Die Lage und die Qualität der Infrastruktur gehören zu den wichtigsten Faktoren, die den Wert einer Immobilie bestimmen. Verkehrsanbindung, Nahversorgung, Freizeitmöglichkeiten und sogar steuerliche Aspekte können den Kaufpreis erheblich steigern – oder senken. Als Verkäufer hat man auf viele dieser Rahmenbedingungen jedoch kaum Einfluss, da sie vom Standort vorgegeben sind. Dennoch lohnt es sich, diese Faktoren zu kennen, um den Marktwert realistisch einzuschätzen. Im letzten Teil dieses Artikels zeigen wir Ihnen, welche Massnahmen Sie selbst ergreifen können, um den Verkaufspreis zu optimieren – unabhängig davon, ob Ihre Immobilie in einem gefragten Zentrum oder in einer ruhigen Randlage liegt.
Eine gute Verkehrsanbindung ist für viele Käufer ein entscheidendes Kriterium. Sie bestimmt, wie schnell und bequem man zur Arbeit, zu Schulen oder in die Stadt kommt. Dabei spielen sowohl die Anbindung mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln eine Rolle. Zu beachten ist, dass die optimale Erreichbarkeit oft mit einem Zielkonflikt verbunden ist: Je näher eine Immobilie an einer Hauptverkehrsachse liegt, desto besser ist die Erreichbarkeit – gleichzeitig steigen jedoch Lärmemissionen und Luftbelastung. In diesem Abschnitt betrachten wir, wie verschiedene Aspekte der Verkehrsanbindung den Immobilienwert positiv oder negativ beeinflussen können.
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Für den Wert einer Immobilie ist der Autoverkehr in zweierlei Hinsicht relevant. Positiv wirkt sich eine gute Erreichbarkeit aus – je kürzer der Pendelweg zur nächstgrösseren Stadt, desto attraktiver für Berufstätige. Kurze Fahrtzeiten senken die Alltagsbelastung und erhöhen die Lebensqualität. Negativ hingegen können Lärmemissionen und Abgase wirken, etwa bei einer Lage direkt an einer Autobahn oder Hauptverkehrsstrasse. Käufer achten zunehmend auf ruhige Wohnlagen, sodass eine starke Verkehrsbelastung den Wert mindern kann. Neugierig? Die Lärmemissionskarte Schweiz (suchen Sie nach “Lärm” gibt einen ersten Eindruck zum Lärmpegel. Eine ideale Lage kombiniert gute Erreichbarkeit mit möglichst geringer Verkehrsbelastung.
Eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr steigert den Käuferkreis deutlich. Es gibt Menschen ohne Führerausweis, andere fahren nicht gerne Auto oder wollen nach einem Restaurant- oder Barbesuch den ÖV nutzen. Kurze Wege zu Bahnhöfen, Tram- oder Bushaltestellen sind daher klar wertsteigernd. Insbesondere in Städten und Agglomerationen ist die Nähe zum öffentlichen Verkehr oft gleichbedeutend mit höherer Nachfrage. Auch im ländlichen Raum kann eine gute Bus- oder Bahnverbindung für Berufspendler entscheidend sein. Immobilien mit exzellenter ÖV-Anbindung lassen sich in der Regel schneller verkaufen und erzielen oft einen besseren Preis als vergleichbare Objekte in schlecht erschlossenen Lagen.
Bei Immobilien in Städten oder Agglomerationen gilt die Faustregel: Pro Minute zusätzlicher Pendelzeit sinkt der Wert um etwa 1 %. Je näher also zentrale Punkte – Arbeitsplatz, Einkaufszentren, Schulen, Freizeitangebote – liegen, desto höher die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer. „Lage, Lage, Lage“ ist nicht nur ein Maklerspruch, sondern spiegelt eine reale Marktlogik wider: Wer Zeit spart, ist bereit, mehr zu zahlen. Das gilt insbesondere in Regionen mit hohem Verkehrsaufkommen, wo jede eingesparte Minute den Alltag spürbar erleichtert. Zentral gelegene Immobilien erzielen daher im Schnitt höhere Preise und verkaufen sich schneller.
Neben der Verkehrsanbindung spielen auch Versorgungseinrichtungen eine grosse Rolle. Dazu gehören Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte und weitere öffentliche Einrichtungen. Käufer schätzen kurze Wege im Alltag, da sie Zeit und Aufwand sparen. Besonders Familien und ältere Menschen achten auf gute Infrastruktur in der Nähe. In diesem Abschnitt sehen wir uns an, wie einzelne Versorgungseinrichtungen den Immobilienwert beeinflussen können.
Die Nähe zu Geschäften und Supermärkten ist für viele Käufer ein entscheidendes Komfortmerkmal. Wer den täglichen Einkauf zu Fuss oder mit einer kurzen Fahrt erledigen kann, spart Zeit und Aufwand – ein klarer Pluspunkt im Alltag. In urbanen Regionen steigert die unmittelbare Verfügbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten die Attraktivität einer Immobilie deutlich. Im ländlichen Raum sind längere Fahrtzeiten üblicher, können aber dennoch als Nachteil empfunden werden, wenn sie regelmässig anfallen. Besonders für ältere Menschen, Familien mit Kindern oder Personen ohne Auto ist eine gute Nahversorgung ein wichtiges Kriterium. Immobilien, bei denen der nächste Supermarkt erst nach 15–20 Minuten Autofahrt erreichbar ist, haben oft eine kleinere Käuferzielgruppe und dadurch ein geringeres Nachfragepotenzial – was sich direkt im erzielbaren Preis widerspiegeln kann.
Für Familien zählen Schulen zu den wichtigsten Standortfaktoren überhaupt. Eine Immobilie in der Nähe einer guten Schule kann nicht nur schneller verkauft werden, sondern oft auch zu einem höheren Preis. Entscheidend ist jedoch nicht allein die Distanz, sondern auch die Sicherheit und Qualität des Schulwegs. Eine kurze Strecke nützt wenig, wenn Kinder eine vielbefahrene Strasse ohne sichere Querung überqueren müssen. Da viele Eltern bereit sind, für eine geeignete Schulumgebung mehr zu zahlen, kann eine Immobilie in einer entsprechenden Lage langfristig bessere Preise erzielen.
Die Nähe zu Ärzten, Apotheken, Spitälern oder anderen öffentlichen Einrichtungen ist ein Standortvorteil, der je nach Zielgruppe unterschiedlich wichtig ist. Für ältere Personen oder chronisch Kranke kann sie ein ausschlaggebendes Kriterium sein, da häufige Arztbesuche kurze Wege erfordern. Auch Familien mit kleinen Kindern schätzen eine gute medizinische Versorgung in der Nähe – gerade bei Notfällen. Für die breite Käuferschaft ist dieser Faktor oft weniger entscheidend, da Arztbesuche meist selten sind und ein längerer Anfahrtsweg akzeptiert wird. Dennoch kann eine gute Gesundheitsinfrastruktur in Kombination mit weiteren Standortvorteilen, wie Einkaufsmöglichkeiten und guter Verkehrsanbindung, den Wert einer Immobilie erhöhen und den Verkauf beschleunigen.
Nicht nur harte Standortfaktoren beeinflussen den Immobilienwert – auch weiche Faktoren wie Natur, Freizeitangebote und Erholungsmöglichkeiten sind relevant. Meist ist es ein Abwägen zwischen Zentrumsnähe und einer naturnahen Umgebung. In diesem Abschnitt zeigen wir, wie Freizeit- und Erholungsaspekte den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen können.
Grünflächen, Parks und Naherholungsgebiete wirken sich häufig positiv auf den Immobilienwert aus. Sie steigern die Lebensqualität, bieten Raum für Bewegung und Erholung und vermitteln ein angenehmes Wohngefühl. Allerdings handelt es sich um einen eher weichen Faktor – die Präferenzen sind individuell. Während manche Käufer die Nähe zum Stadtzentrum bevorzugen, suchen andere gezielt eine naturnahe Lage. Die Mehrheit wünscht jedoch eine Kombination aus guter Erreichbarkeit und grüner Umgebung.
Freizeitangebote in der Nähe einer Immobilie können deren Wert erheblich steigern, da sie direkt zur Lebensqualität der Bewohner beitragen. Restaurants, Cafés, Kinos, Fitnesscenter oder Sportanlagen bieten nicht nur Abwechslung im Alltag, sondern auch soziale Treffpunkte, die das Gemeinschaftsgefühl stärken. In urbanen Gebieten gilt die Nähe zu einem vielfältigen Freizeitangebot als klarer Pluspunkt, während im ländlichen Raum ein aktives Vereinsleben oder regelmässige Kultur- und Sportveranstaltungen diesen Effekt übernehmen können. Käufer schätzen es, wenn sie in ihrer Freizeit kurze Wege haben und spontan Aktivitäten nachgehen können. Solche Faktoren können den Ausschlag geben, sich für eine Immobilie zu entscheiden.
Ruhe wird von nahezu allen Käufern als klarer Mehrwert empfunden und ist oft ein zentrales Kriterium bei der Wahl einer Immobilie. Eine Lage ohne störende Lärmquellen wie stark befahrene Strassen, Bahnlinien oder Industrieanlagen steigert die Attraktivität deutlich. Ergänzend wirken sich nahegelegene Erholungsmöglichkeiten wie Wälder, Seen, Flüsse oder Berge positiv auf den Immobilienwert aus. Solche Umgebungen bieten nicht nur hohen Freizeitwert, sondern auch gesundheitliche Vorteile, da sie zu Bewegung an der frischen Luft und Entspannung einladen. Ein ruhiges, naturnahes Wohnumfeld vermittelt zudem ein Gefühl von Sicherheit und Lebensqualität – Eigenschaften, für die viele Käufer bereit sind, mehr zu bezahlen.
Steuern können den Immobilienwert indirekt stark beeinflussen. Tiefe Steuern erhöhen die Kaufkraft potenzieller Käufer und machen eine Region attraktiver. In diesem Abschnitt betrachten wir, wie lokale Steuern und steuerliche Anreize den Immobilienmarkt prägen.
Lokale Steuern – insbesondere die Einkommens- und Vermögenssteuern – beeinflussen indirekt den Immobilienwert. Tiefe Steuern erhöhen die Preisbereitschaft potenzieller Käufer und machen eine Gemeinde attraktiver. Besonders einkommensstarke Haushalte suchen gezielt Standorte mit tiefer Steuerbelastung, da hier über Jahre hinweg beträchtliche Einsparungen möglich sind. Je höher das verfügbare Einkommen nach Steuern, desto grösser ist die Zahlungsbereitschaft – und damit das Preisniveau – in der Region. In Gemeinden mit sehr hoher Steuerlast ist der gegenteilige Effekt zu beobachten: Kaufinteressenten kalkulieren diese Zusatzkosten ein und sind oft nur bereit, geringere Kaufpreise zu zahlen. Dadurch entsteht eine direkte Verbindung zwischen Steuerpolitik und Immobilienpreisen.
Die Daten zeigen: In steuergünstigen Gemeinden wie Zug liegen die Immobilienpreise deutlich über dem nationalen Durchschnitt. Anders sieht es in Kantonen wie Jura oder Glarus aus: Dort liegen die Preise für Wohnhäuser deutlich unter dem Durchschnitt. Studien und Medienberichte zeigen weiterhin: Gemeinden in „Steueroasen“ wie Schindellegi oder Wollerau verzeichnen grössere Preiszuwächse als umliegende Gemeinden in den vergangenen Jahren. Diese Beispiele verdeutlichen die starke Wirkung der Steuerattraktivität auf den Immobilienwert – ein entscheidender Faktor für Käufer und Verkäufer gleichermassen.
Steuerliche Anreize können den Kauf einer Immobilie deutlich attraktiver machen und so auch den Preis beeinflussen. Dazu zählen zum Beispiel reduzierte Handänderungssteuern, zeitlich befristete Steuererleichterungen für Neuzuzüger oder Förderprogramme für energetische Sanierungen, die steuerlich absetzbar sind. Solche Vorteile erhöhen die Gesamtattraktivität einer Region, da Käufer nicht nur beim Kauf, sondern auch im laufenden Unterhalt finanziell entlastet werden. Wer jährlich mehrere Tausend Franken an Steuern spart, ist oft bereit, diesen Vorteil in Form eines höheren Kaufpreises zu investieren. Für Verkäufer bedeutet dies, dass Immobilien in Regionen mit solchen Anreizen oft schneller und zu besseren Konditionen verkauft werden können – vorausgesetzt, diese Vorteile sind den Käufern bekannt und werden im Verkaufsprozess aktiv kommuniziert.
Fragen Sie sich, wie den Verkauf Ihrer Immobilie optimal gestalten? Dann lesen Sie hier unseren Artikel "Immobilie verkaufen leicht gemacht".
Nun könnte man denken, dass der Wert der Immobilie nicht wirklich beeinflusst werden kann. Das stimmt natürlich nicht. Zwar können Sie die erwähnten Rahmenbedingungen nicht beeinflussen, doch es gibt zahlreiche Stellschrauben, mit denen Sie den erzielbaren Verkaufspreis aktiv steigern können. Wer strategisch vorgeht und den Verkaufsprozess professionell vorbereitet, kann den Wert der Immobilie spürbar optimieren und so einen höheren Nettoerlös erzielen.
Renovationen und Sanierungen haben einen erheblichen Einfluss auf den erzielbaren Verkaufspreis. Eine Immobilie, die gut unterhalten und modernisiert wurde, hinterlässt bei Interessenten einen positiven ersten Eindruck und vermittelt Werthaltigkeit. Sanierungen können zudem den energetischen Standard verbessern, was langfristig zu tieferen Betriebskosten führt und damit den Käuferkreis erweitert. Wichtig ist, Kosten und Nutzen abzuwägen: Investitionen sollten im Verhältnis zum zu erwartenden Mehrwert stehen, um den Verkaufserlös tatsächlich zu steigern oder zumindest zu erhalten.
Die gezielte Vorbereitung einer Immobilie auf den Verkauf kann den Preis merklich erhöhen. Ist die Immobilie zum Verkaufszeitpunkt leer, kann ein Home Staging Interessenten helfen, sich das Objekt als zukünftiges Zuhause vorzustellen, indem Räume optimal möbliert und dekoriert werden. Kleinere optische Auffrischungen wie ein neuer Anstrich oder ein gepflegter Garten sorgen für ein ansprechendes Gesamtbild. Solche Massnahmen sind meist kostengünstig und bringen im Verhältnis zum Aufwand oft einen spürbaren Mehrwert. Auf grosse Umbauten kurz vor dem Verkauf sollte hingegen verzichtet werden, da Käufer diese oft nach eigenen Vorstellungen gestalten wollen. Ein erfahrener Makler kann gezielt beraten, welche Massnahmen sich in Ihrer Situation wirklich lohnen.
Beim Immobilienverkauf sollten Sie nichts dem Zufall überlassen – jede Entscheidung kann den endgültigen Verkaufspreis beeinflussen. Bestag unterstützt Sie als führender Maklervergleich in der Schweiz dabei, die optimale Wahl zu treffen. Auf Basis von Daten und Erfahrung wählen wir die drei bestgeeigneten Makler für Ihre Immobilie aus, die Ihr Objekt unabhängig bewerten. Ergänzend führt Bestag zwei neutrale hedonische Bewertungen (IAZI & Wüest Partner) durch, um eine fundierte und überprüfbare Preisbasis zu schaffen. Ein regionaler Kundenberater begleitet Sie persönlich durch den gesamten Prozess. Unser Maklervertrag schützt Ihre Interessen und sorgt mit einem klaren Bonus-Malus-System dafür, dass der Makler maximal motiviert ist, für Sie den besten Preis zu erzielen. So sichern Sie sich Transparenz, Wettbewerb – und den höchstmöglichen Nettoerlös.
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