FAQ

Bestag recense en continu toutes les annonces de maisons et d'appartements en copropriété sur les portails immobiliers suisses. Un profil est ainsi établi pour chaque agent immobilier. L'algorithme évalue 15 critères, notamment : à quelle vitesse un agent vend-il ses biens ? À quelle fréquence doit-il revoir ses prix à la baisse ? Comment ses prix au mètre carré se situent-ils par rapport à la moyenne locale ? Combien de fois un agent échoue-t-il à vendre un bien, qui réapparaît peu après avec un autre intermédiaire ? À cela s'ajoute le « Portfolio Fit » : les agents ayant déjà commercialisé des biens similaires au vôtre – en termes de type, d'emplacement et de gamme de prix – sont privilégiés. Résultat : Bestag ne vous propose pas un agent au hasard, mais les trois qui ont prouvé, par leurs résultats, être les plus performants dans votre région pour votre type de bien.

Une vente discrète, sans annonce publique, peut s'avérer nécessaire dans certaines situations : divorce, propriétaires célèbres ou petites communes où la discrétion vis-à-vis du voisinage est primordiale. Bien que le modèle Bestag repose sur une commercialisation publique via des portails immobiliers, nos courtiers expérimentés disposent de listes d'acquéreurs et sont en mesure de proposer des biens en toute confidentialité. Pour savoir si cette approche est adaptée à votre situation, nous vous invitons à en discuter directement avec Bestag. Gardez toutefois à l'esprit qu'une vente discrète limite le nombre d'acheteurs potentiels, ce qui peut influencer le prix final. Il s'agit d'un arbitrage conscient à prendre en compte.

C'est précisément dans ce cas que l'obtention du meilleur prix de vente possible est cruciale. En Suisse, de nombreux propriétaires n'amortissent que leur deuxième hypothèque. Par conséquent, le bien immobilier est souvent encore grevé d'une dette importante au moment de la vente. Il ne vous reste alors que la différence entre le prix de vente et l'hypothèque. Pour un prix de vente de 1,22 million au lieu d'un million – avec une hypothèque de 720 000 – la différence pour vous est de 500 000 francs de fonds propres disponibles contre 280 000. De faibles variations du prix de vente entraînent des écarts considérables sur le montant net qui vous revient.

Les deux. Bestag vous accompagne tout au long du processus d'évaluation et de sélection. Une fois que vous avez choisi un agent immobilier, celui-ci devient votre partenaire opérationnel pour la commercialisation et la négociation. Cependant, Bestag reste en arrière-plan en tant qu'instance de contrôle : vous disposez ainsi de deux interlocuteurs qui se contrôlent mutuellement.

Bestag est idéal pour les biens pouvant faire l'objet d'une évaluation hédoniste, tels que les appartements en copropriété, les maisons individuelles et les immeubles locatifs. Le modèle d'évaluation hédoniste compare votre bien aux prix de vente réellement obtenus pour des propriétés similaires, ce qui nécessite un volume suffisant de données comparatives. Pour les biens atypiques – fermes, chalets d'alpage, rusticos ou propriétés avec d'importantes réserves de terrain à bâtir – la méthode hédoniste est limitée, voire inapplicable, en raison du manque de transactions comparables. Dans ces cas précis, l'expertise d'agents immobiliers ancrés localement est d'autant plus cruciale, et c'est précisément ce que Bestag identifie grâce à son algorithme.

L'algorithme est agnostique : il évalue les agents immobiliers en fonction de leurs performances, et non de la taille de leur entreprise. Si une grande agence immobilière de votre région obtient les meilleurs résultats pour votre type de bien, elle vous sera suggérée. Il en va de même pour un agent indépendant local si ses résultats de vente sont supérieurs. Ce sont les 15 critères qui sont déterminants, pas le nom de l'agence.

L'évaluation est la première étape du processus Bestag. Vous commencez par une estimation en ligne gratuite sur bestag.ch. L'évaluation détaillée, basée sur cinq sources, fait partie intégrante de notre offre globale. Lors d'un entretien avec Bestag, vous pourrez déterminer si vous avez simplement besoin d'une estimation indicative ou si vous souhaitez bénéficier de l'intégralité du processus de vente.

Bestag est spécialisé dans la vente immobilière. L'ensemble de notre modèle – sélection des courtiers, évaluation, système de bonus-malus – est conçu pour permettre aux vendeurs d'obtenir le meilleur prix possible. Bestag ne propose pas ce modèle aux acheteurs.

Un bon courtier mène les négociations de prix pour vous : vous n'avez aucun contact direct avec l'acheteur et ne pouvez donc pas subir de pression. Le courtier doit toujours vous consulter et ne peut prendre aucune décision de son propre chef. Vous gardez ainsi le contrôle total. La particularité du modèle Bestag : grâce au système de bonus-malus, le courtier a un réel intérêt financier à négocier fermement en votre faveur. Chaque franc supplémentaire obtenu au-delà de la valeur estimée augmente sa commission. De plus, Bestag reste impliqué en tant qu'instance de contrôle. Si le courtier affirme soudainement que le prix doit être baissé, vous pouvez vérifier auprès de Bestag si cela est justifié ou si le courtier cherche simplement à conclure rapidement.

Oui, les deux. Si vous n'êtes pas satisfait de votre courtier actuel : conformément à l'article 404 du Code des obligations suisse, vous pouvez résilier un contrat de courtage à tout moment. Vous n'êtes jamais lié durablement, peu importe ce que stipule le contrat. Si votre bien est déjà « brûlé » – c'est-à-dire qu'il est resté trop longtemps sur un portail et a éventuellement subi des baisses de prix : le livre conseille clairement de retirer temporairement le bien du marché, de faire une pause dans la commercialisation, puis de recommencer avec un nouveau courtier sérieux et un prix de départ réaliste. C'est précisément là qu'intervient Bestag : Bestag trouve le nouveau courtier adapté à votre bien et veille, grâce au système bonus-malus, à ce que le prix de départ soit cette fois-ci fixé de manière réaliste.

Oui. Les évaluations hédonistes détaillées prennent en compte environ 40 points de données, notamment l'état du bien, le niveau de finition et le niveau d'entretien. Une maison nécessitant des travaux sera évaluée à un prix inférieur à celui d'un bien comparable ayant été rénové. De plus, les agents immobiliers locaux connaissent parfaitement le marché : ils savent quelle décote les acheteurs attendent pour des biens non rénovés et si des promoteurs pourraient être intéressés par le terrain.

Il existe quatre situations classiques – succession, divorce, constitution d'une famille, réduction de la taille du logement – pour lesquelles le livre analyse les conséquences fiscales et financières de la location par rapport à la vente. Le message clé : les revenus locatifs sont imposables en tant que revenus. À cela s'ajoutent les frais de gestion, les provisions pour entretien et le risque lié aux exigences en matière de protection climatique. L'impôt sur les gains immobiliers lors de la vente est souvent plus avantageux, voire totalement supprimé si le produit de la vente est réinvesti dans une résidence principale. Bestag peut vous conseiller lors de cet entretien initial et vous aider à prendre une décision basée sur des chiffres plutôt que sur votre intuition.

Pour les biens de luxe ou les propriétés de prestige, le nombre d'acheteurs potentiels est très restreint, la commercialisation dépasse souvent douze mois et les exigences sont élevées. Le modèle d'évaluation hédoniste atteint ici ses limites. Pourtant, l'identification des courtiers par l'algorithme de Bestag – qui a commercialisé avec succès des biens de luxe dans votre région – s'avère particulièrement précieuse. Nous vous recommandons de discuter des détails lors d'un entretien personnel avec Bestag.

Vendre son bien soi-même peut être judicieux, mais uniquement dans des conditions très spécifiques. Concrètement : vous vendez un appartement en copropriété dans un ensemble immobilier où plusieurs logements identiques ont été vendus récemment, et vous connaissez les prix au mètre carré exacts qui ont été pratiqués. Dans tous les autres cas – maisons individuelles, biens atypiques, emplacements avec peu de transactions comparables – vous manquez tout simplement, en tant que particulier, de la connaissance du marché nécessaire pour fixer le juste prix. Si vous visez trop haut, votre bien sera « grillé ». Si vous visez trop bas, vous perdez des sommes à six chiffres sans même vous en rendre compte. Même après déduction de la commission, la quasi-totalité des vendeurs s'en sortent mieux avec un agent immobilier professionnel qu'en faisant cavalier seul. En tant que vendeur indépendant, vous pouvez également utiliser l'évaluation Bestag pour obtenir au moins une estimation solide de la valeur marchande de votre bien.

Oui. Bestag dispose de bureaux à Zurich, Berne et Préverenges (VD) et est joignable via des numéros de téléphone régionaux couvrant tout le pays, de Saint-Gall à Coire, en passant par Lucerne, Bâle, Berne, Fribourg, Neuchâtel, Genève, Vaud et le Valais. Le site web est disponible en allemand, en français et en anglais.

Oui. Le problème fondamental est le suivant : tous les propriétaires inscrits au registre foncier disposent d'un droit de veto. L'un souhaite vendre rapidement, l'autre veut conserver le bien dans la famille, et un troisième juge le prix trop bas. Cela entraîne des blocages et des conflits, parfois pendant des années. Bestag offre une base neutre pour résoudre cette situation : les cinq évaluations apportent de la clarté sur la valeur réelle du marché. Aucun héritier ne peut prétendre que la maison vaut beaucoup plus ou beaucoup moins lorsque cinq sources indépendantes convergent vers une estimation similaire. Le livre recommande également le modèle du droit de préemption : le bien est proposé sur le marché et chaque membre de la famille peut l'acquérir au prix de la meilleure offre extérieure. En pratique, au fil des années, aucun membre de la famille n'a jamais fait usage de cette clause de préemption. En effet, sans décote par rapport à la valeur du marché, l'opération n'est rentable pour personne.

Oui, et c'est précisément dans le cadre des divorces que Bestag s'avère particulièrement précieux. Le problème classique est le suivant : lors d'un divorce, le partenaire qui souhaite conserver le bien immobilier a tout intérêt à ce que la valeur marchande soit basse (pour réduire la soulte), tandis que l'autre souhaite une valeur élevée. Chacun mandate « son » expert, qui fournit alors une estimation correspondant aux attentes de son client. L'écart atteint souvent des montants à six chiffres. Bestag résout ce problème : cinq évaluations indépendantes – deux modèles hédonistes et trois estimations d'agents immobiliers – permettent d'obtenir une fourchette fiable sur laquelle les deux parties peuvent s'appuyer. Aucune des deux parties n'est contrainte de se fier à une « évaluation de complaisance ». Il existe également une solution avec droit de préemption : le bien est proposé sur le marché et celui qui souhaite le conserver peut le reprendre au prix de la meilleure offre extérieure. Pour la première fois depuis le début de la séparation, les deux parties ont un intérêt commun : obtenir le prix le plus élevé possible.

Les maisons anciennes non rénovées dotées de grands jardins attirent les promoteurs immobiliers qui souhaitent démolir l'existant pour construire du neuf. Ces acheteurs doivent d'abord obtenir un permis de construire, une procédure qui peut prendre des mois, voire des années. Ils privilégient donc les achats à terme, où une partie du prix de vente est versée sur un compte bloqué. Cela exige une expertise spécifique de la part de l'agent immobilier. L'algorithme de Bestag prend en compte la pertinence du portefeuille : si des agents de votre région ont déjà conclu ce type de transactions avec succès, ils vous seront recommandés.

Non. Bestag n'est pas une agence immobilière et ne vend pas de biens. Bestag est un intermédiaire indépendant entre vous, en tant que vendeur, et les meilleurs agents immobiliers de votre région. Le rôle de Bestag peut être comparé à celui d'un cabinet de recrutement : Bestag identifie l'agent le plus qualifié pour votre bien parmi les quelque 7 000 professionnels actifs sur le marché suisse. Bestag sélectionne les trois agents les plus performants pour votre propriété, organise une estimation via cinq sources différentes et rédige un contrat de courtage qui protège vos intérêts. Vous restez libre de choisir celui des trois agents que vous souhaitez mandater. Par la suite, Bestag vous accompagne tout au long du processus de vente en tant qu'instance de contrôle.

C'est une réaction compréhensible. Bestag n'est pas une entreprise qui diffuse des publicités télévisées, mais elle est bien établie dans le secteur immobilier suisse. Fondée par Patrice Choffat, l'entreprise a son siège à Zurich et dispose de bureaux à Berne et à Préverenges. Bestag a été présentée dans de nombreux médias suisses, notamment Le Temps, la RTS, Bilan, 24 heures, Swissquote, l'AGEFI, CNN Money Switzerland et Immoday. La préface du livre Bestag a été rédigée par le professeur Thomas Richter, responsable du centre de compétences en gestion immobilière de la ZHAW. Sur Google, Bestag affiche une note de 4,9 sur 5,0, des avis consultables publiquement. Bestag a déjà accompagné plusieurs centaines de ventes immobilières. De plus, des acteurs professionnels du marché, tels que des avocats et des fiduciaires, recommandent nos services. Tout cela est vérifiable ; vous n'avez pas besoin de nous croire sur parole.

Oui. Au lieu qu'un agent immobilier vous contacte pour tenter de vous convaincre, les rôles s'inversent : trois agents de premier plan, préalablement qualifiés, se présentent à vous. Chacun sait qu'il est en concurrence avec deux autres. Cela change fondamentalement la dynamique : c'est à l'agent de vous convaincre, et non l'inverse.

Oui. Nous déconseillons formellement les procédures d'enchères sans évaluation rigoureuse ni stratégie de prix. Les chances d'obtenir le meilleur prix possible pour un bien immobilier classique par ce biais sont « extrêmement faibles ». Certains agents immobiliers à prix fixe utilisent les enchères pour conclure des ventes rapidement, souvent au détriment des vendeurs. Bestag vous conseille pour déterminer si une procédure d'enchères est pertinente ou non dans votre situation spécifique.

Oui. Dans le contrat Bestag, l'agent immobilier s'engage à agir exclusivement dans votre intérêt en tant que vendeur et à ne percevoir aucune commission de la part de l'acheteur. C'est dans votre intérêt, car un agent qui se fait également rémunérer par l'acheteur se trouve en situation de conflit d'intérêts.

C'est précisément là que réside l'enjeu. Un système de bonus-malus trop agressif risque de démotiver le courtier au lieu de le stimuler. Prenons deux exemples : pour un appartement standard, où les cinq estimations sont proches les unes des autres (par ex. entre 900 000 et 950 000 CHF), un bonus-malus de 20 % peut être appliqué, car la probabilité d'un écart important est faible. En revanche, pour une maison ancienne dont les estimations varient entre 2 et 3 millions, un bonus-malus de 8 % est plus approprié. Avec un taux de 15 %, une vente nettement inférieure à l'estimation réduirait la commission à un point tel que le courtier se désengagerait intérieurement pour se consacrer à d'autres clients. Il affirmera toujours être motivé, mais ce ne sera plus le cas depuis longtemps. Et il faudra des mois avant que le vendeur ne s'en aperçoive. Le calibrage précis, c'est la spécialité de Bestag.

Oui. Les contrats types de la SMK (Chambre suisse des courtiers en immobilier) ne sont pas des « standards d'excellence », mais des documents rédigés en faveur des courtiers. Leurs intérêts sont parfois opposés aux vôtres en tant que vendeur. C'est pourquoi Bestag a formulé son propre contrat, qui protège vos intérêts : un contrat équitable pour les deux parties, et non unilatéralement en faveur du courtier.

Oui. Les contrats standards – généralement rédigés par la Chambre suisse des courtiers – sont conçus en faveur des courtiers. Concrètement, nous vous mettons en garde contre : La clause de prix minimum : le contrat fixe un prix plancher nettement inférieur à la valeur estimée. Le courtier a droit à sa commission dès qu'il trouve un acheteur à ce prix bas. Le « prix cible » n'est que décoratif. La clause de commission sans vente : « Si un acheteur est présenté mais refusé, la commission est tout de même due. » Vous devriez payer, même si l'acheteur ne propose qu'une fraction de la valeur estimée. Les frais de résiliation excessifs : des sommes fixes de 4 000 ou même 5 000 francs destinées à vous dissuader de résilier le contrat. Bestag a donc développé son propre contrat. L'agent ne perçoit ses honoraires qu'une fois la vente conclue. Pas de clause de prix minimum, pas de commission sans résultat, pas de frais excessifs.

La recommandation d'un seul agent immobilier – qu'elle vienne de votre avocat, de votre fiduciaire, d'un ami ou d'une connaissance – part d'une bonne intention, mais ne vous offre aucune protection. Aucun de ces conseillers n'est en mesure de juger si cet agent est réellement le meilleur pour votre bien spécifique. Et personne ne sait si l'agent ne fixe pas un prix de vente trop bas pour conclure rapidement. Ce qu'un agent recommandé isolément ne vous offre pas : il n'a aucune concurrence pour le pousser à une évaluation honnête. Pas de système de bonus-malus pour le sanctionner s'il vend en dessous de la valeur estimée. Aucune comparaison avec deux autres agents évaluant la même propriété. Aucun contrat pour vous protéger contre les clauses de prix minimum, les prétentions à commission sans vente ou les frais de résiliation excessifs. Un exemple : votre neveu estime votre appartement à 900 000, le vend 930 000 et vous dit : « J'ai obtenu 30 000 de plus que l'estimation. » En réalité, l'appartement en vaut un million. Vous perdez 70 000 francs, sans jamais le savoir. C'est précisément ce qui vous manque : la certitude que votre bien ne sera pas vendu en dessous de sa valeur.

Oui. Nous recommandons explicitement la clause de préemption comme étant la solution la plus équitable pour les ventes au sein d'une famille, qu'il s'agisse d'héritages ou de ventes de son vivant. Le bien est proposé sur le marché et les membres de la famille peuvent l'acquérir en s'alignant sur la meilleure offre extérieure. Ainsi, personne n'est lésé et l'harmonie familiale est préservée.

Exact. Bestag a intégré le système de bonus-malus directement dans le contrat. Vous n'avez pas besoin de négocier une rémunération à la performance avec le courtier, car elle est déjà prévue par le modèle Bestag. En acceptant ce contrat, le courtier confirme qu'il est en mesure d'obtenir le meilleur prix possible.

Oui. Bestag recense en continu toutes les annonces publiées sur les portails immobiliers suisses afin d'établir un profil de chaque agent immobilier basé sur des données concrètes. Les 15 critères d'évaluation incluent notamment : les prix de vente obtenus par rapport à la moyenne régionale, les délais de commercialisation, la fréquence des baisses de prix, la pertinence du portefeuille (biens comparables) et le taux d'échec (fréquence à laquelle un agent ne parvient pas à vendre un bien). Il ne s'agit pas d'une recommandation subjective basée sur le bouche-à-oreille, mais d'une analyse rigoureuse de l'ensemble du marché immobilier suisse.

Nous recommandons le home staging pour les biens non meublés, mais conseillons la prudence en matière de rénovations : repeindre est généralement rentable, contrairement aux travaux plus importants, sauf dans le cas d'une rénovation complète. Vous obtiendrez une évaluation précise à ce sujet lors de votre échange avec Bestag et les trois agents immobiliers.

Oui. L'algorithme compare les prix au mètre carré affichés par un agent immobilier à la moyenne locale. Si un agent se situe systématiquement en dessous, cela indique une sous-évaluation, souvent observée chez les entreprises qui pratiquent une prospection agressive et concèdent des réductions sur leurs commissions. Ces agents sont alors écartés.

Oui. C'est le cœur du modèle Bestag. Dans un contrat de courtage classique, l'agent touche sa commission dès qu'il trouve un acheteur, quel que soit le prix. Son intérêt est de conclure rapidement, pas d'obtenir le meilleur prix. En effet, s'il négocie six mois de plus pour obtenir 100 000 francs de plus, il ne gagne que 3 000 francs supplémentaires avec une commission de 3 % ; pendant ce temps, il pourrait vendre un autre bien et gagner 30 000 francs. Le système bonus-malus inverse cette logique : si le courtier vend au-dessus de la valeur estimée, il reçoit par exemple 15 % du surplus en guise de bonus. S'il vend en dessous, 15 % de la moins-value sont déduits de sa commission. Pour une valeur estimée à 1 million et une vente à 1,1 million, la commission passe de 30 000 à 45 000 francs. Pour une vente à seulement 900 000, elle tombe à 15 000. Le courtier a donc une raison concrète de négocier fermement pour obtenir le meilleur prix possible.

Oui. Contrairement à un mandat de vente classique, Bestag vous apporte un second avis neutre. Si, après plusieurs mois, votre agent immobilier suggère une baisse de prix, vous pouvez obtenir une contre-expertise auprès de Bestag. Si vous estimez que l'engagement de votre agent est insuffisant, vous disposez d'un interlocuteur capable d'intervenir pour faire bouger les choses. Vous n'êtes plus seul face à l'agent immobilier, et c'est là tout l'intérêt. En tant que propriétaire, c'est à vous qu'il incombe de défendre vos intérêts, et Bestag est là pour vous y aider.

Exact. C'est une conception d'incitation intelligente. Chacun des trois agents sait que deux concurrents évaluent le même bien. Cela crée deux forces opposées : Contre la surévaluation : sans système de bonus-malus, chaque agent évaluerait le bien au prix le plus élevé possible pour décrocher le mandat. Mais le bonus-malus sanctionne cette pratique : celui qui estime à 1,1 million pour ne vendre qu'à 950 000 perd une grande partie de sa commission avec un malus de 15 %. Il est donc incité à une estimation réaliste. Contre la sous-évaluation : celui qui propose une estimation nettement inférieure à celle de ses deux concurrents se fait remarquer et ne remporte pas le mandat. Aucun agent ne cherche donc à tirer le prix artificiellement vers le bas pour se faciliter la tâche. Résultat : les trois estimations convergent vers la valeur réelle du marché, non pas par souci d'honnêteté des agents, mais parce que la structure d'incitation pénalise la malhonnêteté dans les deux sens.

Oui. Les trois agents immobiliers visitent votre bien individuellement, réalisent chacun une estimation et vous présentent leur stratégie de commercialisation. Vous rencontrez les trois en personne pour évaluer leur compétence, leur présentation et le feeling. Ensuite, c'est vous qui décidez quel agent sera mandaté. Bestag se contente de recommander, sans jamais décider à votre place. Vous gardez le contrôle total sur le choix de l'agent, le prix et la stratégie.

Exact. En règle générale, vous ne recevez qu'une seule estimation : soit une évaluation en ligne approximative avec une fourchette de plusieurs centaines de milliers de francs, soit l'estimation d'un courtier, potentiellement gonflée pour décrocher le mandat. Chez Bestag, vous obtenez deux évaluations hédoniques détaillées réalisées par Wüest Partner et IAZI, les deux leaders du marché également utilisés par les banques. À cela s'ajoutent trois estimations fournies par des agents immobiliers sélectionnés par algorithme pour leur excellence. Ces cinq valeurs permettent d'établir une fourchette de prix fiable. Certes, elles ne seront pas identiques, mais c'est précisément là que réside leur valeur : vous identifiez les points de convergence et repérez les écarts. Vous bénéficiez ainsi de l'évaluation immobilière la plus fiable de Suisse.

Les cinq évaluations constituent un résultat central du processus Bestag. Elles servent de base solide pour votre décision de prix et peuvent également être présentées à des tiers : banque, notaire, communauté héréditaire ou ex-partenaire. C'est un atout précieux dans les situations conflictuelles, où une évaluation unique pourrait être perçue comme partiale.

Oui. Selon l'article 404, alinéa 1 du Code des obligations suisse : « Le mandat peut être révoqué ou répudié en tout temps par chacune des parties. » Les contrats de courtage prévoyant une durée fixe et une reconduction tacite sont nuls de plein droit. En cas de résiliation, vous n'êtes tenu de rembourser que les frais réellement engagés, tels que les annonces ou les frais de photographe. Le courtier ne peut en aucun cas exiger une somme forfaitaire se chiffrant à plusieurs milliers de francs.

Trois astuces régulièrement utilisées par les agents immobiliers : La technique de la surévaluation : L'agent vous annonce une estimation trop élevée pour obtenir le mandat. Quelques mois plus tard, il prétend que le marché s'est retourné et que vous devez baisser le prix. Au final, vous vendez en dessous de la valeur réelle. La technique de la sous-évaluation : L'agent estime votre bien trop bas, le propose à un prix légèrement supérieur et conclut une vente rapide. Il empoche sa commission et vous êtes perdant sans même vous en rendre compte. La technique de la facilité : L'agent regroupe toutes les visites sur un après-midi, fait le strict minimum et attend que vous soyez nerveux pour vous pousser à accepter une offre basse. Le modèle Bestag neutralise ces trois pratiques : les cinq évaluations empêchent toute surévaluation ou sous-évaluation. Le système de bonus-malus sanctionne financièrement le manque d'implication. Enfin, Bestag agit comme un organe de contrôle pour détecter tout manque d'effort de la part de l'agent.

Le professeur Thomas Richter, directeur du centre de compétences Real Estate Management & Finance à la ZHAW School of Management and Law, a rédigé la préface. Il y confirme : « La recherche universitaire a démontré que le choix de l'agent immobilier joue un rôle déterminant et que les contrats de courtage classiques n'offrent pas toujours des incitations optimales. » Le professeur ne vend rien et n'a aucun intérêt financier dans Bestag. En tant qu'universitaire indépendant, il confirme que le problème d'incitation est bien réel et que la solution – alliant concurrence et rémunération à la performance – est économiquement fondée.

Toutes nos analyses indiquent qu'avec l'accompagnement de Bestag, vous pouvez réaliser une plus-value de cinq à sept pour cent sur la vente de votre bien immobilier. Ce chiffre repose sur les données internes de Bestag, qui comparent les prix de vente obtenus aux évaluations hédonistes et à la moyenne du marché. Pour un bien d'une valeur d'un million, 5 à 7 % représentent entre 50 000 et 70 000 francs.

Le modèle économique de Bestag est conçu de telle sorte que Bestag est toujours et exclusivement rémunéré par le vendeur. Vous recevez deux factures : une de Bestag et une de l'agent immobilier. La part de Bestag est directement déduite de la commission de l'agent. Bestag n'appartient à aucun groupe bancaire ou d'assurance et ne vend ni hypothèques, ni assurances, ni aucun autre produit. Cette indépendance structurelle est la raison pour laquelle Bestag peut offrir des conseils neutres. Il n'y a aucun flux financier caché.

En Suisse, n'importe qui peut exercer la profession d'agent immobilier, sans formation, sans examen et sans licence. Il existe des formations facultatives, mais aucune obligation. Pour vous, cela signifie que vous ne pouvez pas partir du principe que chaque agent est compétent. Vous devez vérifier vous-même si un agent est formé et s'il peut présenter des références. Ou bien, laissez l'algorithme de Bestag effectuer cette vérification pour vous, en se basant sur des données de performance plutôt que sur des déclarations personnelles.

Patrice Choffat est le fondateur de Bestag. Sa motivation : un ami a failli vendre son bien immobilier bien en dessous de sa valeur réelle parce que son agent immobilier n'avait pas fait son travail correctement. Choffat a alors compris que la structure des incitations sur le marché immobilier jouait systématiquement contre les vendeurs. Il a donc fondé Bestag pour changer la donne. Il possède une solide expérience en analyse de données et en vente immobilière.

Oui. Les avis Google sont consultables publiquement sur la fiche « Bestag Zürich » de Google Maps. Vous pouvez lire chaque avis individuellement et vérifier qu'il s'agit bien de clients réels.

Dans ces cas, notre modèle atteint ses limites : pour les objets spéciaux disposant de peu de données comparatives, pour les propriétés de luxe avec un nombre d'acheteurs extrêmement restreint, ou en cas de bonus-malus trop agressif qui démotiverait l'agent immobilier.

Ce modèle va à l'encontre des intérêts des agents immobiliers. Un agent cherche à maximiser sa commission en un minimum de temps. Le système de bonus-malus l'oblige à travailler davantage. La mise en concurrence avec deux autres candidats lui retire la certitude d'obtenir le mandat automatiquement. Quant au contrat Bestag, il supprime les clauses qui le protégeaient jusqu'ici. Aucun agent ne choisirait volontairement un tel système ; il faut un tiers indépendant comme Bestag pour l'imposer. S'ils acceptent malgré tout d'y participer, c'est parce que Bestag leur apporte de nouveaux clients et qu'ils conservent la majeure partie de la commission.

Les deux évaluations hédonistes de Wüest Partner et d'IAZI, que vous obtenez via Bestag, sont exactement les modèles utilisés par les banques elles-mêmes pour l'estimation immobilière. Une banque acceptera ces évaluations comme une base fiable.

Bestag se finance via deux sources : un forfait modique facturé au vendeur pour le service d'évaluation et une part de la commission d'agence. Cette part est nettement inférieure aux 50 % que réclament certains portails de comparaison immobilière. Vos coûts totaux ne sont pas plus élevés que pour une commercialisation classique, mais le produit de la vente est nettement supérieur.

Demandez à votre conseiller – s'il ne connaît pas Bestag, il peut se renseigner sur notre site web ou via notre livre. Gardez toutefois à l'esprit que nous vous mettons en garde contre une confiance aveugle envers les recommandations d'avocats ou de fiduciaires : aucun d'entre eux n'est en mesure de déterminer si un courtier spécifique est le partenaire idéal pour votre bien immobilier en particulier.

Nous n'appartenons à aucun groupe et ne sommes tenus de vendre ni hypothèques pour une banque mère, ni assurances-vie ou solutions de prévoyance. Bestag est inscrite au registre du commerce sous la raison sociale Bestag Vermittlung SA (CHE-432.073.399) – vous pouvez le vérifier vous-même.

La profession d'agent immobilier n'est pas réglementée en Suisse – et Bestag n'est pas une agence immobilière, mais un intermédiaire. Bestag est enregistrée en tant que société anonyme au registre du commerce. Ses partenariats avec Wüest Partner et IAZI témoignent de sa collaboration avec les prestataires d'évaluation les plus renommés du secteur.

Pour les indivisions successorales : tous les propriétaires inscrits au registre foncier disposent d'un droit de veto. Aucune vente ne peut être conclue sans l'accord de tous. Bestag peut agir en tant qu'instance neutre pour réunir toutes les parties autour d'une table. Pour les couples : les deux partenaires doivent être favorables à la vente, mais vous pouvez lancer l'évaluation seul(e) afin de disposer d'une base de décision.

Oui. Bestag affiche sur son site les logos de : Le Temps, RTS, 24 heures, Tribune de Genève, Bilan, AGEFI, Swissquote, Immoday, PME Magazine, CNN Money Switzerland, Allnews, Le Monde Économique. Bestag a également reçu un Real Estate Award. Ces articles sont indépendants ; Bestag n'a aucune influence sur le contenu rédigé par les journalistes.

Pour les biens immobiliers standards, l'agent immobilier prend ces frais à sa charge, car ils sont inclus dans la commission. Pour les propriétés de luxe, il est courant et équitable de rembourser les frais engagés en amont.

Bestag établit le contrat de courtage incluant le système bonus-malus. Vous signez ce contrat avec le courtier de votre choix. Il s'agit d'un contrat unique, et non de deux.

Cela dépend du canton et de votre situation fiscale. En règle générale, il s'agit des frais liés à la vente. Consultez votre fiduciaire.

Si un agent immobilier professionnel vend votre bien seulement 5 % plus cher que vous ne le feriez vous-même, le gain supplémentaire est nettement supérieur à l'économie réalisée sur la commission de 2 à 3 %. Pour un bien d'une valeur d'un million, une plus-value de 5 % représente 50 000 francs. Une commission de 3 % s'élève à 30 000 francs. Le bénéfice net avec un agent : 20 000 francs de plus qu'en cas de vente par vos propres moyens. Bestag recommande donc de toujours prendre en compte le produit net de la vente après déduction de la commission, et non la commission de manière isolée.

Transparence totale. L'estimation de l'agent immobilier est documentée et le prix de vente figure dans le contrat. La différence, qu'elle soit positive ou négative, est multipliée par le pourcentage convenu, puis ajoutée ou déduite de la commission. Tout est clairement détaillé sur votre facture.

Ce n'est pas la commission d'agence. La plupart des vendeurs ignorent le facteur de coût potentiellement le plus important : le manque à gagner lié à une vente en dessous du prix optimal. Il s'agit rapidement de sommes à six chiffres – 100 000, 200 000, voire 400 000 francs. Le plus insidieux, c'est que vous ne découvrirez jamais ce manque à gagner, ou alors beaucoup trop tard. Personne ne vous le dira – ni l'agent immobilier, ni le notaire, ni l'acheteur. C'est précisément ce facteur de coût que Bestag prend en charge.

Les conditions du marché habituelles se situent entre 2 et 3 % dans les cantons de plaine, et jusqu'à 5 % dans les cantons de montagne et de villégiature. Pour les biens immobiliers particulièrement onéreux à Zurich ou à Bâle, ce taux est souvent inférieur à 3 %. Bestag ne réinvente pas les taux de commission : ils correspondent aux standards du marché. La différence réside dans l'impact de la commission : grâce au système de bonus-malus, l'agent immobilier est réellement incité à obtenir le meilleur prix.

Conformément à l'art. 404 du CO : seuls les frais réellement engagés sont facturés, tels que les annonces ou le photographe. Pas de forfaits. Les agents immobiliers sérieux l'acceptent.

Oui. L'impôt sur les gains immobiliers est supprimé si vous réinvestissez la totalité du produit de la vente dans une résidence principale. En cas de divorce, un réinvestissement dans deux résidences principales est nécessaire.

Non, pas avec le contrat Bestag. Les contrats d'exclusivité sérieux prévoient que la commission couvre l'ensemble des frais. Pour les biens de luxe, des coûts préalables liés au photographe et aux annonces peuvent être engagés ; cela est équitable et fait l'objet d'une communication transparente. Le contrat Bestag vous protège contre toute clause additionnelle ambiguë.

Dans la plupart des cas, Bestag facture un montant forfaitaire avoisinant les 1 000 francs pour son service d'évaluation. En contrepartie, vous recevez cinq évaluations professionnelles : deux estimations hédonistes et trois avis d'experts immobiliers. Ces frais sont dus, que vous décidiez de vendre ou non. Gardez toutefois à l'esprit que deux évaluations hédonistes détaillées vous coûteraient à elles seules environ 1 000 francs si vous les achetiez directement auprès de Wüest Partner et d'IAZI.

5 à 7 % de revenus supplémentaires sur 800 000 francs représentent 40 000 à 56 000 francs. C'est une somme substantielle qui dépasse largement les coûts engagés. Bestag ne vaut pas seulement la peine pour les biens de luxe. Pour les propriétaires ayant une hypothèque élevée, chaque franc supplémentaire est particulièrement précieux.

Oui : vous pouvez vendre par vous-même (gratuit, mais risqué), obtenir une estimation gratuite d'un agent immobilier (imprécise et potentiellement biaisée) ou faire appel à une agence à prix fixe (peu coûteux, mais peu motivé). Ces solutions « bon marché » peuvent finalement vous coûter plus cher que la commission d'un bon agent, car le manque à gagner sur le prix de vente dépasse largement l'économie réalisée sur la commission.

Le forfait d'évaluation est dû. La commission d'agence et la part de commission revenant à Bestag ne sont dues qu'en cas de vente réussie. C'est le principe même : l'agent immobilier n'est rémunéré que s'il obtient des résultats.

Nous mettons explicitement en garde contre les courtiers à prix fixe : « Le courtier qui se contente d'honoraires forfaitaires ne consacrera pas autant d'énergie et de temps à la vente de votre bien. » S'il a déjà trouvé un acheteur, il ne fixera pas d'autre rendez-vous de visite, même si un autre acquéreur avait proposé un prix plus élevé. En effet, sa rémunération reste inchangée. Le système bonus-malus fait toute la différence : le courtier gagne davantage lorsqu'il obtient un meilleur prix pour vous. Un courtier à prix fixe gagne toujours la même chose, qu'il vende 100 000 en dessous ou au-dessus de la valeur du marché.

Non. Vos frais ne sont pas plus élevés que si vous traitiez directement avec un courtier. La part de Bestag est déduite directement de la commission du courtier. La commission de courtage reste la même, elle est simplement partagée. À cela s'ajoute le forfait d'évaluation. Toutefois, le surplus de valeur attendu de 5 à 7 % – soit 50 000 à 70 000 francs pour un bien d'un million – dépasse largement ces coûts.

Le forfait d'évaluation se situe juste en dessous de 1 000 €. Pour un bien immobilier d'une valeur d'un million d'euros avec une commission de 3 %, la part Bestag est incluse dans la commission déjà due. Une plus-value de quelques points de pourcentage suffit à amortir la totalité des frais. En pratique, cette plus-value atteint souvent 5 à 7 %, soit bien plus que le coût de la prestation.

Les frais de notaire (qui varient considérablement selon le canton), les émoluments du registre foncier, les droits de mutation (qui n'existent pas dans tous les cantons), l'impôt sur les gains immobiliers (qui dépend de la durée de détention et du canton) ainsi que l'indemnité de résiliation anticipée (si vous clôturez votre hypothèque avant l'échéance). Tous ces frais réduisent votre produit net, une raison de plus pour maximiser votre prix de vente brut.

Non. En règle générale, l'agent immobilier effectue les visites seul. C'est même préférable : les acheteurs potentiels se sentent plus libres de poser des questions et d'évaluer le bien sans idées préconçues lorsque le propriétaire n'est pas présent.

Vous ne vous engagez à rien. Si aucun des trois agents immobiliers ne vous convainc, vous êtes libre de refuser. Les frais d'évaluation restent dus, mais vous ne signez aucun mandat de vente.

Oui. L'agent immobilier vous présente l'offre et vous conseille. Cependant, la décision d'accepter, de refuser ou de faire une contre-offre vous appartient exclusivement. L'agent ne peut pas vendre votre maison de sa propre initiative.

Le processus Bestag en quatre étapes : (1) Sélection – Bestag identifie les trois meilleurs agents immobiliers pour votre bien. (2) Évaluation – Votre propriété est évaluée par ces trois agents ainsi que par deux modèles hédonistes. Vous recevez cinq estimations. (3) Choix – Vous rencontrez les trois agents en personne et décidez à qui confier le mandat de vente. Vous fixez également le prix de commercialisation. (4) Rémunération – l'agent est rémunéré à la performance grâce au système bonus-malus.

Oui. Si vous n'avez pas encore signé le contrat de courtage, vous êtes libre de vos choix. Et même après signature, vous pouvez résilier à tout moment, conformément à l'art. 404 du CO.

Bestag coordonne la mise en relation avec les trois agents immobiliers sélectionnés. Vos coordonnées ne seront transmises qu'avec votre accord, et jamais à une multitude d'agents.

Oui. Vous fixez le prix de vente et vous pouvez le modifier. L'agent immobilier peut vous conseiller d'ajuster ce prix, mais la décision finale vous appartient. Attention toutefois : ne baissez pas le prix précipitamment simplement parce qu'aucun acheteur ne s'est manifesté après un mois. La patience finit toujours par payer.

Les contrats d'exclusivité ont généralement une durée de 6 à 12 mois. Toutefois, la clause de durée est nulle : vous pouvez résilier à tout moment.

Non. C'est vous qui décidez quand votre bien est mis sur le marché, et à quel prix. L'agent immobilier ne peut rien entreprendre sans votre accord. Vous conservez le contrôle total sur la commercialisation.

Bestag est soumis au droit suisse de la protection des données. Le site web renvoie à une déclaration de confidentialité. Vos données sont utilisées pour l'évaluation et la sélection de courtiers – elles ne sont pas vendues à des tiers.

Oui. Vous pouvez retirer temporairement le bien du marché. Nous recommandons parfois une pause dans la commercialisation si un bien est « brûlé ».

Lors de la visite, les agents immobiliers examinent tous les documents pertinents : permis de construire, extrait du registre foncier, factures des travaux de transformation et de modernisation. L'évaluation hédonique nécessite environ 40 points de données. Bestag vous indiquera les éléments à préparer.

Vous pouvez résilier le contrat de courtage à tout moment, conformément à l'art. 404 du CO. De plus, le système bonus-malus vous indique objectivement si le courtier remplit ses engagements ou non. En tant qu'instance de contrôle, Bestag détecte immédiatement si un courtier ne fournit pas les efforts nécessaires.

Non. L'évaluation en ligne sur bestag.ch constitue la première étape. Ensuite, c'est Bestag qui vous contacte, et non des agents immobiliers. La mise en relation avec les trois agents sélectionnés est coordonnée par Bestag et n'a lieu que lorsque vous êtes prêt.

Votre bien ne sera mis en vente sur un portail immobilier que si vous en décidez ainsi. Jusque-là, tout reste strictement confidentiel.

Le rendez-vous chez le notaire permet d'authentifier le contrat de vente. Une fois signé et acté, la vente devient juridiquement contraignante. Tout désistement ultérieur constituerait une rupture de contrat entraînant des conséquences juridiques pour l'acheteur.

Le forfait d'évaluation est réglé, mais vous n'avez aucune autre obligation. Pas de mandat de vente, pas de commission, pas de pénalités. Ces évaluations vous appartiennent et vous aident à prendre une décision éclairée.

Vous commencez par l'évaluation en ligne gratuite sur bestag.ch et un premier entretien avec Bestag. Vous ne signez le contrat de courtage qu'une fois que vous avez choisi l'un des trois courtiers – pas avant.

Non. Le besoin de rénovation est pris en compte dans l'évaluation : votre bien est estimé de manière réaliste, sans surestimation artificielle. C'est dans votre intérêt : un prix de départ réaliste permet une vente plus rapide qu'un prix excessif qui stagne pendant des mois sur les portails immobiliers.

Vous passez à côté de : cinq évaluations au lieu d'une, trois courtiers en concurrence au lieu d'un monopole, un système de bonus-malus au lieu d'honoraires fixes, un contrat qui vous protège au lieu d'un contrat standard protégeant le courtier, et une instance de contrôle qui supervise le courtier au lieu d'être seul face à lui. En Suisse, des biens immobiliers sont vendus chaque jour à 100 000 francs ou plus en dessous de leur valeur, sans que les propriétaires ne l'apprennent jamais.

Nous conseillons la retenue : un coup de peinture peut être utile, mais les rénovations importantes le sont rarement, sauf dans le cadre d'une réfection complète. Le home staging est souvent avantageux pour les biens non meublés. La raison : les acheteurs préfèrent généralement rénover selon leurs propres goûts.

Les promoteurs immobiliers ont d'abord besoin d'un permis de construire (ce qui peut prendre des mois, voire des années) et cherchent à limiter l'immobilisation de leur capital. C'est pourquoi ils versent une partie du montant sur un compte bloqué. Il s'agit d'un scénario de négociation particulier pour lequel votre courtier doit posséder une réelle expérience. L'algorithme Bestag prend en compte l'adéquation avec le portefeuille : si un courtier a déjà mené à bien de telles transactions, il vous sera proposé.

Oui. Retirez temporairement votre bien du marché, faites une pause dans la commercialisation, puis repartez sur de nouvelles bases avec un agent immobilier sérieux et un prix de départ réaliste. C'est précisément ce nouveau départ que permet Bestag, grâce à un agent sélectionné par algorithme et une évaluation rigoureuse.

Le processus d'évaluation et de sélection dure quelques semaines. Ensuite, la commercialisation par l'agent immobilier débute. En ville, une vente prend généralement de 3 à 6 mois, contre 6 à 12 mois en zone rurale. Bestag ne ralentit pas le processus, bien au contraire : comme le prix de départ est réaliste dès le début, le bien a tendance à se vendre plus rapidement qu'avec un agent qui surestime le prix initialement et doit le baisser pendant des mois.

Les personnes âgées souhaitent consacrer le temps qu'il leur reste à ce qui leur procure de la joie, plutôt que d'attendre des années de trouver un acheteur. Parallèlement, elles se disent : « J'ai travaillé dur toute ma vie pour laisser un héritage à mes enfants. Je ne vais pas le donner à l'acquéreur de ma maison. » La solution : un prix de vente réaliste – ni celui dont vous rêvez, ni un prix surévalué – permet de vendre le plus rapidement possible au meilleur prix. Bestag vous aide à déterminer ce prix réaliste.

Un agent immobilier qui sonne à votre porte sans y avoir été invité fait de la prospection : il cherche des mandats. Cela ne dit rien de sa qualification pour votre bien spécifique. Les agents aiment se présenter comme des spécialistes, même lorsqu'ils connaissent mal une région ou un segment de marché. L'algorithme Bestag, quant à lui, analyse les données de performance pour déterminer quel agent a réellement obtenu les meilleurs résultats pour votre type de propriété.

Au contraire. Les courtiers collaborent avec Bestag car nous leur apportons des clients supplémentaires, ce qui est leur préoccupation majeure. La majeure partie de la commission leur revient. De plus, le système de bonus-malus est un moteur puissant : le courtier gagne davantage lorsqu'il obtient de meilleurs résultats pour vous.

L'« effort » consiste à présenter votre bien à trois agents immobiliers au lieu d'un seul. En contrepartie, vous bénéficiez de cinq évaluations, d'un contrat protégé et d'un système de bonus-malus. Pour un appartement de 500 000 francs, une plus-value de 5 % représente 25 000 francs. Cela justifie largement l'effort de quelques rendez-vous supplémentaires.

Ne choisissez jamais un agent immobilier simplement parce qu'il prétend avoir un acheteur potentiel sous la main. Tout bon agent, actif et bien implanté dans une région depuis des années, connaît des acquéreurs potentiels pour les biens situés dans les communes locales. C'est une technique classique pour vous mettre sous pression et obtenir le mandat, sans mise en concurrence, sans vérification de l'estimation et sans clause de bonus-malus.

Les héritiers reçoivent spontanément de l'exécuteur testamentaire une estimation, un courtier et une offre d'achat d'un million – puis, après une analyse minutieuse, optent pour une procédure rigoureuse et vendent pour plusieurs centaines de milliers de francs de plus. Une offre groupée sans mise en concurrence ni contrôle comporte le risque de vendre nettement en dessous de la valeur réelle.

Oui. Dans le cadre de divorces ou de successions, la combinaison de l'urgence et de la charge émotionnelle est particulièrement risquée. C'est précisément dans ces situations que la plupart des vendeurs cèdent leur bien en dessous de sa valeur : une période de vie intense et souvent éprouvante, où les propriétaires ont déjà beaucoup à gérer. Bestag peut accélérer le processus, sans pour autant sacrifier le prix. Nos cinq évaluations et notre système de bonus-malus vous protègent contre une vente précipitée, même sous pression.

Les prix de l'immobilier évoluent lentement. Une évaluation est généralement valable quelques mois. En cas de changements importants sur le marché, une mise à jour peut s'avérer judicieuse.

Cela dépend de votre marché local et évolue en permanence. Les cycles immobiliers sont lents. Il n'y a pas de chute brutale. Bestag et ses trois agents immobiliers peuvent vous fournir une estimation actuelle, basée sur les données du marché local.

Nous mettons expressément en garde contre cette situation précise : sous la pression du temps, les propriétaires vendent leur bien bien en dessous de sa valeur, simplement pour obtenir rapidement des liquidités. Notre conseil : ne signez pas précipitamment le contrat de vente de votre nouveau bien. Obtenez d'abord quelques estimations pour votre propriété actuelle. Le vendeur de votre bien de rêve vous accordera certainement quelques semaines de délai. Bestag peut également travailler dans l'urgence, mais le plus grand risque est d'accepter un prix trop bas dans la précipitation.

Ne croyez pas un agent immobilier qui vous affirme que le marché s'est retourné du jour au lendemain. Les cycles immobiliers sont très lents. Un bien dont la valeur était estimée à un million il y a quatre mois ne vaut en aucun cas 900 000 aujourd'hui. Les chutes de prix de 10 pour cent en quatre mois n'existent pas dans le secteur immobilier. Grâce à Bestag en tant qu'instance de contrôle, vous pouvez vérifier si une baisse de prix est justifiée – ou si l'agent cherche simplement à conclure rapidement.

Pour les biens standard, ces estimations sont proches les unes des autres. Pour les maisons individuelles, l'écart peut être plus important ; c'est tout à fait normal et cela indique simplement que votre bien est plus complexe à évaluer. C'est précisément pour cette raison que cinq évaluations valent mieux qu'une : vous visualisez la fourchette de prix et pouvez prendre une décision éclairée. Plus l'écart est réduit, plus le système de bonus-malus peut être appliqué de manière précise.

Si votre voisin a choisi son agent immobilier au hasard, sans mise en concurrence ni système de bonus-malus, il est fort probable qu'un prix plus élevé aurait pu être obtenu. Nous constatons des écarts de prix supérieurs à 20 % pour des maisons comparables dans le même quartier.

Vous pouvez lancer l'évaluation seul, comme base de décision. Pour la vente elle-même, tous les propriétaires inscrits au registre foncier doivent donner leur accord. Les cinq évaluations peuvent aider votre partenaire à prendre une décision éclairée.