L'évaluation d'un bien immobilier est l'une des étapes les plus importantes lors de l'achat ou de la vente d'un objet. Elle influence non seulement le prix de vente, mais aussi le financement par les banques. Mais comment se compose la valeur d'un bien immobilier en Suisse ? Quels sont les facteurs déterminants - et à quoi les propriétaires doivent-ils être particulièrement attentifs ? Dans cet article, nous vous donnons un aperçu complet des principaux facteurs d'influence - de la surface habitable à l'état, de la situation au standard d'aménagement. Enfin, nous vous exliquerons comment Bestag peut vous aider de manière optimale.
Vous voulez en savoir plus sur les évaluations immobilières ? Alors lisez notre article : Évaluation immobilière : comment connaître la vraie valeur.
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La surface habitable est l'un des paramètres les plus importants de l'évaluation immobilière. Elle a une influence directe sur le prix - elle est prise en compte dans toutes les méthodes d'évaluation.
En règle générale, plus la surface habitable nette d'un bien immobilier est grande, plus sa valeur est élevée. Cela semble logique, mais il y a plus derrière : Outre la taille pure, la répartition des pièces compte également. Une petite surface avec beaucoup de pièces signifie souvent des pièces petites et peu attrayantes - ce qui peut avoir un effet négatif sur l'évaluation. A l'inverse, une répartition généreuse des pièces donne une impression de qualité supérieure et permet généralement d'obtenir des prix plus élevés au mètre carré. La surface habitable influence également la comparabilité : dans l'évaluation hédoniste, votre bien immobilier est comparé à des objets similaires, la surface étant un facteur central. Le fait que les banques fondent leurs décisions de financement sur des évaluations hédonistes, où la surface habitable joue un rôle déterminant, souligne l'impact majeur de ce critère.
La surface brute de plancher (SBP) comprend la surface totale de tous les étages en surface et en sous-sol d'un bâtiment - y compris les murs, les matériaux d'isolation et le crépi. Ce qui est déterminant, c'est que les espaces respectifs puissent en principe être utilisés pour l'habitation ou le travail. En font partie :
La SBP comprend par exemple : Pièces d'habitation, cuisine, salle de bain, appartements en attique, jardins d'hiver chauffés, ateliers, corridors, escaliers extérieurs, mezzanines
Ne font pas partie de la SBP : Les combles ou caves non habitables, les balcons et terrasses ouverts, les buanderies, les places de parking souterrain, les pièces de moins de 1,5 m de hauteur, les locaux techniques, les locaux communs, ainsi que les couloirs, escaliers et ascenseurs qui desservent des pièces non comptabilisés.
La surface habitable nette (SHN) comprend en principe toutes les surfaces habitables chauffées. Les cas particuliers sont les suivants :
Dans de nombreuses méthodes d'évaluation - notamment la méthode hédoniste - la surface habitable nette est la valeur déterminante. Elle constitue la base de la comparaison avec des objets similaires. Si cette donnée n'est pas disponible, on se réfère souvent à la surface brute de plancher et on applique un facteur de conversion, typiquement SBP × 0,9 = SNH. Il convient de noter que de telles hypothèses peuvent être imprécises - surtout dans le cas de bâtiments anciens ou de plans complexes. Un calcul précis de la surface est donc indispensable pour une évaluation réaliste et une négociation ultérieure avec des acheteurs potentiels ou des institutions financières.
Outre la surface, l'âge et la qualité de l’aménagement du bien comptent parmi les principaux facteurs d'évaluation. Ils donnent des indications sur l'état et les besoins d'entretien ou de rénovation.
L'année de construction d'un bien immobilier permet de déterminer le mode de construction, les matériaux utilisés et l'âge des installations techniques. Les aspects énergétiques jouent également un rôle : les bâtiments neufs ou rénovés avec une bonne isolation atteignent généralement des prix plus élevés sur le marché.
Le standard d'aménagement a une grande influence sur la valeur de marché d'un bien immobilier. Un aménagement intérieur de qualité a un effet positif sur le prix. Alors que les biens simplement équipés d'un sol stratifié et d'une cuisine standard se situent plutôt dans le segment de prix inférieur, un bien équipé de parquet, d’une cuisine design ou d’une salle de bains avec des carreaux en pierre naturelle a une valeur perçue nettement supérieure.
Parmi les caractéristiques qui augmentent la valeur d'un bien immobilier, on trouve notamment des sols de qualité (parquet, pierre, par exemple), des cuisines modernes équipées d'appareils haut de gamme, des salles de bains élégantes, de nouvelles fenêtres avec une bonne isolation, un jardin d'hiver ou un ascenseur (pour les immeubles collectifs). Les caractéristiques énergétiques telles que les pompes à chaleur ou les installations solaires ont également un effet positif. Selon la catégorie d'objet et le groupe cible, différents détails d'équipement peuvent être décisifs - par exemple une deuxième salle de bains ou un bureau pour le home office. Important : ces caractéristiques doivent être documentées et compréhensibles pour avoir un impact sur l'évaluation.
La valeur de marché d'un bien immobilier n'est pas seulement influencée par l'année de construction, mais aussi par son état réel. En investissant régulièrement, il est possible de maintenir, voire d'augmenter la valeur à long terme.
Deux biens immobiliers du même âge peuvent être évalués de manière totalement différente - en fonction de la manière dont ils ont été entretenus. L'état est donc souvent plus révélateur que la simple année de construction. Les fenêtres ont-elles été remplacées, la toiture refaite ou le chauffage modernisé ? Toutes ces mesures conduisent à un meilleur état et donc à un prix plus élevé.
L'état des éléments centraux et des installations est déterminant. Quel est l'âge du toit et est-il encore en bon état? Les sols ou les salles de bains ont-ils été rénovés récemment? La cuisine est-elle moderne et entièrement fonctionnelle ? D'autres aspects sont à prendre en compte : l'état de la façade, la qualité des fenêtres, le système de chauffage (y compris l'entretien), l'électricité, les installations sanitaires, mais aussi les petits détails comme les revêtements des murs et des plafonds. Plus ces éléments sont bien conservés ou rénovés, plus l'évaluation est positive.
Un bien immobilier qui a été régulièrement entretenu et remis en état obtient en général un prix de vente plus élevé. En corrigeant immédiatement les petits défauts et signes d’usure et en planifiant suffisamment tôt les rénovations plus importantes, on évite une dévalorisation insidieuse du bien. Les acheteurs potentiels seront rassurés et n’auront pas à craindre des investissements à court terme. De plus, un bien immobilier bien entretenu inspire confiance - ce qui a un effet positif sur les négociations. Le maintien de la valeur à long terme est donc doublement payant : par un meilleur état et par un intérêt accru des acheteurs.
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Outre les facteurs liés à l'objet, des données externes influencent également la valeur - en particulier la situation géographique, son accès aux transports et les possibilités de parking existantes. On pourrait encore énumérer d'autres facteurs, mais nous nous limitons ici à cette sélection.
L'emplacement est l'un des principaux facteurs de hausse des prix de l'immobilier. Le fait qu'un bien immobilier soit situé dans un quartier résidentiel et calme ou le long d'une rue principale bruyante fait une différence considérable. La charge fiscale dans la commune, la proximité des écoles et des commerces ou l'image d'un quartier influencent également l'évaluation. En Suisse, les emplacements tels que le lac de Zurich, le lac Léman, les zones vertes proches des villes ou les communes fiscalement avantageuses sont particulièrement recherchés - et donc très bien évalués. En revanche, les sources de bruit telles que les voies ferrées ou les autoroutes peuvent entraîner des décotes.
Une bonne desserte augmente nettement l'attractivité d'un bien immobilier. Si l'on peut se rendre à l'arrêt de bus en quelques pas ou à l'autoroute en quelques minutes, on dispose d'un avantage certain, que ce soit pour ses propres besoins ou pour la vente. La proximité des gares, des aéroports ou des pistes cyclables est également jugée positivement selon le groupe cible. Dans les régions plus rurales, le raccordement aux transports publics est particulièrement décisif - une mauvaise desserte peut ici avoir un impact très négatif.
Pour les appartements en particulier, la question d'une place de parking est centrale. Une place de parking dans le garage ou à l'extérieur peut augmenter sensiblement la valeur du bien. Pour les maisons individuelles, il est important de savoir si des places de stationnement se trouvent directement sur le terrain ou si le véhicule peut être garé à l'extérieur. Dans les zones urbaines où la pression sur les places de stationnement est élevée, une place de parking privée peut faire pencher la balance en faveur d'un achat - ou éviter des frais supplémentaires élevés.
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La plupart des courtiers immobiliers ont recours à des évaluations hédonistes ou à des évaluations en valeur réelle, tandis que les banques utilisent principalement des évaluations hédonistes. Les écarts peuvent être assez importants.
Bestag, en revanche, adopte une approche combinée. En cas d'intention de vente, les évaluations des deux principaux fournisseurs hédonistes (CIFI & Wüest Partner) ainsi que les estimations des trois courtiers immobiliers locaux les plus compétents sont prises en compte. On obtient ainsi la valeur de marché la plus précise. Cette combinaison est unique en Suisse et particulièrement précieuse pour les propriétaires qui souhaitent obtenir un prix de vente réaliste et orienté vers le marché.
Tous les biens immobiliers ne sont pas identiques. Pour les objets standard, le processus standard de Bestag fournit un état des lieux fondé. Mais même pour les objets particuliers - par exemple les objets de luxe, les immeubles de rendement ou les objets historiques ou d'amateur - un conseiller clientèle personnel est à vos côtés. Il vous présente les approches d'évaluation et les stratégies de vente spécifiques à votre bien et vous accompagne dans leur mise en œuvre. Vous bénéficiez ainsi d'un conseil sur mesure qui tient compte de votre situation individuelle.
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