Immobilienverkauf bei Scheidung

Besonders herausfordernd wird es, wenn eine gemeinsame Immobilie im Spiel ist. Das eigene Haus oder die Eigentumswohnung ist oft der grösste Vermögenswert eines Paares – und ausgerechnet jetzt, inmitten der Trennung, muss darüber entschieden werden.

In diesem Artikel beleuchten wir die wichtigsten Fragen rund um die Immobilie bei einer Scheidung. Wir zeigen dir, welche Optionen es gibt, was die Situation so schwierig macht, was typische Stolpersteine sind und warum professionelle, neutrale Beratung in dieser Situation besonders wertvoll ist. Dabei gehen wir davon aus, dass die Immobilie gemeinsam erworben wurde – eine Annahme, die auf viele Paare in der Schweiz zutrifft.

Was passiert mit der Immobilie bei einer Scheidung? 3 Szenarien

Rund 40 Prozent aller Ehen in der Schweiz werden geschieden – und in vielen Fällen stellt sich dabei die Frage, was mit dem gemeinsamen Zuhause geschehen soll. Die Entscheidung über die Zukunft der Immobilie ist nicht nur eine rechtliche, sondern vor allem auch eine emotionale und finanzielle Herausforderung. Grundsätzlich stehen drei Optionen zur Auswahl: Externe Vermietung, Übernahme durch einen der Ehepartner oder ein Verkauf der Immobilie.

Externe Vermietung

Die Vermietung der gemeinsamen Immobilie klingt zunächst nach einer pragmatischen Lösung – doch in der Praxis erweist sie sich meist als unrealistisch. Nach einer Trennung benötigen mindestens einer der beiden Ex-Partner erhebliches Kapital, um sich ein neues Leben aufzubauen. Die Immobilie zu behalten und gemeinsam zu vermieten funktioniert daher nur in Ausnahmefällen – etwa wenn keine Kinder vorhanden sind, beide Partner gut verdienen und weiterhin miteinander kooperieren können. Doch selbst dann stellt sich die Frage: Wer will nach einer Scheidung wirklich noch gemeinsam Grundbesitz verwalten? Streitigkeiten über Unterhalt, Renovationen oder Mieterwechsel sind vorprogrammiert. Für die eigene emotionale Entlastung ist ein klarer Schnitt meist die bessere Wahl.

Übernahme durch Ehepartner

Wenn Kinder involviert sind, besteht oft der Wunsch, dass diese weiterhin in ihrem gewohnten Umfeld leben können. Der betreuende Elternteil – meist jener mit dem Hauptsorgerecht – möchte deshalb häufig in der Immobilie bleiben. Allerdings steht dem Wunsch oft die Realität entgegen: Während dieser Elternteil meist die grössere Wohnfläche benötigt, fehlt es oft an den finanziellen Mitteln zur Übernahme. Umgekehrt könnte der andere Ex-Partner die Immobilie eher finanzieren, doch für ihn ist sie möglicherweise zu gross.

Auch emotionale Aspekte spielen eine Rolle. Viele Erinnerungen sind mit dem Zuhause verbunden – schöne wie schmerzhafte. Nicht selten fällt es schwer, in einem Haus zu leben, das zugleich Symbol des Scheiterns ist. Zudem birgt eine Übernahme Konfliktpotenzial: Der eine will einen möglichst niedrigen, der andere einen möglichst hohen Marktwert ansetzen. Ohne objektive Bewertung droht Streit.

Verkauf der Immobilie

Am häufigsten wird die Immobilie im Rahmen der Scheidung verkauft – und das oft zu Recht. Der Verkauf schafft Klarheit, ermöglicht eine faire Aufteilung des Erlöses und gibt beiden Parteien die Chance, sich neu zu orientieren. Auch für den betreuenden Elternteil bietet der Verkauf die Möglichkeit, eine passende Wohnung in der Nähe zu finden, sodass die Kinder weiterhin in ihrer gewohnten Umgebung bleiben können.

Der grosse Vorteil: Beide Ex-Partner verfolgen in diesem Szenario dasselbe Ziel – den bestmöglichen Verkaufspreis. Wichtig ist jedoch, steuerliche Aspekte wie die Grundstückgewinnsteuer im Blick zu behalten, insbesondere wenn nicht beide Parteien den Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren. 

Was gilt es zu beachten beim Immobilienverkauf aufgrund einer Scheidung?

Ein Immobilienverkauf ermöglicht beiden Ex-Partnern einen klaren Schlussstrich und den finanziellen Spielraum für einen echten Neuanfang. Doch damit der Verkauf reibungslos und fair über die Bühne geht, sind einige wichtige Punkte zu beachten. Denn neben emotionalen und organisatorischen Hürden gibt es auch rechtliche, finanzielle und steuerliche Aspekte, die leicht übersehen werden – mit teuren Folgen.

Güterstand und Eigentumsverhältnisse klären

Zunächst muss geklärt werden, wem die Immobilie rechtlich gehört. Wurde sie während der Ehe gemeinsam gekauft, handelt es sich in der Regel um gemeinschaftliches Eigentum (bei Errungenschaftsbeteiligung: gemeinsames Eigentum an der Errungenschaft). Das bedeutet: Der Verkaufserlös wird anteilsmässig aufgeteilt – meist je zur Hälfte, es sei denn, es wurde ein anderer Anteil vertraglich vereinbart. Bei Gütertrennung oder Gütergemeinschaft gelten wiederum andere Regeln. Hier lohnt sich eine Rücksprache mit dem Anwalt oder der Notarin.

Was passiert mit der Hypothek?

Wurde die Hypothek gemeinsam aufgenommen, haften beide Ex-Partner gegenüber der Bank – und zwar unabhängig davon, wer künftig in der Immobilie lebt oder den Verkauf vorantreibt. Das bedeutet: Solange die Hypothek besteht, können beide Parteien in die Pflicht genommen werden. Vor dem Verkauf sollte unbedingt mit der finanzierenden Bank Rücksprache gehalten werden. Es gilt zu klären, ob die Hypothek aufgelöst, übertragen oder vorzeitig zurückgezahlt werden kann. Letzteres kann mit sogenannten Vorfälligkeitsentschädigungen verbunden sein – also Strafzahlungen für eine vorzeitige Vertragsauflösung. Wichtig ist daher: keine eigenmächtigen Schritte, sondern zuerst rechtliche und finanzielle Abklärungen treffen.

Grundstückgewinnsteuer: Wie viel muss abgegeben werden?

Wer eine Immobilie verkauft, muss unter Umständen Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Entscheidend ist jedoch: Diese Steuer wird nur auf den realisierten Gewinn fällig – also der Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis (plus wertvermehrende Investitionen) und dem heutigen Verkaufspreis (abzüglich Transaktionskosten). Und: Wird der gesamte Erlös wieder in einen neuen Hauptwohnsitz investiert, kann die Steuer aufgeschoben werden. Wichtig ist deshalb, sich frühzeitig über die Regelungen im jeweiligen Kanton zu informieren – denn die steuerlichen Details unterscheiden sich teilweise erheblich.

Warum eine Scheidung den Immobilienverkauf oft erschwert

Ein Immobilienverkauf ist selbst unter idealen Bedingungen kein einfacher Prozess – während oder nach einer Scheidung jedoch wird er schnell zur echten Zerreissprobe. Emotionale Verletzungen, Misstrauen und unterschiedliche Vorstellungen erschweren es, sachlich zu bleiben und gemeinsam eine tragfähige Lösung zu finden. Obwohl beide Ex-Partner grundsätzlich vom erfolgreichen Verkauf profitieren würden, kommt es oft zu Verzögerungen, Blockaden oder sogar offenen Konflikten.

Emotionale Verletzungen und Belastung

Eine Trennung bringt tiefe emotionale Einschnitte mit sich – Verletzungen, Enttäuschungen und Wut können das Handeln stark beeinflussen. In dieser psychisch angespannten Phase nüchtern über den Verkauf eines gemeinsamen Hauses zu verhandeln, ist für viele kaum möglich. Die Immobilie steht dabei nicht nur für Geldwert, sondern auch für Erinnerungen – gute wie schlechte. Diese emotionale Aufladung macht sachliche Entscheidungen besonders schwer. Nicht selten wird der Verkauf hinausgezögert, blockiert oder gar als Druckmittel verwendet.

Uneinigkeit über Verkaufspartner

Ein weiterer Stolperstein: die Wahl der begleitenden Fachpersonen. Beide Ex-Partner möchten oft, dass eine neutrale, aber auch vertrauenswürdige Person den Verkauf begleitet. Bringt jedoch einer der beiden eine Maklerin oder einen Experten ins Spiel, begegnet der andere dieser Person häufig mit Misstrauen – aus Angst, benachteiligt zu werden. Der Wunsch nach Kontrolle und Fairness führt so oft zu gegenseitiger Ablehnung von Vorschlägen. Ohne Einigung auf einen gemeinsamen, neutralen Partner kann der Verkaufsprozess ins Stocken geraten. 

Uneinigkeit über Verkaufspreis

Auch beim Verkaufspreis kommt es häufig zu Differenzen. Wurde jeder Ex-Partner separat beraten, können die Vorstellungen über den Marktwert stark auseinandergehen. Während der eine eine höhere Bewertung erwartet – etwa um mehr Kapital für den Neustart zu erhalten –, fürchtet der andere einen zu langen Verkaufsprozess oder unrealistische Erwartungen. Ohne objektive Bewertung durch eine neutrale Drittperson drohen Streit und Verzögerungen. 

Warum eine neutrale Beratung bei einer Scheidung besonders wichtig ist

Nach all den aufgezeigten Schwierigkeiten stellt sich die entscheidende Frage: Wie lässt sich der Immobilienverkauf bei einer Scheidung dennoch erfolgreich und fair abwickeln? Eine professionelle und unabhängige Begleitung kann helfen, Streit zu vermeiden, Vertrauen aufzubauen und den Verkaufsprozess effizient zu gestalten – zum Wohle beider Parteien.

Vermeidung von Streit durch professionelle Begleitung

Gerade in einer Trennungssituation ist es zentral, dass beide Ex-Partner sich auf eine gemeinsame Vorgehensweise einigen. Das bedeutet: keine Alleingänge, keine voreiligen Entscheidungen, keine einseitig beauftragten Makler. Stattdessen sollten sich beide Parteien zunächst auf eine neutrale Fachperson und eine transparente Methodik verständigen. Wer diesen Schritt bewusst geht, legt das Fundament für einen ruhigen, sachlichen Prozess – frei von gegenseitigem Misstrauen und taktischem Verhalten. Eine professionelle Begleitung hilft dabei, Spannungen abzubauen und den Fokus auf Lösungen statt auf Schuldzuweisungen zu lenken.

Objektive Marktwertermittlung schafft Vertrauen

Ein zentraler Punkt bei jedem Immobilienverkauf ist die Bewertung. Bei einer Scheidung steht dabei besonders viel auf dem Spiel – schliesslich hängt von der Wertermittlung ab, wie viel Geld jede Partei erhält. Eine objektive und unabhängige Marktwertermittlung ist deshalb essenziell. Sie verhindert, dass ein Partner benachteiligt wird oder sich übervorteilt fühlt. Nur wenn beide dem ermittelten Wert vertrauen können, ist eine faire und zügige Abwicklung möglich.

Wie Bestag dich beim Immobilienverkauf in der Scheidung unterstützt

Bestag hat sich als unabhängiger Partner im Immobilienverkauf bereits in Hunderten von Fällen bewährt – gerade auch in sensiblen Situationen wie Scheidungen. Das Konzept gründet auf drei Säulen:

• Datenbasierte Maklerwahl mit persönlicher Begleitung
  Bestag analysiert über 500’000 Verkaufsinserate und wählt mithilfe eines eigens entwickelten Algorithmus die drei bestgeeigneten Makler für Ihre Immobilie aus – basierend auf objektiven Leistungsdaten und Erfahrungswerten. Diese werden zu einer Besichtigung eingeladen, wodurch eine Wettbewerbssituation entsteht, die bessere Offerten fördert.

• Fünf Bewertungen für maximale Transparenz
  Für eine fundierte Marktwerteinschätzung kombiniert Bestag drei Maklerbewertungen mit zwei hedonischen Bewertungen (IAZI & Wüest Partner). So entsteht eine verlässliche Entscheidungsgrundlage, die Ausreisser erkennt und mit Ihnen persönlich besprochen wird.

• Maklervertrag in Ihrem Interesse – mit Leistungsanreiz
  Bestag verhandelt für Sie einen Maklervertrag mit Bonus-Malus-System: Wird über dem Zielpreis verkauft, steigt die Provision – bei Unterschreitung sinkt sie – damit wird das Risiko von Überbewertungen minimiert. Der Bestag-Maklervertrag ist auf Ihre Interessen ausgerichtet.

Durch transparente Kommunikation, professionelle Beratung und neutrale Vermittlung sorgt Bestag dafür, dass ein emotional belastender Verkauf fair, effizient und erfolgreich abgewickelt werden kann – ein echter Mehrwert in einer ohnehin schwierigen Lebensphase.