Wer in der Schweiz eine Immobilie mit einem Immobilienmakler verkaufen möchte, steht oft vor der Frage: Welcher Maklervertrag ist der richtige? Was muss geregelt sein und was darf nicht drin stehen?
Ein Maklervertrag regelt die Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Makler. Dabei gibt es verschiedene Modelle mit jeweils eigenen Vor- und Nachteilen: den Exklusivvertrag und den offenen Maklervertrag. Dieser Artikel erklärt die Unterschiede, worauf du achten solltest und wie der Maklervertrag bei Bestag gestaltet ist.
Intressieren Sie sich vorerst, wie Sie den bestpassenden Makler finden? Dann lesen Sie unseren Artikel zur idealen Maklerwahl.
In der Schweiz wird der Maklervertrag durch das Obligationenrecht (OR) geregelt, insbesondere durch OR-Artikel 404. Ein Maklervertrag ist ein Auftrag, bei dem sich der Makler verpflichtet, gegen Entgelt die Möglichkeit zum Abschluss eines Kaufvertrags zu vermitteln oder einen solchen Abschluss sogar herbeizuführen. Wichtig: Der Vertrag kann jederzeit von beiden Seiten widerrufen werden, da es sich um ein Auftragsverhältnis handelt. Das schützt Eigentümer, birgt aber auch Unsicherheiten – deshalb kommt es auf die genauen Vertragsbedingungen an.
Welche Pflichten Makler und Eigentümer haben, hängt stark vom konkreten Vertrag ab. Grundsätzlich gilt:
Maklerpflichten: Aktive Vermarktung, Beratung, regelmässige Information des Eigentümers.
Eigentümerpflichten: Bereitstellung aller relevanten Informationen über die Immobilie, Kooperation bei Besichtigungen.
Achtung: Manche Makler verlangen Fixkosten (z.B. für Inserate oder Exposés) unabhängig davon, ob die Immobilie verkauft wird. Seriöse Anbieter arbeiten meist nach dem Prinzip "Erfolgshonorar" – es wird nur gezahlt, wenn der Verkauf erfolgreich abgeschlossen ist. Dennoch lohnt es sich, auf die Fälligkeit der Provision ("Exigibility") zu achten: Manche Verträge fordern die Zahlung bereits bei Zustandekommen eines Kaufangebots, nicht erst beim finalen Verkauf!
Ein Maklervertrag kann schriftlich, mündlich oder stillschweigend (durch schlüssiges Verhalten) zustande kommen – eine spezielle Formvorschrift gibt es in der Schweiz nicht.
Üblich ist, dass der Vertrag eine bestimmte Laufzeit hat (z.B. vier bis neun Monate) und sich stillschweigend verlängert, falls er nicht rechtzeitig gekündigt wird. Verkäufer sollten daher genau hinschauen und bei langen Bindungsfristen oder automatischen Verlängerungen aufpassen.
Nun kennen Sie die grundlegenden Aspekte eines Maklervertrags. Im nächsten Schritt vertiefen wir das Thema, denn beim Abschluss eines Maklervertrags ist Vorsicht geboten: Die meisten Vertragsvorlagen stammen aus der Feder von Maklerverbänden oder -interessengemeinschaften – und sind daher häufig eher auf die Interessen der Makler als auf Ihre als Verkäufer ausgerichtet. Es lohnt sich also, die Details genau zu prüfen.
Die Provision beträgt in der Regel zwischen 2 und 3 % des Verkaufspreises – in Berg- und Tourismusregionen kann sie auch höher ausfallen. Achten Sie darauf, dass die Provision ausschließlich im Erfolgsfall fällig wird.
Fallen Sie nicht auf das Konzept der Käuferprovision rein, denn: Das ist ein reines Rechenspiel, Sie erhalten die Kaufsumme abzüglich der Provision. Zudem zahlt in diesem Fall der Käufer den Makler, ist der Makler dann noch ihr Interessensvertreter?
Vorsicht bei sogenannten Fixpreismaklern: Diese sind rechtlich keine Makler im klassischen Sinne. Ihre Pauschale wird unabhängig vom Verkaufserfolg fällig – dadurch fehlt der Anreiz, den bestmöglichen Preis zu erzielen. Stattdessen steht meist ein schneller Abschluss im Vordergrund.
Welches Modell ist besser geeignet: ein Exklusivvertrag oder ein offener Maklervertrag. Beide Varianten können den Verkaufsprozess auf unterschiedliche Weise beeinflussen. Im Folgenden erläutern wir die wichtigsten Unterschiede, um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern.
Bei einem offenen Maklerauftrag wissen alle Makler um ihre Konkurrenz. Aus Angst, am Ende kein Honorar zu erhalten, investieren sie meist nur wenig Zeit und Geld in die Vermarktung. Oft wird dieselbe Immobilie auf Internetportalen zu unterschiedlichen Preisen angeboten – etwa 1 Million Franken bei Makler A, 990'000 Franken bei Makler B und 980'000 Franken bei Makler C.
Das wirkt auf Interessenten unseriös und erweckt den Eindruck, der Verkäufer sei verzweifelt. Käufer werden deshalb hart verhandeln und versuchen, den Preis weiter zu drücken. Zudem besteht das Risiko, bei einem erfolgreichen Verkauf an dieselbe Interessentin durch zwei Makler doppelt Courtage zahlen zu müssen. Dieses Risiko lässt sich nur verringern, indem bei jeder Besichtigung genau dokumentiert wird, welche Interessentin durch welchen Makler geführt wurde.
Dem Gegenüber steht eigentlich nur die grössere Reichweite.
Bei einem Exklusivvertrag beauftragen Sie einen einzigen Makler verbindlich mit dem Verkauf Ihrer Immobilie. Für den Makler bedeutet dies eine klare Perspektive: Gelingt ihm die Vermittlung, erhält er die vereinbarte Provision. Diese Sicherheit motiviert ihn, sich mit grossem Engagement und persönlichem Einsatz um die erfolgreiche Vermarktung Ihrer Liegenschaft zu bemühen.
Ein Exklusivvertrag ist in der Regel auf eine bestimmte Dauer – meist zwischen vier und neun Monaten – befristet. Innerhalb dieser Frist wird der Makler alles daransetzen, einen Käufer oder eine Käuferin zu finden, um den Verkaufsauftrag erfolgreich abzuschliessen. Denn andernfalls läuft er Gefahr, dass Sie nach Ablauf der Vertragsdauer einen anderen Vermittler beauftragen.
In einem solchen Modell wird der Makler Ihre Immobilie gezielt vorgemerkten Interessenten präsentieren, die genau nach einem Objekt wie dem Ihren suchen. Er wird bereit sein, Besichtigungen auch ausserhalb der üblichen Bürozeiten – beispielsweise am Freitagabend oder am Samstagvormittag – zu organisieren.
Kurz gesagt: Der Makler wird sich vollumfänglich für Ihren Verkauf einsetzen, um Ihnen innerhalb der vereinbarten Frist eine Kaufofferte zu den gewünschten Bedingungen zu unterbreiten und den Abschluss zu ermöglichen.
Mit Bestag sichern Sie sich faire Vertragsbedingungen, maximale Transparenz und die besten Chancen auf einen erfolgreichen Immobilienverkauf – professionell begleitet von der ersten Beratung bis zum erfolgreichen Verkauf.
Bestag stellt Ihnen einen sorgfältig ausgearbeiteten Maklervertrag zur Verfügung, der auf die Interessen von Immobilienverkäufern ausgerichtet ist – ohne exotische Klauseln. Nach sorgfältiger Auswahl des richtigen Maklers empfehlen wir, den Verkaufsauftrag exklusiv zu vergeben. So schaffen Sie klare Verhältnisse und fördern eine zielgerichtete Vermarktung Ihrer Immobilie.
Sobald Sie sich für ein Angebot eines Maklers entschieden haben und mit dem Schätzwert zufrieden sind, sollten Sie diesen Schätzwert in den Mittelpunkt stellen.
Wir empfehlen, eine Bonus-Malus-Regelung im Vertrag zu verankern: Übertrifft der Makler den Schätzwert beim Verkauf, erhält er einen Bonus (z.B. 10 % des Mehrerlöses). Liegt der Verkaufspreis darunter, wird ein Malus vereinbart – allerdings nur, wenn Sie dem Verkauf zu einem tieferen Preis überhaupt zustimmen.
Damit sind die Interessen von Verkäufer und Makler optimal aufeinander abgestimmt: Beide streben den höchsten möglichen Verkaufspreis an.
Bestag empfiehlt, die Vertragsdauer der Marktsituation und dem Immobilientyp angemessen festzulegen. Je nach Objekt empfehlen wir eine Laufzeit zwischen vier und neun Monaten – lang genug, um seriöse Verkaufsbemühungen zu ermöglichen, aber nicht so lang, dass Flexibilität verloren geht.
Bestag legt Wert auf Transparenz: Fixkosten für Vermarktungsaktivitäten sind nicht vorgesehen, die Provision deckt im Normalfall sämtliche Kosten.
Nur bei besonders aufwändigen Verkäufen – etwa bei Luxus- oder Liebhaberimmobilien – können gewisse Vorabkosten fair, sinnvoll und üblich sein.
Bei Bestag stehen Sie als Verkäufer im Mittelpunkt. Haben Sie Fragen oder Unsicherheiten zu Vertragsinhalten? Sie können jederzeit auf eine unabhängige und neutrale Beratung zählen – vom ersten Kontakt bis zum erfolgreichen Abschluss.
Haben wir Ihr Interesse geweckt? Wenn Sie Fragen zu Immobilienbewertungen, -verkäufen oder Maklerverträgen haben, können Sie uns jederzeit unverbindlich kontaktieren.