La commission de courtage est l’un des aspects les plus connus – et parfois les plus controversés – de la vente d’un bien immobilier en Suisse. Elle a une influence directe non seulement sur les coûts pour le vendeur, mais aussi, lorsqu’elle est bien négociée, sur le montant net que celui-ci perçoit après la vente.
Dans ce guide, vous découvrirez ce qu’est la commission de courtage, comment elle est calculée, qui est responsable de son paiement, et quelles différences existent selon les régions ou les modèles d’agence.
Nous vous expliquons également comment Bestag, en tant que partenaire indépendant, garantit la transparence, sélectionne les meilleurs courtiers pour votre projet, et veille à ce que non seulement la commission soit juste, mais surtout que le résultat final de la vente soit optimisé.
Car au final, ce n’est pas ce que vous payez qui compte, mais ce qu’il vous reste après la vente.
La commission de courtage représente l’un des principaux frais liés à la vente d’un bien immobilier. Elle correspond à la rémunération du courtier et est définie dans le contrat de courtage. Si elle peut sembler, à première vue, n’être qu’un simple coût, elle a en réalité un impact déterminant sur le produit net de la vente, notamment en lien avec les services fournis par le courtier immobilier.
Dans cette section, vous découvrirez comment la commission est fixée, pourquoi elle joue un rôle clé, ainsi que les différents modèles pratiqués en Suisse.
La commission de courtage correspond à la rémunération versée à un courtier immobilier pour son rôle d’intermédiaire dans une transaction. Elle est généralement exprimée hors taxes, ce qui signifie qu’il faut y ajouter la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), actuellement, en 2025, de 8,1 % en Suisse. En principe, cette commission est à la charge du vendeur et fixée de manière contractuelle dans le contrat de courtage.
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Elle couvre l’ensemble des prestations convenues : de l’estimation à la création du matériel de vente, des frais marketing, de la mise sur le marché du bien jusqu’à la finalisation de la vente. Il s’agit d’une rémunération liée au résultat : la commission n’est due que si la vente est effectivement conclue. Son montant est généralement calculé en pourcentage du prix de vente obtenu.
Bien qu’elle puisse paraître à première vue comme un simple coût, la commission doit toujours être mise en relation avec les services rendus par le courtier et le produit net finalement réalisé.
De nombreux propriétaires comparent les offres des courtiers uniquement en fonction du montant de la commission, car il s'agit d'un indicateur simple et clair. Mais attention : la commission la plus basse ne garantit pas automatiquement le profit le plus élevé. Le facteur décisif est le produit net de la vente, c'est-à-dire le prix de vente moins la commission. Si vous économisez 10 000 CHF de commission, mais que vous vendez 100 000 CHF en dessous de la valeur, vous avez finalement perdu beaucoup. Pour choisir un courtier immobilier sérieux, il ne faut donc pas seulement tenir compte du taux de commission, mais aussi de la stratégie de vente globale et du produit net attendu.
La commission du courtier immobilier n'est pas seulement une rémunération pour son aide à la vente, elle peut également avoir une incidence fiscale, car elle peut être déduite du produit de la vente dans le cadre de l'impôt sur les gains immobiliers.
La commission de courtage étant un sujet sensible pour de nombreux vendeurs, différents modèles de rémunération alternatifs ont vu le jour ces dernières années. Parmi eux, on trouve les courtiers à prix fixe, qui demandent des honoraires fixes indépendamment du prix de vente, et les courtiers à la commission, où la facture est adressée à l'acheteur. Ces deux variantes sont souvent présentées comme un avantage pour le propriétaire vendeur, mais dans la pratique, il s'agit le plus souvent d'offres alléchantes et trompeuses.
Les prix fixes enlèvent au courtier immobilier l'incitation à obtenir le prix le plus élevé et incitent à une vente rapide.
Les commissions d'achat n'améliorent pas le produit net du vendeur. De plus, le courtier immobilier est payé par l'acheteur. Travaillera-t-il encore pour vous ?
Il est essentiel que le modèle de rémunération motive le courtier à obtenir le meilleur prix de vente possible, et non pas seulement à conclure rapidement la vente.
Le montant de la commission de courtage n'est pas fixé par la loi en Suisse et peut varier selon la région, le type de bien immobilier et le contexte du marché. Il est convenu individuellement entre le vendeur et le courtier et consigné dans le contrat de courtage. Dans la pratique, certaines valeurs indicatives se sont toutefois imposées. Outre les pourcentages courants, des facteurs tels que la valeur et l'emplacement du bien immobilier, les frais de commercialisation prévus et les conditions du marché régional jouent également un rôle. Dans cette section, vous découvrirez les taux de commission habituels, les facteurs qui déterminent leur montant et les différences entre les tarifs pratiqués dans les différentes régions de Suisse.
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En Suisse romande, la commission de courtage standard s’élève à 3 % du prix de vente. Souvent, plus la valeur du bien immobilier est élevée, plus le taux de commission est faible, car la base – le prix de vente – est proportionnellement plus importante. Dans les régions touristiques ou les cantons réputés pour leurs stations en altitude, les commissions peuvent toutefois être nettement plus élevées, pouvant atteindre jusqu'à 5 % dans certains cas. Ces taux plus élevés sont courants sur les marchés où les ventes sont plus difficiles, les groupes cibles plus restreints et les délais de commercialisation plus longs. Il est important de considérer ces pourcentages dans le contexte des performances commerciales attendues et du prix réalisable, et non isolément comme un simple coût.
Plusieurs facteurs déterminent le montant de la commission de courtage. Outre la région, le type et la valeur du bien immobilier jouent également un rôle central. Pour les biens dont le prix de vente est inférieur à 700 000 CHF, des pourcentages plus élevés peuvent être justifiés, car certains frais de commercialisation sont fixes pour le courtier, quel que soit le prix. Par exemple, les annonces, les séances photo ou les campagnes de marketing coûtent presqu’autant pour un petit appartement que pour une villa coûteuse. Le degré de difficulté de la vente, la situation du marché et le temps à prévoir peuvent également influencer le montant de la commission. Une justification transparente des conditions est donc un gage de qualité.
Les commissions de courtage varient considérablement d'une région à l'autre. En Suisse alémanique, les taux se situent généralement entre 2 % et 3 %. En Suisse romande, le taux de 3 % est courant, tandis qu'au Tessin et dans les Grisons, il est plutôt de 4 à 5 %. Dans les destinations touristiques exclusives telles que Gstaad, Saint-Moritz ou Zermatt, les commissions peuvent atteindre 4 à 5 %. Ces différences reflètent les conditions du marché régional : sur les marchés des vacances et du luxe, le cercle des acheteurs est plus restreint, les efforts de commercialisation sont plus importants et la durée jusqu'à la vente est plus longue. Il est donc judicieux d'évaluer le taux de commission non seulement par rapport à la commune voisine, mais aussi dans le contexte des conditions du marché.
La question de savoir qui prend en charge la commission de courtage peut recevoir différentes réponses selon le modèle commercial. En Suisse, il est courant que le vendeur prenne en charge la commission, mais il existe également d'autres modèles dans lesquels c'est l'acheteur qui doit payer. Vous trouverez ci-dessous des informations sur la réglementation classique, les accords spéciaux possibles dans le contrat de courtage et les aspects juridiques que vous devez absolument connaître avant de choisir un modèle.
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En Suisse, la commission de courtage est généralement payée par le vendeur. Il existe certes des modèles dans lesquels la commission est transférée à l'acheteur, mais cela ne présente aucun avantage réel pour le vendeur. Le revenu net reste le même, car l'acheteur inclut généralement ces frais dans le prix d'achat. Si le vendeur paie le courtier, il garde en outre le contrôle total sur la négociation de la commission et considère clairement le courtier comme son représentant (« Je te paie, donc tu travailles pour moi »). Cette répartition claire des rôles renforce la représentation des intérêts et garantit une collaboration plus transparente.
Les contrats de courtage peuvent contenir diverses dispositions particulières concernant la commission. Il existe souvent des accords prévoyant une réduction de la commission si le vendeur trouve lui-même l'acheteur. Il est également courant que des clauses prévoient que la commission est due si le vendeur vend à un acheteur potentiel présenté par le courtier immobilier après la résiliation du contrat. Certains contrats contiennent également des clauses de prix de vente minimum : si celui-ci est atteint, la commission est due, même si la vente n'est pas réalisée à cet acheteur potentiel. Les vendeurs doivent examiner attentivement ces points avant de signer le contrat afin d'éviter tout conflit ultérieur.
Il est important que le contrat de courtage exclut la double représentation, c'est-à-dire la représentation simultanée de l'acheteur et du vendeur. Les obligations de commission en cas de non-vente sont également critiques. Ces clauses doivent être clairement réglementées et évitées si elles ne sont pas dans l'intérêt du vendeur. Sur le plan juridique, le contrat de courtage en Suisse est basé sur les dispositions du droit des mandats (art. 394 ss CO). Cela signifie notamment que le contrat peut être résilié à tout moment (art. 404 CO), sauf si des dispositions particulières en matière de frais s'y opposent. La transparence et l'équité sont ici les facteurs décisifs pour une bonne collaboration.
Le courtage immobilier n'est qu'une partie du processus de vente global – ce qui est déterminant, c'est son lien avec la performance et la stratégie. C'est précisément là qu'intervient Bestag : en tant que prestataire indépendant, Bestag aide les propriétaires à trouver les meilleurs courtiers immobiliers pour leur bien et à comparer leurs offres en toute transparence. Grâce à un processus de sélection structuré, l'accent n'est pas seulement mis sur le montant de la commission, mais surtout sur l'ensemble des éléments que sont le prix, la stratégie de commercialisation et les résultats obtenus. Dans ce chapitre, vous découvrirez comment Bestag aide les vendeurs et quels sont les avantages concrets d'une collaboration pour la réussite de votre vente.
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Bestag ne fixe pas le montant de la commission de courtage, mais veille à ce que les vendeurs obtiennent la meilleure offre possible grâce à une comparaison structurée des courtiers. Les courtiers sélectionnés se font concurrence pour obtenir le mandat, ce qui se traduit souvent par des conditions plus attractives et des promesses de prestations plus claires. L'accent n'est pas mis sur la commission la plus basse, mais sur la meilleure offre globale en termes de prestations, de stratégie et de prix. L'objectif est que les vendeurs trouvent un partenaire équitable et motivé qui leur permette d'obtenir le meilleur résultat net possible.
Le marché immobilier suisse est complexe et compte de nombreux prestataires dont les méthodes de travail et les intérêts varient considérablement. Bestag se positionne comme un partenaire indépendant pour les vendeurs et guide ses clients à travers ce marché complexe. En sélectionnant les courtiers immobiliers les plus compétents sur la base de données et d'expériences, en leur faisant évaluer le bien immobilier et en rédigeant ensuite le contrat de courtage dans l'intérêt du vendeur, Bestag réduit les incitations inopportunes et optimise le processus de vente. L'objectif premier est toujours d'obtenir le produit net le plus élevé possible, que la commission soit légèrement plus élevée ou plus faible.
Bestag dispose d'une procédure éprouvée à maintes reprises : tout d'abord, les trois courtiers immobiliers les plus compétents sont sélectionnés sur la base de données et d'expériences. Ceux-ci établissent des évaluations professionnelles du bien immobilier. De plus, Bestag vérifie les résultats à l'aide de deux évaluations hédonistes neutres (CIFI & Wüest Partner). Cela permet d'obtenir une base de décision solide et de mettre en évidence d'éventuelles anomalies. Le vendeur bénéficie d'une transparence totale, d'une concurrence loyale entre les courtiers immobiliers et d'un modèle de contrat qui, grâce à un système de bonus-malus, offre des incitations supplémentaires pour obtenir des résultats optimaux. Le résultat : un processus de vente professionnel, moins de risques et un produit de vente maximal.
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