldungen entgegennehmen und freuen uns über ein stetig wachsendes Netzwerk an Partnern:
Letztes Jahr haben wir den Schweizer Real Estate Award in der Kategorie “Vermarktung” gewonnen. Eine tolle Auszeichnung für die Arbeit der letzten Jahre.
Seit 2024 sind wir offizieller Partner der Waadtländischen Anwaltskammer (OAV) und empfohlener Partner des Schweizerischen Verbands der Berufsbeistandspersonen (SVBB).
Unsere Standorte in Zürich, Lausanne und Bern haben zahlreiche tolle Google-Bewertungen erhalten.
Kundenrückmeldungen sind für uns ein wertvolles Gut, welches wir bei der Weiterentwicklung unseres Angebots stets mit einbeziehen.
Unsere Kundin, Cornelia Sütterlin, erzählt von Ihrer Zusammenarbeit mit Bestag.