Die Bewertung einer Immobilie gehört zu den wichtigsten Schritten beim Kauf oder Verkauf eines Objekts. Sie beeinflusst nicht nur den Verkaufspreis, sondern auch die Finanzierung durch Banken. Doch wie setzt sich der Wert einer Immobilie in der Schweiz zusammen? Welche Faktoren sind entscheidend – und worauf sollten Eigentümer besonders achten? In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen umfassenden Überblick über die zentralen Einflussfaktoren – von der Wohnfläche bis zum Zustand, von der Lage bis zum Ausbaustandard. Abschliessend zeigen wir, wie Bestag Sie optimal unterstützt.
Wollen Sie mehr zum Thema Immobilienbewertungen erfahren? Dann lesen Sie unseren Artikel: Immobilien bewerten: So finden Sie den wahren Wert Ihrer Immobilie.
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Die Wohnfläche ist einer der zentralsten Parameter bei der Immobilienbewertung. Sie hat direkten Einfluss auf den Preis – sie wird bei sämtlichen Bewertungsmethoden berücksichtigt.
Je grösser die Nettowohnfläche einer Immobilie, desto höher ist in der Regel ihr Wert. Das klingt logisch, doch es steckt mehr dahinter: Neben der reinen Grösse zählt auch die Raumaufteilung. Eine kleine Fläche mit vielen Zimmern bedeutet oft kleine, wenig attraktive Räume – was sich negativ auf die Bewertung auswirken kann. Umgekehrt wirkt eine grosszügige Raumaufteilung hochwertiger und erzielt in der Regel höhere Preise pro Quadratmeter. Die Wohnfläche beeinflusst auch die Vergleichbarkeit: In der hedonischen Bewertung wird Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen, wobei Fläche ein zentraler Faktor ist. Dass die Banken bei den Finanzierungsentscheiden auf hedonische Bewertungen zurückgreifen, welche die Wohnfläche stark gewichten, unterstreicht deren Relevanz.
Die Bruttogeschossfläche (BGF) umfasst die Gesamtfläche aller ober- und unterirdischen Geschosse eines Gebäudes – inklusive Wände, Dämmmaterial und Verputz. Entscheidend ist, dass die jeweiligen Räume grundsätzlich zum Wohnen oder Arbeiten genutzt werden können.
Zur BGF gehören beispielsweise: Wohnräume, Küche, Bad, Attikawohnungen, beheizte Wintergärten, Werkstätten Korridore, Aussentreppen, Zwischengeschosse
Nicht zur BGF zählen: Nicht bewohnbare Dach- oder Kellerräume, offene Balkone und Terrassen, Waschküchen, Tiefgaragenplätze, Räume unter 1,5 m Höhe, Technikräume, Gemeinschaftsräume, sowie Korridore, Treppen und Lifte, die nicht anrechenbare Räume erschliessen.
Die Nettowohnfläche (NWF) umfasst grundsätzlich alle beheizten Wohnflächen. Sonderfälle sind:
Ausgebaute Kellerzimmer dürfen nur angerechnet werden, wenn sie beheizt und genügend belichtet und belüftet sind. Genügend belichtet und belüftet sind sie, wenn die Fenster geöffnet werden können, Tageslicht bieten, und die Fensterfläche mindestens 10% der Bodenfläche ausmacht.
Bei Dachschrägen gilt folgender Grundsatz: Erst ab einer Raumhöhe von 1.50m darf die Fläche angerechnet werden.
Die Grundfläche von Treppen kann ebenfalls angerechnet werden.
Bei vielen Bewertungsverfahren – insbesondere der hedonischen Methode – ist die Nettowohnfläche der ausschlaggebende Wert. Sie bildet die Grundlage für den Vergleich mit ähnlichen Objekten. Liegt diese Angabe nicht vor, wird häufig auf die Bruttogeschossfläche zurückgegriffen und ein Umrechnungsfaktor angewendet, typischerweise BGF × 0.9 = NWF. Dabei ist zu beachten, dass solche Annahmen ungenau sein können – vor allem bei Altbauten oder komplexen Grundrissen. Eine präzise Flächenberechnung ist daher unerlässlich für eine realistische Bewertung und spätere Verhandlung mit potenziellen Käufern oder Finanzinstituten.
Neben der Fläche zählen auch das Alter und die Ausstattung der Immobilie zu den wichtigsten Bewertungsfaktoren. Sie geben Hinweise auf den Zustand und den Instandhaltungsbedarf.
Das Baujahr einer Immobilie erlaubt Rückschlüsse auf die Bauweise, verwendete Materialien und das Alter der technischen Installationen. Auch energetische Aspekte spielen eine Rolle: Neubauten oder sanierte Gebäude mit guter Dämmung erzielen in der Regel höhere Marktpreise.
Der Ausbaustandard hat grossen Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie. Ein hochwertiger Innenausbau signalisiert Qualität und Wohnkomfort – und wirkt sich positiv auf den Preis aus. Während einfach ausgestattete Objekte mit Laminatboden und Standardküche eher im unteren Preissegment angesiedelt sind, steigert ein Parkettboden, eine Designerküche oder ein Bad mit Natursteinfliesen den wahrgenommenen Wert deutlich.
Zu den wertsteigernden Merkmalen zählen unter anderem hochwertige Böden (z. B. Parkett, Stein), moderne Küchen mit hochwertigen Geräten, stilvolle Badezimmer, neue Fenster mit guter Isolierung, ein Wintergarten oder ein Lift (bei Mehrfamilienhäusern). Auch energetische Merkmale wie Wärmepumpen oder Solaranlagen wirken sich positiv aus. Je nach Objektkategorie und Zielgruppe können unterschiedliche Ausstattungsdetails entscheidend sein – etwa ein zweites Badezimmer oder ein Büro für das Homeoffice. Wichtig: Diese Merkmale müssen dokumentiert und nachvollziehbar sein, um sich bei der Bewertung auszuwirken.
Nicht nur das Baujahr, sondern auch der tatsächliche Zustand beeinflusst den Marktwert einer Immobilie. Wer regelmässig investiert, kann den Wert langfristig erhalten oder sogar steigern.
Zwei gleich alte Immobilien können völlig unterschiedlich bewertet werden – je nachdem, wie sie unterhalten wurden. Der Zustand ist damit oft aussagekräftiger als das blosse Baujahr. Wurden Fenster ersetzt, das Dach neu gedeckt oder die Heizung modernisiert? All diese Massnahmen führen zu einem besseren Zustand und damit zu einem höheren Preis.
Entscheidend ist der Zustand zentraler Bauteile und Installationen. Wie alt ist das Dach, und ist es noch dicht? Wurden Böden oder Bäder kürzlich erneuert? Ist die Küche modern und voll funktionsfähig? Weitere Aspekte: Zustand der Fassade, Qualität der Fenster, Heizsystem (inkl. Wartung), Stromleitungen, Sanitärinstallationen, aber auch kleinere Details wie Wand- und Deckenbeläge. Je mehr dieser Elemente gut erhalten oder saniert sind, desto positiver fällt die Bewertung aus.
Eine Immobilie, die regelmässig gepflegt und instandgehalten wurde, erzielt in der Regel einen höheren Verkaufspreis. Wer kleine Mängel sofort behebt und grössere Renovationen frühzeitig plant, verhindert eine schleichende Abwertung des Objekts. Potenzielle Käufer schätzen einen guten Zustand, da sie keine kurzfristigen Investitionen befürchten müssen. Zudem wirkt eine gepflegte Immobilie vertrauenswürdig – was sich positiv auf die Verhandlungssituation auswirkt. Eine langfristige Werterhaltung zahlt sich also doppelt aus: durch einen besseren Zustand und durch ein gesteigertes Käuferinteresse.
Fragen Sie sich, wie den Verkauf Ihrer Immobilie optimal gestalten? Dann lesen Sie hier unseren Artikel "Immobilie verkaufen leicht gemacht".
Neben objektbezogenen Faktoren beeinflussen auch externe Gegebenheiten den Wert – insbesondere die Lage, die Erschliessung und vorhandene Parkiermöglichkeiten. Man könnte noch mehr Faktoren auflisten, wir beschränken uns hier auf diese Auswahl.
Die Lage zählt zu den wichtigsten Preistreibern bei Immobilien. Ob eine Immobilie in einer beliebten, ruhigen Wohngegend liegt oder an einer lauten Hauptstrasse, macht einen erheblichen Unterschied. Auch die Steuerbelastung in der Gemeinde, Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten oder das Image eines Quartiers beeinflussen die Bewertung. In der Schweiz sind Lagen wie Zürichsee, Genfersee, stadtnahe Grünzonen oder steuergünstige Gemeinden besonders gefragt – und entsprechend hoch bewertet. Lärmquellen wie Bahnlinien oder Autobahnen können hingegen zu Abschlägen führen.
Eine gute Verkehrsanbindung erhöht die Attraktivität einer Immobilie deutlich. Wer mit wenigen Schritten zur Bushaltestelle oder in wenigen Minuten zur Autobahn gelangt, hat einen klaren Vorteil – sowohl für den Eigenbedarf als auch beim Verkauf. Auch die Nähe zu Bahnhöfen, Flughäfen oder Velowegen wird je nach Zielgruppe positiv bewertet. In ländlicheren Gegenden ist der Anschluss an den öffentlichen Verkehr besonders entscheidend – eine schlechte Erschliessung kann hier deutlich negativ ins Gewicht fallen.
Gerade bei Wohnungen ist die Frage nach einem Parkplatz zentral. Ein zur Wohnung gehörender Einstellhallenplatz oder ein Aussenparkplatz kann den Wert deutlich erhöhen. Bei Einfamilienhäusern ist relevant, ob sich Parkplätze direkt auf dem Grundstück befinden – oder ob etwa das Fahrzeug ausserhalb parkiert werden kann. In städtischen Gebieten mit hohem Parkplatzdruck kann ein eigener Parkplatz den Ausschlag für einen Kaufentscheid geben – oder entsprechend hohe Zusatzkosten vermeiden.
Bestag bietet Ihnen die zuverlässigste Immobilienbewertung der Schweiz. Dank langjähriger Erfahrung und hunderten begleiteten Immobilienverkäufen profitieren Sie von einem vielfach bewährten Bewertungsverfahren.
Die meisten Makler greifen auf hedonische Bewertungen oder auf Realwertbewertungen zurück, die Banken vorwiegend auf hedonische Bewertungen. Die Abweichungen können ziemlich hoch ausfallen.
Bestag verfolgt hingegen einen kombinierten Ansatz. Bei Verkaufsabsicht werden sowohl die Bewertungen der zwei führenden hedonischen Anbieter (IAZI & Wüest Partner) als auch die Einschätzungen der drei bestgeeigneten lokalen Makler berücksichtigt. So entsteht ein realitätsnahes, differenziertes Bild des Marktwerts. Diese Kombination ist schweizweit einzigartig und besonders wertvoll für Eigentümer, die einen realistischen, marktorientierten Verkaufspreis anstreben.
Nicht jede Immobilie ist gleich. Bei Standardobjekten liefert der Standard-Bestag-Prozess eine fundierte Auslegeordnung. Doch auch bei besonderen Objekten – etwa Luxusobjekten, Renditeliegenschaften oder historischen Liebhaberobjekten – steht Ihnen ein persönlicher Kundenberater zur Seite. Dieser zeigt Ihnen die spezifischen Bewertungsansätze und Verkaufsstrategien auf und begleitet Sie bei der Umsetzung. So profitieren Sie von einer massgeschneiderten Beratung, die Ihre individuelle Situation berücksichtigt.
Ein Immobilienverkauf ist ein grosser Schritt – und er sollte gut vorbereitet sein. Bestag begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer von A bis Z: von der ersten Analyse über die Auswahl der besten Makler bis hin zum Verkauf. Durch den datenbasierten Ansatz und die Unabhängigkeit erhalten Sie nicht nur neutrale Informationen, sondern auch einen echten Mehrwert. Wer mit Bestag verkauft, erzielt nicht nur einen besseren Preis, sondern verkauft mit Vertrauen und Transparenz.
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