Wer eine Immobilie erbt, steht oft vor einer komplexen Aufgabe: Einerseits ist da die emotionale Bedeutung des Familienheims – andererseits erfordern rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Aspekte einen kühlen Kopf. Ob Verkauf, Selbstnutzung oder Übergabe an Geschwister – die richtige Entscheidung ist selten eindeutig. Dieser Artikel beleuchtet die wichtigsten Herausforderungen beim Immobilienverkauf nach einer Erbschaft, erklärt die rechtlichen Grundlagen, zeigt häufige Bewertungsfehler auf und stellt mit Bestag eine Lösung vor, die Fairness, Neutralität und Marktkenntnis verbindet.
Erbstreitigkeiten entstehen oft nicht aufgrund fehlender Gesetze – das Schweizer Erbrecht ist im Grundsatz klar geregelt. Wer zum Kreis der gesetzlichen Erben gehört, wie Pflichtteile berechnet werden und welche Rechte Miterben haben, ist juristisch gut dokumentiert. Bei Unklarheiten empfiehlt sich dennoch eine rechtliche Ersteinschätzung durch einen neutralen Juristen. Dies schafft Transparenz und verhindert spätere Auseinandersetzungen. Wichtig ist dabei: Die juristische Begleitung sollte sachlich und unparteiisch sein – insbesondere dann, wenn eine Immobilie innerhalb der Erbengemeinschaft weitergegeben werden oder verkauft werden soll.
Eine Immobilie aus einer Erbschaft ist oft mehr als nur ein Objekt mit klarem Quadratmeterpreis. Häufig handelt es sich um das Zuhause der Kindheit, das Elternhaus oder ein Ferienhaus mit Familiengeschichte. Solche emotionalen Werte lassen sich nicht einfach in Geld umrechnen. Oft spielt auch die Kontinuität eine Rolle: Ein Geschwisterteil möchte das Haus übernehmen, weil es „in der Familie bleiben“ soll. Diese ideellen Werte können zu Zielkonflikten führen, wenn andere Erben auf einen Verkauf und die Auszahlung des Marktwerts bestehen. Deshalb ist es wichtig, dass neben der wirtschaftlichen auch die emotionale Perspektive Raum erhält – idealerweise moderiert durch eine neutrale Fachperson.
Die Erbengemeinschaft ist eine juristische Zweckgemeinschaft – doch in der Praxis prallen hier oft persönliche Interessen, alte Konflikte und unterschiedliche Lebensrealitäten aufeinander. Eine Erbschaft ist objektiv ein Geschenk, subjektiv aber oft auch der Startpunkt grosser Spannungen. Das Sprichwort „Erben ist der Anfang vom Ende der Verwandtschaft“ trifft in zu vielen Fällen zu. Entscheidend ist deshalb, dass alle Beteiligten Fairness als oberstes Ziel anerkennen. Klare Informationen, neutrale Bewertungen und transparente Prozesse helfen, Vertrauen aufzubauen. Besonders bei Immobilien lohnt sich eine externe Moderation, um aus Streitigkeiten eine lösbare Aufgabe zu machen.
In der Schweiz fällt für Ehegatten und direkte Nachkommen in fast allen Kantonen keine Erbschaftssteuer an – dies ist ein grosser Vorteil gegenüber vielen anderen Ländern. Dennoch lohnt sich ein Blick ins Detail: Eltern, Geschwister und nicht verwandte Erben müssen in den meisten Kantonen mit teils erheblichen Steuerbelastungen rechnen. Die Höhe variiert je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad – so kann z. B. eine Nichte im Kanton Zürich mit bis zu 36 % Erbschaftssteuer belastet werden, während im Kanton Schwyz gar keine solche Steuer erhoben wird. Eine professionelle Einschätzung der steuerlichen Auswirkungen ist also unerlässlich – insbesondere wenn eine Immobilie übertragen oder verkauft werden soll.
Geerbte Immobilien bergen viele Emotionen – doch für eine faire Aufteilung braucht es eine nüchterne Bewertung. Was für die eine Person ein Ort voller Erinnerungen ist, ist für die andere ein potenzieller finanzieller Vermögenswert. Um zu verhindern, dass persönliche Einschätzungen den Prozess dominieren, ist eine objektive Wertermittlung zentral. Dabei geht es nicht nur um Zahlen, sondern um Gerechtigkeit innerhalb der Erbengemeinschaft. Je klarer und nachvollziehbarer der Wert ermittelt wird, desto weniger Raum bleibt für Diskussionen – und desto reibungsloser verläuft der Verkauf oder die Übernahme durch einen Miterben.
Der Marktwert – auch Verkehrswert genannt – ist der Preis, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen beim Verkauf erzielen würde. Er ist nicht identisch mit dem “inneren Wert“, den Erben der Immobilie beimessen. Fachlich betrachtet gibt es verschiedene Bewertungsmethoden: Der hedonische Wert basiert auf Daten vergleichbarer Immobilien, der Realwert auf den Wiederbeschaffungskosten, der Residualwert auf möglichen künftigen Erträgen. Makler wiederum bewerten anhand mehrerer Methoden und ihrer Markterfahrung.
Wichtig: Der „faire“ Wert für die Aufteilung einer Erbschaft ist der Marktwert. Wird darunter verkauft oder übernommen, liegt faktisch ein Geschenk oder eine Bevorteilung vor – was zu nachhaltigen Unstimmigkeiten führen kann.
Wer eine geerbte Immobilie bewerten will, hat viele Optionen:
Online-Bewertungen sind schnell und kostenlos, aber sehr grob. Sie basieren auf Durchschnittswerten und berücksichtigen keine Details. Zur Befriedigung der Neugier oder der Beobachtung der Marktentwicklung reichen Sie aus.
Bankenbewertungen dienen primär der Hypothekarabsicherung – und fallen tendenziell tief aus.
Architekten oder Treuhänder haben viel Fachwissen, aber meist wenig Marktbezug.
Immobilienschätzer (bspw. HEV) gelten als unabhängig und erstellen meist sehr umfassende Bewertungsunterlagen, sind aber oft marktfern.
Maklerbewertungen sind am Markt orientiert – aber nicht ohne Interessenskonflikte: Überbewertungen helfen beim Akquiseversuch, Unterbewertungen können den Verkauf beschleunigen.
Selbständiger Vergleich mit ausgeschriebenen Immobilien: Hierzu reicht die Anzahl Referenzpunkte nicht aus, ausserdem ist ein Vergleich komplex und kann in die Irre führen. Oftmals sind Objekte, welche lange auf den Portalen ersichtlich sind, zu hoch ausgeschrieben.
Wollen Sie mehr über Immobilienbewertungen erfahren? Dann lesen Sie unseren Artikel: Immobilien bewerten: So finden Sie den wahren Wert Ihrer Immobilie.
Oder fordern Sie eine Schnellbewertung an, damit Sie einen ersten Anhaltspunkt haben:
Ein häufiger Fehler besteht darin, sich auf eine einzige Bewertung zu verlassen oder den Mittelwert mehrerer Einschätzungen als „gerecht“ zu betrachten. Doch gerade Mittelwerte können die Ungenauigkeiten verstärken – insbesondere, wenn ein Extremwert dabei ist. Beispiel: Eine Bank bewertet auf Basis der Belehnung mit CHF 800'000, ein Makler mit Verkaufsinteresse nennt CHF 1'100'000 – der Mittelwert von CHF 950'000 liegt deutlich neben dem effektiven Marktwert. Eine solche Lösung wirkt auf den ersten Blick fair, ist aber realitätsfern. Deshalb sollten Bewertungsverfahren transparent, nachvollziehbar und von Interessen unabhängig sein. Ziel ist ein Wert, der dem Marktwert möglichst nahe kommt.
Die Herausforderung: Es leistet keine der standardmässig verfügbaren Bewertungsoptionen einen klaren Marktwert.
In Erbfällen gibt es zwei Hauptwege: Entweder übernimmt ein Erbe die Immobilie zum festgelegten Marktwert – oder sie wird verkauft, und der Erlös wird geteilt. In beiden Fällen ist der realistische Wert zentral. Bestag empfiehlt, dass sich die Erbparteien frühzeitig auf eine Bewertungsmethode und einen neutralen Partner einigen. So können emotionale Diskussionen und potenzielle Konflikte vermieden werden.
Im letzten Kapitel erfahren Sie, wie Bestag Erbengemeinschaften unterstützen kann und welche Bewertungsprozesse zur Auswahl stehen – und weshalb eine strukturierte Vorgehensweise der Schlüssel für eine gerechte und erfolgreiche Veräusserung ist.
Falls der Entscheid gefallen ist, die geerbte Immobilie zu verkaufen, beginnt die eigentliche Arbeit. Ein erfolgreicher Verkauf hängt nicht nur vom Marktwert ab, sondern auch von einer guten Vorbereitung. Je vollständiger die Unterlagen und je besser der Verkaufsprozess geplant ist, desto grösser sind die Chancen auf einen reibungslosen Ablauf – und einen optimalen Erlös. Insbesondere bei Erbschaften ist es wichtig, dass alle Erbparteien frühzeitig eingebunden und über den Stand der Dinge informiert werden. Das schafft Vertrauen und vermeidet spätere Diskussionen.
Eine sorgfältige Vorbereitung beginnt mit der Zusammenstellung aller relevanten Unterlagen. Diese dienen nicht nur der Bewertung, sondern sind auch für Interessenten essenziell. Fehlen Dokumente oder stimmen Angaben nicht, kann das zu Verzögerungen oder Preisabschlägen führen. Grundsätzlich sollten Sie folgende Dokumente bereithalten:
Aktueller Grundbuchauszug (Nachweis über Eigentumsverhältnisse und Dienstbarkeiten)
Gebäudeversicherungsausweis
Baupläne, Grundrisspläne mit Flächenangaben
Angaben zu Renovationen und energetischen Sanierungen
Allfällige Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
Ein erfahrener Verkaufsbegleiter oder Makler kann helfen, die Dokumente zu beschaffen und für Interessenten aufzubereiten.
Die Versuchung ist gross, eine geerbte Immobilie vor dem Verkauf zu „verschönern“, um einen höheren Preis zu erzielen. Doch dieser Plan geht selten auf. Warum? Weil viele Käufer eigene Vorstellungen und Umbauwünsche haben – eine frisch renovierte Küche nach Geschmack der Erben kann eher abschrecken als überzeugen. Zudem entgehen Käufern damit potenzielle steuerliche Vorteile durch Renovationsabzüge. Unser Tipp: Kleine, wirkungsvolle Massnahmen wie Reinigung, Entrümpelung oder ein frischer Anstrich lohnen sich meist. Grössere Umbauten hingegen sollte man nur in Ausnahmefällen umsetzen – ein erfahrener Makler kann Sie hier problemlos beraten. Verkaufen im Ist-Zustand ist oft die bessere Wahl.
Ein Immobilienverkauf nach einer Erbschaft ist mehr als eine Transaktion – er verlangt Fingerspitzengefühl, Marktkenntnis und Vertrauen. Genau hier setzt Bestag an. Als unabhängiger Berater und neutraler Koordinator begleitet Bestag Eigentümer und Erbengemeinschaften vom ersten Schritt bis zum erfolgreichen Verkauf. Unser Ziel: Transparenz, Fairness und ein professioneller Ablauf. Besonders bei Erbschaften, wo persönliche Beziehungen auf wirtschaftliche Interessen treffen, ist ein sachlicher Partner entscheidend.
Bestag ist K-Tipp geprüft und arbeitet mit der Kammer für Wirtschaftsmediation – ein klares Zeichen für Qualität und Neutralität.
Klicken Sie hier, um die Präsentation an der Schulung der Schweizer Kammer für Wirtschafsmeditation anzusehen.
Bestag arbeitet bei Erbschaften mit einem erprobten Kaskadenmodell, das für jeden Bedarf und jede gewünschte Tiefe der Analyse eine Lösung bietet. Je genauer der Wert sein soll, umso höher fallen die Kosten aus, zu Gunsten der Fairness:
Stufe 1: Zwei hedonische Bewertungen durch die unabhängigen Kundenberatenden von Bestag bei den renommiertesten Bewertungsanbietern (IAZI und Wüest Partner).
Stufe 2: Fünf Bewertungen – zwei hedonische plus drei Maklerbewertungen, kombiniert mit einer fundierten Beurteilung durch Bestag. Ideal für Erbengemeinschaften, die mehrere Meinungen benötigen.
Stufe 3: Marktsimulation – dieselbe Grundlage wie in Stufe 2, danach folgt die Vermarktung mit einem Vorkaufsrecht für die Erben zum effektiv erzielten Preis. Diese Lösung bringt maximale Fairness und Transparenz in komplexe Erbsituationen.
Der Vorteil: Alle Bewertungen werden durch Bestag zusammengeführt und eingeordnet – inklusive Hinweis auf mögliche Fehlanreize oder Ausreisser.
Das Bestag Modell ist prädestiniert für Erbschaften, da es Transparenz und eine fundierte Grundlage bietet. Als neutraler Partner auch geeignet für Erbparteien, die sich sonst nicht einig werden.
Unser Team versteht, dass der Verkauf eines Elternhauses mehr verlangt als nur Zahlen – nämlich Einfühlungsvermögen und diplomatisches Geschick. Als neutraler Dritter sorgt Bestag für klare Strukturen, eine fundierte und gut dokumentierte Entscheidungsgrundlage und einen offenen Dialog zwischen den Erbparteien. Besonders wenn die Erben uneinig sind, ist das Bestag-Modell ein wertvolles Instrument zur Vermeidung von Streit. Durch unsere klare Struktur und Vermittlungsfähigkeit schaffen wir Vertrauen – und führen auch schwierige Erbfälle zu einem guten Abschluss.
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