Die Maklerprovision ist einer der bekanntesten, aber auch umstrittensten Punkte bei Immobilienverkäufen in der Schweiz. Sie beeinflusst nicht nur die Kosten für die Verkäuferschaft, sondern kann – richtig aufgesetzt – einen erheblichen Einfluss auf den Netto-Verkaufserlös haben. In diesem Leitfaden erfahren Sie, was die Maklerprovision ist, wie sie berechnet wird, wer sie bezahlt und welche Unterschiede es je nach Region und Geschäftsmodell gibt. Ausserdem zeigen wir, wie Bestag als unabhängiger Partner Transparenz schafft, die besten Makler für Sie auswählt und sicherstellt, dass nicht nur die Provision stimmt, sondern vor allem das Verkaufsergebnis. Denn am Ende zählt nicht, was Sie zahlen – sondern was Ihnen nach dem Verkauf übrig bleibt.
Die Maklerprovision ist einer der zentralen Kostenpunkte beim Immobilienverkauf. Sie regelt die Vergütung für die Arbeit des Maklers und wird im Maklervertrag festgelegt. Obwohl sie auf den ersten Blick wie ein reiner Kostenfaktor wirkt, beeinflusst sie in Kombination mit der Leistung des Maklers entscheidend den Nettoerlös des Verkaufs. In diesem Abschnitt erfahren Sie, wie die Maklerprovision definiert wird, warum sie so wichtig ist und welche Modelle es in der Schweiz gibt.
Die Maklerprovision ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für seine Vermittlungs- und Verkaufsleistungen erhält. Sie ist in der Regel netto angegeben, was bedeutet, dass zusätzlich die Mehrwertsteuer (aktuell 8.1 % in der Schweiz) anfällt. Üblicherweise wird die Provision vom Verkäufer bezahlt und im Maklervertrag verbindlich festgelegt.
Möchten SIe mehr zum Thema Maklervertrag erfahren? Hier gehts zu unserem Artikel "Exklusivvertrag vs. Offener Maklervertrag".
Im Normalfall deckt die Maklerprovision sämtliche vereinbarte Leistungen ab – von der Objektaufnahme und Vermarktung bis zur Verkaufsabwicklung. Sie ist erfolgsabhängig, d. h. sie wird nur fällig, wenn der Verkauf zustande kommt. Die Höhe wird meist prozentual vom erzielten Kaufpreis berechnet. Obwohl die Provision auf den ersten Blick als reiner Kostenfaktor erscheint, sollte sie immer im Verhältnis zur erbrachten Leistung und dem erzielten Netto-Erlös betrachtet werden.
Viele Eigentümer vergleichen Maklerangebote ausschliesslich über die Höhe der Provision, da dies ein einfacher und klarer Kennwert ist. Doch Vorsicht: Die niedrigste Provision garantiert nicht automatisch den höchsten Gewinn. Entscheidend ist der Netto-Verkaufserlös – also der Verkaufspreis abzüglich Provision. Wer 10’000 CHF an Provision spart, aber dafür 100’000 CHF unter Wert verkauft, hat letztlich deutlich verloren. Eine seriöse Maklerwahl sollte deshalb nicht nur auf den Provisionssatz, sondern auf die gesamte Verkaufsstrategie und den zu erwartenden Netto-Erlös achten.
Die Maklerprovision ist nicht nur eine Vergütung für die Verkaufsunterstützung – sie kann auch steuerlich relevant sein, da sie bei der Grundstückgewinnsteuer vom Verkaufserlös abgezogen werden darf.
Da die Maklerprovision für viele Verkäufer ein sensibles Thema ist, haben sich in den letzten Jahren verschiedene alternative Vergütungsmodelle entwickelt. Dazu gehören Fixpreismakler, die ein festes Honorar unabhängig vom Verkaufspreis verlangen, und Käuferprovisionen, bei denen die Rechnung an den Käufer geht. Beide Varianten werden oft als Kundenvorteil dargestellt, sind aber in der Praxis meist Lockangebote.
Fixpreise nehmen dem Makler den Anreiz, einen höheren Preis zu erzielen und sind auf schnelle Verkäufe ausgelegt.
Käuferprovisionen verbessern den Nettoerlös der Verkäuferschaft nicht. Ausserdem wird der Makler vom Käufer bezahlt. Arbeitet er dann noch für Sie?
Entscheidend ist, dass das Vergütungsmodell den Makler motiviert, den bestmöglichen Verkaufspreis zu erreichen – nicht nur, den Verkauf schnell abzuschliessen.
Die Höhe der Maklerprovision ist in der Schweiz nicht gesetzlich festgelegt und kann je nach Region, Immobilientyp und Marktumfeld variieren. Sie wird zwischen Verkäufer und Makler individuell vereinbart und im Maklervertrag festgehalten. In der Praxis haben sich jedoch gewisse Richtwerte etabliert. Neben den gängigen Prozentsätzen spielen auch Faktoren wie der Wert und die Lage der Immobilie, der erwartete Vermarktungsaufwand sowie regionale Marktgegebenheiten eine Rolle. In diesem Abschnitt erfahren Sie, welche Provisionssätze üblich sind, welche Einflüsse die Höhe bestimmen und wie sich die Tarife in den verschiedenen Regionen der Schweiz unterscheiden.
Fragen Sie sich, was Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie sonst noch beachten sollten? Dann lesen Sie hier unseren Artikel "Immobilie verkaufen leicht gemacht".
In der Deutschschweiz liegt die Maklerprovision bei Immobilienverkäufen üblicherweise zwischen 2 % und 3 % des Kaufpreises. Dabei gilt oft: Je höher der Wert der Immobilie, desto niedriger der Provisionssatz, da die Basis – der Verkaufspreis – entsprechend grösser ist. In touristisch geprägten Regionen oder Bergkantonen können Provisionen jedoch deutlich höher ausfallen, teils bis zu 5 %. Diese höheren Sätze sind in Märkten üblich, in denen Verkäufe schwieriger sind, Zielgruppen kleiner und Vermarktungszeiten länger. Wichtig ist, diese Prozentsätze im Kontext der zu erwartenden Vermarktungsleistung und des erzielbaren Preises zu sehen – nicht isoliert als Kostenpunkt.
Mehrere Faktoren bestimmen, wie hoch die Maklerprovision ausfällt. Neben der Region spielen auch Art und Wert der Immobilie eine zentrale Rolle. Bei Objekten mit einem Verkaufspreis unter 700’000 CHF können höhere Prozentsätze gerechtfertigt sein, da bestimmte Vermarktungskosten für den Makler fix anfallen – unabhängig vom Preis. So kosten z. B. Inserate, Fotoshootings oder Marketingaktionen bei einem kleineren Objekt praktisch gleich viel wie bei einer teuren Villa. Auch der Schwierigkeitsgrad des Verkaufs, die Marktlage und der zu erwartende Zeitaufwand können Einfluss auf die Provisionshöhe haben. Eine transparente Begründung der Konditionen ist daher ein Qualitätsmerkmal.
Die Maklerprovision variiert je nach Region erheblich. In der Deutschschweiz liegen die Sätze meist zwischen 2 % und 3 %. In der Westschweiz sind 3 % verbreitet, während im Tessin und in Graubünden 4–5 % üblich sind. In exklusiven Tourismusdestinationen wie Gstaad, St. Moritz oder Zermatt können Provisionen bei 4–5 % liegen. Diese Unterschiede spiegeln die regionalen Marktbedingungen wider: In Ferien- und Luxusmärkten ist der Käuferkreis kleiner, der Vermarktungsaufwand höher und die Dauer bis zum Verkauf länger. Deshalb ist es sinnvoll, den Provisionssatz nicht nur im Vergleich zur Nachbargemeinde, sondern im Kontext der jeweiligen Marktgegebenheiten zu beurteilen.
Die Frage, wer die Maklerprovision trägt, kann je nach Geschäftsmodell unterschiedlich beantwortet werden. In der Schweiz ist es üblich, dass der Verkäufer die Provision übernimmt, doch es gibt auch alternative Modelle, bei denen der Käufer zur Kasse gebeten wird. Im Folgenden erfahren Sie, wie die klassische Regelung aussieht, welche Sondervereinbarungen im Maklervertrag möglich sind und welche rechtlichen Aspekte Sie unbedingt kennen sollten, bevor Sie sich für ein Modell entscheiden.
Sie suchen den richtigen Makler? Dann lesen Sie hier unseren Artikel "So wählen Sie den besten Experten für Ihren Verkauf".
In der Schweiz wird die Maklerprovision in der Regel vom Verkäufer bezahlt. Zwar existieren Modelle, bei denen die Provision auf den Käufer übertragen wird, doch für den Verkäufer ergeben sich dadurch keine echten Vorteile. Der Nettoertrag bleibt gleich, da der Käufer diese Kosten meist in den Kaufpreis einkalkuliert. Wenn der Verkäufer den Makler bezahlt, behält er zudem die volle Kontrolle über die Provisionsverhandlung und hat den Makler ideell klar als seinen Vertreter („Ich zahle dich, also arbeitest du für mich“). Diese klare Rollenverteilung stärkt die Interessenvertretung und sorgt für eine transparentere Zusammenarbeit.
Maklerverträge können verschiedene Sonderregelungen enthalten, die die Provision betreffen. Häufig gibt es Vereinbarungen, dass sich die Provision reduziert, wenn der Verkäufer den Käufer selbst einbringt. Ebenso üblich sind Klauseln, wonach die Provision geschuldet ist, wenn der Verkäufer nach Vertragskündigung an einen vom Makler vorgestellten Interessenten verkauft. Manche Verträge enthalten auch Mindestverkaufspreis-Klauseln: Wird dieser erreicht, ist die Provision fällig – selbst wenn der Verkauf nicht an diesen Interessenten erfolgt. Verkäufer sollten solche Punkte vor Vertragsunterzeichnung genau prüfen, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Wichtig ist, dass im Maklervertrag Doppelmäkelei ausgeschlossen wird – also die gleichzeitige Vertretung von Käufer und Verkäufer. Ebenfalls kritisch sind Provisionspflichten bei Nichtverkauf. Solche Klauseln sollten klar geregelt und vermieden werden, wenn sie nicht im Interesse des Verkäufers sind. Rechtlich basiert der Maklervertrag in der Schweiz auf den Vorschriften des Auftragsrechts (Art. 394 ff. OR). Das bedeutet unter anderem, dass der Vertrag jederzeit kündbar ist (Art. 404 OR), sofern keine speziellen Kostenregelungen dem entgegenstehen. Transparenz und Fairness sind hier die entscheidenden Faktoren für eine gute Zusammenarbeit.
Die Maklerprovision ist nur ein Teil des gesamten Verkaufsprozesses – entscheidend ist, wie sie in Verbindung mit Leistung und Strategie steht. Genau hier setzt Bestag an: Als unabhängiger Dienstleister unterstützt Bestag Eigentümer dabei, die besten Makler für ihre Immobilie zu finden und deren Angebote transparent zu vergleichen. Durch einen strukturierten Auswahlprozess wird nicht nur auf die Höhe der Provision geachtet, sondern vor allem auf das Gesamtpaket aus Preis, Vermarktungsstrategie und Erfolgsbilanz. In diesem Kapitel erfahren Sie, wie Bestag Verkäufer unterstützt und welche konkreten Vorteile eine Zusammenarbeit für Ihren Verkaufserfolg bietet.
Bestag schreibt die Höhe der Maklerprovision nicht vor, sorgt jedoch dafür, dass Verkäufer durch einen strukturierten Maklervergleich das bestmögliche Angebot erhalten. Die ausgewählten Makler konkurrieren um den Auftrag, was oft zu attraktiveren Konditionen und klareren Leistungsversprechen führt. Dabei steht nicht die niedrigste Provision im Vordergrund, sondern das beste Gesamtpaket aus Leistung, Strategie und Preis. Ziel ist, dass Verkäufer einen fairen und motivierten Partner finden, der den höchstmöglichen Nettoerlös erzielt.
Der Schweizer Immobilienmarkt ist unübersichtlich, und es gibt zahlreiche Anbieter mit sehr unterschiedlichen Arbeitsweisen und Interessen. Bestag versteht sich als unabhängiger Partner der Verkäuferschaft und navigiert Kunden durch diesen komplexen Markt. Indem Bestag daten- und erfahrungsbasiert die geeignetsten Makler auswählt, diese die Immobilie bewerten lässt und im Anschluss den Maklervertrag im Interesse der Verkäuferschaft gestaltet, werden Fehlanreize reduziert und der Verkaufsprozess optimiert. Dabei steht stets das Ziel im Vordergrund, den höchsten Nettoerlös zu erzielen – unabhängig davon, ob die Provision etwas höher oder tiefer ausfällt.
Bestag hat ein hundertfach erprobtes Vorgehen: Zuerst werden die drei am besten geeigneten Makler daten- und erfahrungsbasiert ausgewählt. Diese erstellen unabhängig Bewertungen der Immobilie. Zusätzlich verifiziert Bestag die Resultate mit zwei neutralen hedonischen Bewertungen (IAZI & Wüest Partner). So entsteht eine fundierte Entscheidungsgrundlage und eventuelle Ausreisser werden sichtbar. Der Verkäufer erhält volle Transparenz, einen fairen Wettbewerb unter den Maklern und ein Vertragsmodell, das durch Bonus-Malus-Regelung zusätzliche Anreize für optimale Ergebnisse setzt. Das Resultat: Ein professioneller Verkaufsprozess, weniger Risiken – und ein maximaler Verkaufserlös.
Haben wir Ihr Interesse geweckt? Wenn Sie Fragen zu Maklerverträgen oder Immobilienverkäufen haben, können Sie uns jederzeit unverbindlich kontaktieren.
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