Lorsque vous achetez, vendez, léguez ou faites évaluer un bien immobilier, vous êtes souvent confronté à des termes comme valeur de marché, valeur de rendement, valeur résiduelle ou valeur fiscale. Bien que ces termes puissent paraître complexes, chacun a une fonction précise dans le domaine de l'immobilier en Suisse. Mais que signifient-ils réellement, et dans quel contexte sont-ils utilisés ?
Dans cet article, nous expliquons en détail les principaux termes - de manière pratique, compréhensible et adaptée au marché suisse. Vous y verrez ainsi plus clair et pourrez prendre des décisions éclairées concernant votre bien immobilier.
Lors de la vente d'un bien immobilier en Suisse, la valeur de marché - également appelée valeur vénale - est sans doute la valeur la plus pertinente. Mais que se cache-t-il exactement derrière le terme « valeur vénale » ? Comment la détermine-t-on ? Et quels sont les facteurs qui ont le plus d'impact sur cette valeur ?
La valeur de marché décrit le prix qu'un bien immobilier pourrait obtenir sur le marché libre dans des conditions normales et dans un délai raisonnable. Elle n'est pas basée sur des valeurs émotionnelles ou des attentes subjectives. En fin de compte, la valeur de marché est le montant le plus élevé qu'un acheteur est prêt à payer, en supposant qu'il est parfaitement informé et qu'aucune circonstance exceptionnelle n'influence le prix.
En Suisse, on parle également de valeur vénale - les deux termes désignent la même chose. Il existe différentes méthodes pour estimer cette valeur. La méthode d'évaluation hédoniste, utilisée par de nombreuses banques, assurances et plateformes d'évaluation, est particulièrement répandue. Elle consiste à utiliser les données de milliers de ventes immobilières réelles afin d'établir un modèle de comparaison statistiquement fondé.
Les évaluations hédonistes tiennent compte de caractéristiques objectives telles que la surface habitable, l'année de construction, l'emplacement, l'état, le nombre de pièces et de nombreux autres paramètres. Le résultat : une valeur proche du marché, basée sur des transactions réelles - et non sur des souhaits. Cette méthode est particulièrement adaptée aux appartements en copropriété et aux maisons individuelles dans les régions où le volume des transactions est élevé (disponibilité des données).
Vous voulez en savoir plus sur les évaluations immobilières ? Alors lisez notre article : Évaluation immobilière : comment connaître la vraie valeur.
La valeur de marché est dynamique et influencée par une multitude de facteurs externes et internes. Pour pouvoir estimer la valeur vénale de manière réaliste, il est important de comprendre quels sont les éléments qui pèsent le plus lourd dans la balance (cette liste n'est évidemment pas exhaustive) :
Conclusion : la valeur de marché d'un bien immobilier est le résultat d'une interaction complexe entre de nombreux facteurs d'influence. Pour une évaluation fondée, il faut donc à la fois des données de marché actuelles et de l'expérience dans l'interprétation de ces paramètres.
Dans le monde de l'évaluation immobilière, la méthode de la valeur de rendement revêt une importance centrale lorsqu'il s'agit d'objets de rendement tels que des immeubles collectifs, des immeubles commerciaux ou des bâtiments à usage mixte. Contrairement à la valeur de marché, qui s'oriente sur l'offre et la demande, la valeur de rendement se base sur la performance économique d'un bien immobilier - c'est-à-dire sur ce qu'il peut générer comme revenus locatifs. Cette méthode d'évaluation est donc essentielle pour les investisseurs et les propriétaires qui misent sur des revenus à long terme.
Le calcul de la valeur de rendement se base sur la capacité de rendement à long terme d'un bien immobilier. Tout d'abord, les revenus locatifs nets sont déterminés : Pour ce faire, toutes les charges sont obligatoirement déduites des revenus locatifs bruts. Il s'agit notamment des frais de chauffage, d'eau, d'électricité et, si le propriétaire les supporte, des frais de gestion. Seul le montant restant représente le revenu réel que le bien immobilier génère année après année.
Après la détermination des revenus locatifs nets, une évaluation du potentiel locatif est effectuée. Existe-t-il ce que l'on appelle des réserves de loyers ? En d'autres termes, si le loyer actuel est nettement inférieur aux loyers comparatifs locaux, un ajustement pourrait être possible à l'avenir, ce qui augmenterait la valeur de rendement. A l'inverse, une correction à la baisse peut également s'avérer nécessaire - par exemple si des projets de construction importants sont en cours dans les environs, si de nouveaux axes de circulation sont prévus ou si un changement de zonage menace de réduire l'attractivité de l'immeuble.
Une fois que les revenus locatifs nets durables ont été déterminés, l'élément central suivant du calcul a lieu : le choix du taux de capitalisation. Ce taux reflète le risque et le rendement que les investisseurs attendent d'un bien immobilier. Il n'existe pas de taux de capitalisation unique, mais il dépend de nombreux facteurs :
L'expérience montre que les taux de capitalisation en Suisse se situent dans les fourchettes suivantes :
Plus le taux de capitalisation est bas, plus la valeur de rendement est élevée - et inversement. La formule de calcul proprement dite est simple :
🧮 Valeur de rendement = revenu locatif net / taux de capitalisation
Exemple de calcul :
Revenu locatif net : CHF 40'000 par an
Taux de capitalisation : 3,5 %
Ce résultat montre quelle est la valeur actuelle du bien immobilier du point de vue d'un investisseur sur la base de ses revenus. Pour les vendeurs et les acheteurs d'objets de rendement, la valeur de rendement est donc une valeur décisive - elle contribue à déterminer si un bien immobilier est perçu comme attractif ou comme risqué.
La méthode de la valeur de rendement est toujours appropriée lorsque l'accent est mis sur le rendement du capital - c'est-à-dire pour les biens immobiliers dont l'objectif premier est de générer des revenus réguliers. Cela concerne entre autres
Il est important de faire des hypothèses réalistes - par exemple sur la structure des locataires, l'évolution future du marché ou le risque de vacance. Une estimation trop optimiste des loyers ou un taux de capitalisation trop bas peuvent fausser le résultat.
Conclusion : la valeur de rendement montre ce qu'un bien immobilier peut « faire » - et constitue donc une base solide pour tous ceux qui misent sur le rendement. Qu'il s'agisse d'achat, de vente, d'analyse de patrimoine ou de décisions de financement : Celui qui veut évaluer de manière réaliste un objet de rendement ne peut pas passer à côté de la valeur de rendement.
Dans le cadre du développement immobilier, la valeur résiduelle joue un rôle essentiel, surtout pour les projets de nouvelles constructions, les changements d'affectation ou l'utilisation de terrains réservés à la construction. Contrairement aux valeurs de marché ou de rendement, qui se basent sur des biens immobiliers existants, la méthode de la valeur résiduelle se concentre sur le potentiel futur d’un bien. Elle permet de répondre à une question cruciale d'un point de vue économique : quel est le prix maximal qu'un terrain peut atteindre pour qu'un projet de construction reste viable financièrement ?
Cette méthode s'adresse avant tout aux investisseurs professionnels, aux promoteurs immobiliers et aux développeurs de projets qui travaillent avec des chiffres et des scénarios avant de donner le premier coup de pioche. La valeur résiduelle est également régulièrement utilisée pour les biens à démolir pour lesquels une nouvelle construction de remplacement est prévue ou pour la reconversion d'anciens sites industriels.
Lors du développement d'un projet, le prix du terrain est souvent le poste individuel le plus important du budget - et en même temps la variable la plus incertaine. Il est donc crucial pour les développeurs de connaître un prix maximal réaliste pour un terrain. La valeur résiduelle indique précisément ce montant : C'est le prix maximum qu'un investisseur peut payer pour le terrain sans que la rentabilité du projet ne soit menacée.
Les domaines d'application typiques de la méthode de la valeur résiduelle sont les suivants :
Ce qui est décisif, c'est que la valeur résiduelle ne reflète pas la valeur vénale actuelle du terrain, mais sa valeur potentielle compte tenu d'une utilisation prévue. Elle dépend donc fortement des attentes du marché, des coûts de construction et des conditions-cadres réglementaires (p. ex. plan de zone, règlement de construction).
Le calcul suit un principe simple :
🧮 Valeur résiduelle = produit potentiel de la vente - coûts du projet
Dans ce contexte, le produit de la vente est constitué des recettes escomptées (par exemple la vente d'un appartement ou la valeur de rendement en cas de location), tandis que les coûts du projet comprennent tous les investissements, dont :
Ce qui reste est le montant qui peut théoriquement être payé pour le terrain.
Rechenbeispiel:
Ein Investor plant den Bau eines Mehrfamilienhauses mit vier gleich grossen Wohneinheiten. Pro Wohnung wird ein Verkaufspreis von CHF 600’000 erwartet. Das Gebäude umfasst 1’500 Kubikmeter, bei regional üblichen Baukosten von CHF 1’000 pro Kubikmeter.
Residualwert = (4 × CHF 600’000) – (1’500 × CHF 1’000)
Residualwert = CHF 2’400’000 – CHF 1’500’000 = CHF 900’000
Das heisst: Nur wenn der Kaufpreis für das Grundstück unter CHF 900’000 liegt, bleibt das Projekt wirtschaftlich tragbar – vorausgesetzt, es gibt keine weiteren versteckten Kosten.
Lorsqu'il est question d'évaluation immobilière, la plupart des gens pensent immédiatement à l'achat ou à la vente. Mais les questions fiscales requièrent également une valeur immobilière, à savoir la valeur fiscale. Celle-ci se distingue nettement de la valeur du marché et revêt une importance capitale pour l'administration fiscale. Même si elle ne joue pas un rôle direct lors de la vente elle-même, elle ne doit pas être sous-estimée lors de l'imposition de la fortune ou de la taxation en cas de succession.
La valeur fiscale est fixée par les autorités fiscales cantonales et actualisée à intervalles réguliers. Elle sert de base à différents types d'impôts :
Le mode de calcul exact varie d'un canton à l'autre et se base sur des procédures d'évaluation standardisées par les autorités - souvent aussi en utilisant des facteurs forfaitaires ou des approches réduites de la valeur de rendement. Pour les propriétaires, cela signifie que même si la valeur de marché du bien immobilier augmente, la valeur fiscale n'est pas automatiquement adaptée.
Dans la pratique, la valeur de marché et la valeur fiscale divergent souvent de manière significative - et ce pour de bonnes raisons :
Dans de nombreux cas, la valeur fiscale est inférieure de 20 à 40 % à la valeur du marché. Cette situation est délibérément prévue dans le cadre de la systématique fiscale. Néanmoins, cela peut conduire à des malentendus chez les propriétaires - par exemple lorsque la valeur fiscale est assimilée à tort au prix réalisable sur le marché.
Conclusion : la valeur fiscale n'est pas une valeur de vente, mais une valeur de référence fiscale. Celui qui souhaite vendre ou léguer son bien immobilier ne devrait donc jamais se fier uniquement à la valeur fiscale.
Chez Bestag, l'accent n'est pas mis sur des modèles rigides, mais sur votre situation individuelle.
Pour les biens immobiliers standard, Bestag procède à deux évaluations hédonistes et obtient en outre trois évaluations des courtiers immobiliers les plus qualifiés pour votre bien immobilier - une méthode qui a fait ses preuves des centaines de fois dans la pratique.
Pour les objets complexes tels que les immeubles de rapport, les terrains à bâtir ou les projets de développement, Bestag analyse la situation de départ en détail. Des études de faisabilité peuvent par exemple être utilisées à cet effet.
L'objectif : obtenir la meilleure base de décision possible, que vous souhaitiez vendre, conserver ou développer.
Vous avez l'intention de vendre ? Alors lisez ici comment réussir une vente immobilière optimale.
Chaque bien immobilier est différent. Chaque vente a des objectifs différents. C'est pourquoi Bestag ne propose pas de solution « toute faite », mais accompagne les propriétaires de manière personnelle et individuelle - de la première évaluation à la conclusion réussie.
Qu'il s'agisse d'une évaluation en ligne, d'un rendez-vous sur place ou d'un conseil virtuel, c'est vous qui décidez de ce qui convient à votre situation.
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