Downgrade: Erfolgreicher Immobilienverkauf und Kauf einer kleineren Immobilie – Tipps und Strategien für Empty Nester

In diesem Artikel zeigen wir, was unter einem Downgrade zu verstehen ist, welche Herausforderungen auf Sie warten und wie Sie den maximalen Nutzen aus Ihrer Immobilie ziehen. Ebenfalls erfahren Sie, wie Bestag Sie dabei professionell begleitet.

Immobilienverkauf und Kauf einer kleineren Immobilie = Downgrade

Ein Downgrade bezeichnet den Schritt, das grosse Eigenheim – oft ein Einfamilienhaus – zu verkaufen und durch eine kleinere, altersgerechtere Immobilie zu ersetzen. Für viele ältere Eigentümer ist das eine emotionale Entscheidung: Man lässt Erinnerungen hinter sich, gewinnt dafür aber an Lebensqualität. Wichtig ist, dass dieser Schritt gut vorbereitet wird – sowohl finanziell als auch organisatorisch. Denn nur wenn Verkauf und Neukauf sorgfältig geplant sind, lässt sich der Übergang reibungslos und selbstbestimmt gestalten.

Was sind Empty Nester auf gut Deutsch

Als „Empty Nester“ bezeichnet man Paare oder Einzelpersonen, deren Kinder ausgezogen sind und die nun alleine im ehemals belebten Familienhaus leben. Oft bleibt man zunächst im vertrauten Zuhause – aus Gewohnheit, Bequemlichkeit oder emotionaler Bindung. Doch früher oder später stellt man fest: Das Haus ist zu gross, die Unterhaltskosten sind hoch und es gibt zu viele ungenutzte Räume. Genau an diesem Punkt lohnt sich die Überlegung, ob ein verkleinertes, altersgerechtes Zuhause nicht mehr Lebensqualität bringen könnte – bevor man später dazu gezwungen ist, überstürzt umziehen zu müssen.

Was sind typische Gründe die zum Verkauf führen

Viele Immobilienbesitzer entscheiden sich erst dann zum Verkauf, wenn ein konkreter Anlass sie dazu zwingt. Häufige Gründe sind der Verlust des Partners oder gesundheitliche Einschränkungen, die das Leben im bisherigen Haus erschweren – etwa durch steile Treppen, mehrere Stockwerke oder die Abhängigkeit vom Auto. Besonders kritisch wird es, wenn man auf Mobilitätshilfen angewiesen ist oder alltägliche Erledigungen zur Belastung werden. Wer frühzeitig handelt – idealerweise im Alter von 70 bis 75 Jahren – kann die Entscheidung noch selbstbestimmt treffen. Später wird es nicht nur emotional, sondern auch logistisch deutlich schwieriger.

Vorteile eines Immobilienverkaufs und Neukauf einer passenden Immobilie

Der wichtigste Vorteil eines frühzeitigen Downgrades: Sie bleiben länger selbständig und gewinnen an Lebensqualität. Eine altersgerechte Immobilie – idealerweise ohne Treppen, mit Lift oder ebenerdig, gut angebunden an ÖV und Einkaufsmöglichkeiten – vereinfacht den Alltag enorm. Statt sich um ein grosses Haus kümmern zu müssen, lebt man komfortabler, effizienter und oftmals günstiger. Zudem vermeiden Sie den Stress eines unfreiwilligen Umzugs, etwa ins Pflegeheim. Ein frühzeitiger, freiwilliger Umzug gibt Ihnen die Kontrolle über Ihre Wohnsituation zurück – und kann den Ruhestand deutlich angenehmer machen.

Typische Herausforderungen beim Downgrade (Verkauf und Neukauf)

Ein Downgrade bringt nicht nur Vorteile mit sich, sondern auch einige Stolpersteine. Vor allem der zeitliche und finanzielle Spagat zwischen Verkauf und Neukauf muss gut koordiniert sein. Umso wichtiger ist es, sich frühzeitig mit den typischen Herausforderungen auseinanderzusetzen.

Hypothekerneuerung im hohen Alter / Neue Hypothek im hohen Alter

Für viele ältere Eigentümer ist es überraschend schwierig, im Rentenalter eine neue Hypothek zu erhalten. Grund: Das Einkommen sinkt nach der Pensionierung, was die Tragbarkeit aus Sicht der Bank reduziert. Umso wichtiger ist es, mit den Mitteln aus dem Verkauf der bisherigen Immobilie clever zu planen. Wer z. B. eine Immobilie für CHF 1.2 Mio. verkauft und darauf nur CHF 500’000 Hypothek hat, kann sich eine neue, kleinere Immobilie für CHF 1 Mio. mit nur 30 % Hypothek leisten. Das reduziert das Bankrisiko und vereinfacht die Finanzierung massiv – vorausgesetzt, der Prozess ist gut abgestimmt.

Paralleler Verkauf und Neukauf

Eine der grössten Herausforderungen beim Downgrade ist die zeitliche Abstimmung von Verkauf und Kauf. Denn: Während ein Verkauf kaum beschleunigt werden kann (ausser durch massive Preisnachlässe), lässt sich ein Verkauf sehr wohl hinauszögern – etwa durch einen späteren Übergabetermin oder gezielte Verhandlung. Trotzdem ist das Timing komplex.
Wer das bestehende Zuhause zu hoch einpreist, riskiert lange Verkaufszeiten. Umgekehrt kann ein Schnellverkauf unter Wert zu herben finanziellen Verlusten führen. Deshalb ist eine strategische Vorbereitung unerlässlich – idealerweise mit neutraler Unterstützung.

Alternative “Mieten” in Betracht ziehen

Nicht immer muss es ein Kauf sein. Manche Eigentümer entscheiden sich bewusst dafür, nach dem Verkauf zur Miete zu wohnen. Das bringt Flexibilität – insbesondere, wenn man sich noch nicht auf einen neuen Standort oder Immobilientyp festlegen möchte. Der Nachteil: Die Grundstückgewinnsteuer kann nicht aufgeschoben werden.
Dennoch: Wer bewusst in die Miete wechselt, gewinnt Zeit und Unabhängigkeit – besonders wertvoll, wenn gesundheitliche oder familiäre Entwicklungen schwer vorhersehbar sind. Die Entscheidung sollte also nicht nur steuerlich, sondern ganzheitlich getroffen werden.

Wichtige Schritte beim Downgrade (Verkauf und Neukauf)

Ein gelungenes Downgrade basiert auf sorgfältiger Vorbereitung. Wer überstürzt verkauft oder kauft, riskiert teure Fehlentscheidungen. Deshalb ist es zentral, sich frühzeitig mit Bewertung, Finanzierung und Verkaufsstrategie zu befassen. So lassen sich emotionale Entscheidungen vermeiden – und ein objektiver, erfolgreicher Übergang gestalten.

Zuverlässige Bewertung der Immobilie für den richtigen Preis

Der erste und wichtigste Schritt beim Downgrade ist die fundierte Bewertung Ihrer Immobilie. Nur wenn Sie den Marktwert realistisch einschätzen, können Sie seriös planen – sei es für eine neue Hypothek, den Kaufpreis der neuen Immobilie oder die Steuerfolgen. Zu hohe Erwartungen führen oft zu langen Vermarktungszeiten, während Unterbewertungen Kapital vernichten, das Sie im Alter gut gebrauchen könnten. Eine zuverlässige Bewertung schafft Klarheit und ermöglicht einen realistischen, erfolgreichen Verkauf.

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Die besten Strategien für die Verkaufsverhandlung

Gerade bei Verkäufen im Pensionsalter empfiehlt es sich, mit einem klar definierten Zielpreis zu vermarkten – und nicht mit 3–5 % Verhandlungspuffer, wie sonst oft üblich. Warum? Weil Zeit ein kritischer Faktor ist und zu hohe Einstiegspreise potenzielle Käufer abschrecken. Wichtig: Auch mit Zielpreis bleibt Verhandlungsspielraum – insbesondere wenn mehrere Offerten eingehen. Gleichzeitig sollten Sie niemals gegenüber Interessenten oder dem Makler offenlegen, dass Sie unter Zeitdruck stehen. Solche Informationen wirken sich negativ auf die Verhandlung aus und senken die Chancen auf einen marktgerechten Preis.

Wie Sie den Wert Ihrer Immobilie beim Verkauf steigern können

Vor dem Verkauf stellt sich oft die Frage: Wie kann ich den Wert meiner Immobilie noch verbessern? Gerade bei älteren Objekten lohnt sich ein prüfender Blick auf das Entwicklungspotenzial. Denn manchmal liegt der eigentliche Wert nicht im Gebäude selbst, sondern im Grundstück – oder es reichen schon kleine Investitionen, um die Attraktivität zu erhöhen.

Überprüfen, ob sich die Parzelle sich für einen Neubau eignen würde

Bei älteren Einfamilienhäusern kann es vorkommen, dass das Grundstück deutlich mehr wert ist als das Haus selbst – besonders in städtischen Zonen. In solchen Fällen sollte unbedingt geprüft werden, ob ein Neubau möglich wäre. Mithilfe der Bau- und Zonenordnung lässt sich klären, wie viel Fläche überbaut werden dürfte. Die Bewertung sollte dann nach der Residualwertmethode erfolgen, bei der der mögliche Verkaufserlös eines Neubaus den Grundstückswert bestimmt.

Wer hier ohne Analyse verkauft, riskiert, eine 2-Mio.-Parzelle als 1-Mio.-Haus zu veräussern – ein Fehler, der sich vermeiden lässt.

Renovationsbedarf? Gut überlegen, erst dann investieren

Es stellt sich oft die Frage, ob sich eine Renovation vor dem Verkauf lohnt. Die Antwort: Nur selten. Teure Sanierungen rechnen sich kaum, weil Käufer oft eigene Vorstellungen haben und Umbauten ohnehin planen. In vielen Fällen genügt eine kleine Pinselrenovation – frische Farbe, saubere Fenster, gepflegter Garten. Diese Massnahmen steigern den Eindruck, ohne hohe Kosten zu verursachen. Grössere Renovationen lohnen sich hingegen nur, wenn sie zwingend nötig sind oder den Wert signifikant erhöhen. Ansonsten: Lieber Geld sparen und marktgerecht verkaufen.

Downgrade (Verkauf und Neukauf einer kleineren Immobilie) mit Bestag

Ein Downgrade ist ein anspruchsvolles Projekt – emotional, organisatorisch und finanziell. Umso wichtiger ist es, einen erfahrenen Partner an der Seite zu haben. Bestag unterstützt Sie entlang des gesamten Prozesses.

Die Rolle von Bestag bei der Immobilienbewertung

Bestag bietet die zuverlässigste Bewertung im Schweizer Markt. Dank neutraler hedonischer Verfahren sowie Vergleichswerten von lokal erfahrenen Maklern erhalten Sie eine fundierte Einschätzung, die Ihnen Klarheit und Planungssicherheit verschafft. Besonders beim Downgrade ist das zentral: Denn eine Überbewertung kostet wertvolle Zeit, während eine Unterbewertung Ihre Altersvorsorge gefährdet. Mit der richtigen Grundlage können Sie Verkaufszeitpunkt, Preisstrategie und Finanzierung präzise abstimmen – und Ihren nächsten Lebensabschnitt sorglos planen.

Die Bestag-Unterstützung: Persönlich, individuell und mit grossem Erfahrungsschatz

Bei Bestag steht Ihre persönliche Situation im Zentrum. Wir kennen die typischen Herausforderungen beim Downgrade und wissen, worauf es ankommt – sei es beim Timing, bei der Maklerwahl oder bei der Finanzierung im Alter. Gemeinsam mit unseren Partnern finden wir auch bei kniffligen Ausgangslagen tragfähige Lösungen – z. B. mit spezialisierten Hypothekarpartnern, die auf Pensionierte ausgerichtet sind. Zudem übernehmen wir für Sie die Koordination mit Maklern, prüfen Offerten kritisch und helfen, bei Bedarf auch einen Verkauf zu verzögern.

Erfolgreiche Kooperationen zwischen Immobilienverkäufern und Bestag

Bestag hat bereits viele Kunden erfolgreich beim Downgrade begleitet – mit durchwegs positiven Rückmeldungen: Professionelle Begleitung, individuelle Betreuung und ein Resultat, das ihre Erwartungen übertroffen hat. Besonders geschätzt wird die Kombination aus neutraler Beratung, datenbasierter Maklerwahl und persönlicher Unterstützung. Wenn auch Sie den Schritt zu einem neuen Zuhause planen, sind wir gerne an Ihrer Seite – als erfahrene, faire und zuverlässige Partner.