Häufig fehlt eine klare Zielsetzung, es werden unrealistische Annahmen getroffen oder emotionale Bindungen führen zu verzerrten Preisvorstellungen. Das Ergebnis: Der Verkaufsprozess zieht sich unnötig in die Länge oder es wird unter Wert verkauft – ohne dass die Eigentümerschaft es überhaupt bemerkt.
In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die typischen Fallstricke bei der Wertermittlung. Du erfährst, weshalb eine präzise Zieldefinition entscheidend ist, warum die Qualität und Richtigkeit der Daten eine zentrale Rolle spielt und wie emotionale Einschätzungen den objektiven Blick auf den Marktwert trüben können. Zum Schluss zeigen wir Ihnen, wie professionelle Unterstützung durch Bestag Sie vor Fehleinschätzungen bewahrt.
Unklare Zielsetzung: Was willst du mit der Bewertung erreichen?
Eine Immobilienbewertung erfüllt immer einen bestimmten Zweck. Genau darin liegt eine der häufigsten Fehlerquellen: Wer sich nicht von Anfang an überlegt, wofür der Wert benötigt wird, erhält womöglich eine Bewertung, die zwar rechnerisch korrekt, aber für die konkrete Situation unbrauchbar ist. Denn je nach Zielsetzung – etwa für Steuerzwecke, für eine Hypothek oder den Verkauf – gelten unterschiedliche Bewertungsgrundlagen und Anforderungen. Die Folge können unnötige Steuerbelastungen, Schwierigkeiten bei der Finanzierung oder unrealistische Verkaufspreise sein. Deshalb ist der erste Schritt immer: Ziel klären – erst dann bewerten.
Unterschied zwischen Steuerwert, Belehnungswert und Marktwert für den Verkauf
Je nach Situation braucht es ganz unterschiedliche Werte – mit jeweils eigener Logik.
Der Steuerwert ist die Grundlage für die Besteuerung und wird von den kantonalen Steuerbehörden festgelegt. In der Regel liegt er deutlich unter dem Marktwert – was aus Sicht der Eigentümerschaft wünschenswert ist, denn ein tiefer Steuerwert bedeutet eine tiefere Vermögens- oder Liegenschaftssteuer. Beim Eigenmietwert, einem Spezialfall des Steuerwerts für selbstgenutzte Immobilien, gilt Ähnliches: Je tiefer, desto besser.
Ganz anders beim Belehnungswert: Dieser ist relevant, wenn du eine Hypothek aufnehmen oder erhöhen willst. Banken legen ihn vorsichtig fest – meist unterhalb des Marktwerts – und stützen sich dabei auf das sogenannte Niederstwertprinzip: Als maximale Belehnungsbasis gilt der tiefere Wert aus Kaufpreis oder Marktwert. In Sonderfällen wie einer geplanten Hypothekar-Aufstockung (etwa zur Finanzierung von Renovationen oder zur Altersvorsorge) ist ein möglichst hoher, nachvollziehbar begründeter Marktwert im Interesse der Eigentümerschaft.
Noch einmal anders ist es beim Verkauf: Hier willst du den exakten Marktwert so präzise wie möglich kennen – ex ante, also bevor du verkaufst. Nur so kannst du eine fundierte Verkaufsstrategie entwickeln und realistische Preisverhandlungen führen.
Warum der Zweck der Wertermittlung über die Methode entscheidet
Nicht nur der gewünschte Wert variiert je nach Ziel – auch die bewertungsmethodische Herangehensweise unterscheidet sich deutlich.
Wer für (oder gegen) das Steueramt argumentiert, sollte idealerweise den Wert tief ansetzen – hier reicht meist eine einfache hedonische Bewertung oder man übernimmt den amtlich festgelegten Wert.
Bei einer Hypothekaraufstockung hingegen lohnt sich ein professionelles Gutachten, das – wohldokumentiert – den Marktwert untermauert und damit den Belehnungsspielraum gegenüber der Bank erweitert.
Für einen geplanten Verkauf hingegen genügt keine grobe Schätzung oder Online-Bewertung. Hier braucht es eine präzise, realitätsnahe Einschätzung durch mehrere lokal spezialisierte Profis, kombiniert mit aktuellen Vergleichsdaten. Nur so vermeidest du, zu tief anzusetzen – oder aber Interessenten mit einem überhöhten Preis abzuschrecken. Die Wahl der Methode ist also keine technische, sondern eine strategische Entscheidung – abgestimmt auf das Ziel deiner Wertermittlung.
Fragen Sie sich, wie den Verkauf Ihrer Immobilie optimal gestalten? Dann lesen Sie hier unseren Artikel "Immobilie verkaufen leicht gemacht".
Fehlerhafte Datenbasis: Wenn Annahmen die Realität verzerren
Eine Immobilienbewertung ist nur so gut wie die Informationen, auf denen sie beruht. In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass veraltete, unvollständige oder falsch interpretierte Daten die Einschätzung verzerren – mit teuren Konsequenzen. Wer zum Beispiel die Wohnfläche falsch berechnet oder den Zustand zu gut bewertet, landet schnell bei einem Wert, der am Markt nicht standhält. Deshalb lohnt es sich, ganz genau hinzuschauen: Stimmt die Datengrundlage wirklich?
Veraltete Bauunterlagen und ungenaue Wohnflächenangaben
Was auf dem Papier steht, entspricht nicht immer der Realität. Viele Eigentümer verlassen sich bei der Bewertung auf alte Baupläne oder notieren die Wohnfläche „aus dem Gefühl heraus“. Doch schon kleine Fehler bei der Flächenberechnung – etwa das Einrechnen von unbeheizten Räumen, Kellern oder Dachschrägen – können den Wert erheblich verfälschen. Auch Umbauten, Anbauten oder nicht dokumentierte Erweiterungen führen zu Abweichungen. Gerade bei hedonischen Bewertungsmodellen, die auf Quadratmeterpreisen beruhen, wirkt sich eine falsche Wohnfläche direkt auf den geschätzten Marktwert aus. Wer also seriös bewerten will, muss zuerst verlässlich messen – und die Unterlagen prüfen.
Der Einfluss von Lage und Mikrolage – oft unterschätzt
Die Lage ist nach wie vor einer der wichtigsten Preistreiber bei Immobilien. Denn neben der Makrolage, also der generellen Region, Gemeinde oder Stadt, spielt vor allem die Mikrolage eine zentrale Rolle: Liegt die Immobilie an einer ruhigen Quartierstrasse oder an einer vielbefahrenen Hauptachse? Gibt es Aussicht, Besonnung, gute Erschliessung mit ÖV? Wie ist das soziale Umfeld, die Nachbarschaft, die Nähe zu Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten?
Auch geplante Bauprojekte, Hochspannungsleitungen oder lärmintensive Nutzungen in der Umgebung können den Wert massiv beeinflussen. Zwei vergleichbare Häuser in derselben Gemeinde können sich im Preis deutlich unterscheiden – allein aufgrund ihrer Mikrolage. Wer eine seriöse Wertermittlung anstrebt, muss beide Ebenen differenziert analysieren – denn die Lage ist niemals nur ein Punkt auf der Karte, sondern ein komplexes Zusammenspiel verschiedener Standortqualitäten.
Vergleichswerte ohne Kontext: Warum Portale oft in die Irre führen
Viele Eigentümer orientieren sich an Immobilienplattformen, um eine Vorstellung vom Preis zu bekommen – ein naheliegender, aber trügerischer Weg. Die dort sichtbaren Angebote spiegeln oft nicht den tatsächlichen Markt wider. Denn: Viele Objekte starten mit überhöhten Preisen, werden dann nach unten verhandelt – meist um 3 bis 5 Prozent. Zudem: Die überteuerten Liegenschaften bleiben länger online und sind dadurch präsenter – während realistisch bepreiste Objekte oft innerhalb weniger Wochen verschwinden. Diese Verzerrung führt zu einem überhöhten Preisgefühl. Hinzu kommt: Einige Makler bewerten bewusst zu tief, um ein Objekt schnell zu verkaufen – auch das verschiebt die Orientierung. Ohne fundierte Kontextanalyse sind Portalpreise also höchstens grobe Anhaltspunkte – und keinesfalls belastbare Vergleichswerte.
Wollen Sie mehr über Immobilienbewertungen erfahren? Dann lesen Sie unseren 10 Punkte über Immobilienbewertungen.
oder holen Sie sich einen ersten Anhaltspunkt:
Emotion statt Objektivität: Wenn persönliche Einschätzung den Preis diktiert
Die eigene Immobilie ist mehr als nur ein Objekt – sie ist ein Zuhause, ein Erinnerungsort, ein Stück Identität. Diese emotionale Bindung ist nachvollziehbar, aber bei der Wertermittlung oft ein Hindernis. Denn wer sich zu sehr auf das eigene Empfinden verlässt, riskiert eine unrealistische Einschätzung – und damit einen Verkaufspreis, der entweder zu hoch angesetzt ist oder am Markt vorbei geht. Emotionale Verzerrungen sind einer der häufigsten Gründe für stagnierende Vermarktungen oder geplatzte Verkaufschancen. Umso wichtiger ist es, die eigene Sicht regelmässig zu hinterfragen – oder neutral von aussen spiegeln zu lassen.
Der Klassiker: „Mein Nachbar hat aber ...“ – eine gefährliche Logik
Ein besonders häufiger Denkfehler ist der direkte Vergleich mit Nachbarschaftsverkäufen. „Mein Nachbar hat aber 1.2 Millionen bekommen – meine Immobilie ist sogar schöner!“ Doch diese Logik kann trügerisch sein: Vielleicht hat der Nachbar überteuert inseriert und dann massiv nachverhandelt. Oder die Lage, das Grundstück, der Zustand war doch nicht ganz vergleichbar – auch wenn es auf den ersten Blick so wirkt. Oft werden bei solchen Vergleichen Äpfel mit Birnen gegenübergestellt. Ohne tiefere Marktkenntnisse bleibt unklar, ob der vermeintlich erzielte Preis überhaupt real war. Wer den Verkaufspreis darauf stützt, läuft Gefahr, dieselben Fehler zu wiederholen.
Selbstbewertungsfallen: Warum der Blick von aussen so wichtig ist
Viele Eigentümer überschätzen den Zustand oder Standard ihrer Immobilie – aus nachvollziehbarem Grund: Man hat sich an Eigenheiten gewöhnt, vieles mit Liebe gepflegt, den eigenen Stil verwirklicht. Doch was für einen selbst „sofort bezugsbereit“ wirkt, kann für den Markt eher als „mittlerer Zustand“ gelten. Typisch ist auch der Effekt der Individualisierung: Eine auffällige Wandfarbe, ein originelles Badezimmer oder massgeschneiderte Einbauten mögen aus persönlicher Sicht ein Plus sein – für viele Kaufinteressierte jedoch ein Grund, abzuspringen. Der Markt bevorzugt neutrale, anschlussfähige Gestaltungen. Eine rote Wand mag emotional aufgeladen sein – doch eine einfache weisse Wand verkauft sich oft besser. Ein neutraler Blick von aussen hilft, den tatsächlichen Marktwert realistisch einzuschätzen.
Wie falscher Stolz echte Interessenten vertreibt
Wer emotional an seinem Preis festhält, weil er überzeugt ist, dass die eigene Immobilie „mehr wert ist“, blockiert oft unbewusst den Verkaufsprozess. Nicht selten werden realistische oder sogar gute Angebote ausgeschlagen, weil sie unter den eigenen Erwartungen liegen – obwohl sie den tatsächlichen Marktwert widerspiegeln oder diesen sogar leicht übertreffen. Das Resultat: Die Immobilie bleibt lange auf dem Markt, das Interesse nimmt ab, und der endgültige Verkaufspreis fällt unter das ursprüngliche Niveau. Besonders fatal: Je länger eine Liegenschaft inseriert ist, desto skeptischer werden potenzielle Käufer. Falscher Stolz kann also nicht nur gute Verhandlungsmöglichkeiten zerstören – er kostet am Ende auch bares Geld.
Wer sich selber vormacht, dass die Immobilie mehr wert ist, als es tatsächlich der Fall ist, könnte gute Angebote (sogar über den intrinsischen Wert) ablehnen und/oder sehr lange warten bei der Vermarktung
Warum professionelle Hilfe den Unterschied macht – und wie Bestag Sie unterstützt
Immobilienbewertungen sind komplex – und je mehr auf dem Spiel steht, desto wichtiger wird eine fundierte, objektive Einschätzung. Wer sich auf vereinfachte Online-Rechner oder Marktvergleiche verlässt, geht ein Risiko ein. Denn echte Präzision entsteht nur durch ein Zusammenspiel von Erfahrung, Datenanalyse, Marktverständnis und lokalem Know-how. Genau hier setzt Bestag an – mit einem strukturierten, unabhängigen Prozess, der nicht nur für Klarheit, sondern auch für Sicherheit vor dem Verkauf sorgt. So erhalten Eigentümerinnen und Eigentümer eine belastbare Entscheidungsgrundlage.
Die Rolle von Daten, Erfahrung und regionalem Know-how bei Bestag
Bei Bestag treffen datenbasierte Verfahren auf jahrelange Erfahrung im Schweizer Immobilienmarkt. Grundlage jeder Bewertung sind exakte Angaben zur Immobilie sowie ein Vor-Ort-Besuch – damit auch hedonische Bewertungen (IAZI und Wüest Partner) präzise ausfallen. Der eigens entwickelte Algorithmus analysiert über 500'000 Verkaufsdaten und wählt daraus die drei lokal am besten qualifizierten Makler aus. Diese geben nach einer Besichtigung ihre Einschätzungen ab – was einen wertvollen Offertenprozess in Gang setzt. Die entstehende Konkurrenzsituation verbessert die Angebote. Gleichzeitig sorgt ein Bonus-Malus-System dafür, dass die Makler nicht überbewerten, nur um den Zuschlag zu erhalten.
Transparente Prozesse statt versteckter Interessen
Bestag ist kein Makler – und das ist entscheidend. Bestag bietet einen klar strukturierten, transparenten Bewertungs- und Auswahlprozess. Die Eigentümerin oder der Eigentümer behält stets die Kontrolle und entscheidet auf einer soliden, nachvollziehbaren Grundlage. Es braucht also kein blindes Vertrauen. Diese Transparenz schafft Vertrauen, noch bevor der Verkaufsprozess überhaupt beginnt.
Bestag: Dein Partner für seriöse Immobilienbewertung ohne Risiko
Wer sich für Bestag entscheidet, profitiert nicht nur von fundierten Bewertungen, sondern auch von einem klaren Ziel: den bestmöglichen Verkauf auf einem fairen und transparenten Weg. Ohne versteckte Gebühren, ohne Bindung an bestimmte Makler – und ohne Verkaufsdruck. Die Kombination aus datengetriebener Vorauswahl, neutraler Begleitung und zuverlässiger Wertermittlung reduziert Risiken und erhöht die Erfolgschancen. So wird die Immobilienbewertung nicht zur Glückssache – sondern zur tragfähigen Entscheidungsgrundlage für die nächsten Schritte.
Haben wir Ihr Interesse geweckt? Sie können uns jederzeit unverbindlich kontaktieren.
