Une évaluation immobilière solide est souvent la base de décisions importantes – comme lors d'une vente, d'un divorce, d'une succession ou vis-à-vis des autorités fiscales. Cependant, dans la pratique, nous constatons régulièrement que des erreurs graves sont commises lors de l'évaluation.
Souvent, il manque une définition claire des objectifs, des hypothèses irréalistes sont émises ou des liens émotionnels conduisent à des idées de prix faussées. Le résultat : le processus de vente s'éternise inutilement ou la vente se fait en dessous de la valeur – sans que les propriétaires ne s'en aperçoivent.
Dans cet article, nous examinons les pièges typiques de l'évaluation immobilière. Vous découvrirez pourquoi une définition précise des objectifs est cruciale, pourquoi la qualité et l'exactitude des données jouent un rôle central et comment les évaluations émotionnelles peuvent obscurcir la vision objective de la valeur vénale. Enfin, nous vous montrerons comment le soutien professionnel de Bestag vous protège contre les erreurs d'appréciation.
Une évaluation immobilière répond toujours à un objectif spécifique. L'une des erreurs les plus fréquentes est de ne pas définir clairement, dès le départ, l’usage prévu de cette valeur. Cela peut mener à une estimation certes exacte sur le plan mathématique, mais inadaptée à la situation concrète. En effet, selon l'objectif – par exemple à des fins fiscales, pour une hypothèque ou pour une vente – différentes bases d'évaluation et exigences s'appliquent. Les conséquences peuvent être des charges fiscales inutiles, des difficultés de financement ou des prix de vente irréalistes. C'est pourquoi la première étape est toujours : clarifier l'objectif – puis évaluer.
Selon la situation, des valeurs très différentes sont prises en compte, avec chacune sa propre logique.
La valeur fiscale est la base de l'imposition et est fixée par les autorités fiscales cantonales. En règle générale, elle est nettement inférieure à la valeur vénale, ce qui est souhaitable du point de vue du propriétaire, car une valeur fiscale basse signifie un impôt sur la fortune ou un impôt foncier plus faible. Il en va de même pour la valeur locative, un cas particulier de la valeur fiscale pour les biens immobiliers occupés par leur propriétaire : plus elle est basse, mieux c'est.
La valeur de nantissement, quant à elle, est différente. Elle est pertinente lorsque vous souhaitez contracter ou augmenter une hypothèque. Les banques la fixent avec prudence – généralement en dessous de la valeur vénale – et se basent sur le principe de la valeur la plus basse : la base de nantissement maximale est la valeur la plus basse entre le prix d'achat et la valeur vénale. Dans des cas particuliers comme une augmentation hypothécaire prévue (par exemple pour financer des rénovations ou pour la prévoyance vieillesse), une valeur vénale aussi élevée que possible et justifiée de manière compréhensible est dans l'intérêt du propriétaire.
La situation est encore différente lors d'une vente : ici, vous voulez connaître la valeur vénale aussi précisément que possible. C'est la seule façon de développer une stratégie de vente solide et de mener des négociations de prix réalistes.
Non seulement la valeur souhaitée varie en fonction de l'objectif, mais aussi l'approche méthodologique de l'évaluation diffère considérablement.
Celui qui argumente pour (ou contre) l'administration fiscale devrait idéalement fixer la valeur à un niveau bas – ici, une simple évaluation hédoniste suffit généralement ou on reprend la valeur fixée officiellement.
En revanche, lors d'une augmentation hypothécaire, une expertise professionnelle, qui étaye la valeur vénale de manière bien documentée et élargit ainsi la marge de nantissement vis-à-vis de la banque, est intéressante.
Pour une vente prévue, en revanche, une estimation grossière ou une évaluation en ligne ne suffit pas. Il faut une estimation précise et réaliste par plusieurs professionnels spécialisés localement, combinée avec des données de comparaison actuelles. Ce n'est qu'ainsi que vous éviterez de fixer un prix trop bas – ou d'effrayer les personnes intéressées avec un prix trop élevé. Le choix de la méthode n'est donc pas une décision technique, mais une décision stratégique – adaptée à l'objectif de votre évaluation.
Vous vous demandez comment organiser au mieux la vente de votre bien immobilier ? Alors lisez ici notre article « Vente immobilière : Ce qu'il faut savoir pour une transaction réussie ».
La qualité d’une évaluation immobilière dépend de la qualité des informations sur lesquelles elle repose. Dans la pratique, il arrive régulièrement que des données obsolètes, incomplètes ou mal interprétées faussent l'estimation - avec des conséquences coûteuses. Si, par exemple, on calcule mal la surface habitable ou que l'on évalue l'état trop favorablement, on arrive rapidement à une valeur qui ne correspond pas à celle du marché. Il est donc utile d'y regarder de très près : la base de données est-elle vraiment correcte ?
Ce qui est écrit sur le papier ne correspond pas toujours à la réalité. De nombreux propriétaires se fient à des vieux plans de construction pour l'évaluation ou notent la surface habitable « au feeling ». Mais déjà des petites erreurs dans le calcul de la surface - comme le fait d'inclure des pièces non chauffées, des caves ou des surfaces sous les pentes de toit - peuvent fausser considérablement la valeur. Les transformations, les extensions ou les agrandissements non documentés entraînent également des écarts. Surtout dans les modèles d'évaluation hédonistes, qui reposent sur les prix au mètre carré. Une surface habitable erronée a un impact direct sur la valeur vénale estimée. Celui qui veut évaluer sérieusement doit donc d'abord mesurer de manière fiable - et vérifier les documents.
La situation reste l'un des principaux facteurs d'influence sur le prix des biens immobiliers. En effet, outre la macro-situation, c'est-à-dire la région générale, la commune ou la ville, c'est surtout la micro-situation qui joue un rôle central : le bien immobilier est-il situé dans une rue de quartier calme ou sur un axe principal très fréquenté ? Y a-t-il une vue, de l'ensoleillement, une bonne desserte par les transports publics ? Quel est l'environnement social, le voisinage, la proximité des écoles ou des commerces ?
Les projets de construction prévus, les lignes à haute tension ou les utilisations bruyantes dans les environs peuvent également influencer massivement la valeur. Deux maisons comparables dans la même commune peuvent avoir des prix très différents - uniquement en raison de leur micro-situation. Celui qui vise une évaluation sérieuse doit analyser les deux niveaux de manière différenciée - car la situation n'est jamais seulement un point sur la carte, mais un jeu complexe de différentes qualités de localisation.
De nombreux propriétaires se fient aux plateformes immobilières pour avoir une idée du prix - une voie naturelle, mais trompeuse. Les offres visibles ne reflètent souvent pas le marché réel. En effet, de nombreux objets sont proposés sur le marché avec des prix trop élevés, puis sont négociés à la baisse - généralement de 3 à 5 pour cent. De plus : les biens immobiliers surévalués restent plus longtemps en ligne et sont donc plus présents - tandis que les objets avec des prix réalistes disparaissent souvent en quelques semaines, parfois même quelques jours. Cette distorsion conduit à un sentiment de prix trop élevé. De plus, certains courtiers évaluent délibérément trop bas pour vendre rapidement un objet - ce qui décale également l'orientation. Sans une analyse contextuelle approfondie, les prix des portails ne sont donc tout au plus que des points de repère approximatifs - et en aucun cas des valeurs comparatives fiables.
Vous voulez en savoir plus sur les évaluations immobilières ? Alors lisez notre article « Évaluation immobilière - comment connaître la vraie valeur ».
Ou demandez une évaluation rapide pour avoir un premier point de repère :
Son propre bien immobilier est plus qu'un simple objet - c'est un foyer, un lieu de souvenirs, un morceau d'identité. Cet attachement émotionnel est compréhensible, mais il constitue souvent un obstacle lors de l'évaluation. En effet, celui qui se fie trop à son propre ressenti risque une estimation irréaliste - et donc un prix de vente trop élevé. Les distorsions émotionnelles sont l'une des raisons les plus fréquentes des stagnations de commercialisation ou des occasions de vente manquées. Il est d'autant plus important de remettre régulièrement en question son propre point de vue - ou de le faire refléter de manière neutre par une personne extérieure.
Une erreur de pensée particulièrement fréquente est la comparaison directe avec les ventes du voisinage. "Mon voisin a bien eu 1,2 million - mon bien immobilier est même plus beau!" Mais cette logique peut être trompeuse : peut-être que le voisin a mis une annonce à un prix exorbitant et a ensuite massivement négocié à la baisse. Ou bien l'emplacement, le terrain, l'état n'étaient pas tout à fait comparables - même si cela semble être le cas au premier abord. Souvent, dans de telles comparaisons, on compare des pommes avec des poires. Sans une connaissance approfondie du marché, il n'est pas clair si le prix prétendument obtenu était bien réel. Celui qui fonde son prix de vente sur cette base risque de répéter les mêmes erreurs.
De nombreux propriétaires surestiment l'état ou le niveau de leur bien immobilier - pour une raison compréhensible : on s'est habitué aux particularités, on a beaucoup entretenu avec amour, on a réalisé son propre style. Mais ce qui semble "prêt à être habité immédiatement" pour soi, peut être considéré comme un "état moyen" pour le marché. L'effet de la personnalisation est également typique : une couleur de mur voyante, une salle de bain originale ou des aménagements sur mesure peuvent être un plus d'un point de vue personnel - mais pour de nombreux acheteurs potentiels, une raison de renoncer. Le marché préfère les aménagements neutres et adaptables. Un mur rouge peut être chargé émotionnellement - mais un simple mur blanc se vend souvent mieux. Un regard extérieur neutre aide à estimer la valeur marchande réelle de manière réaliste.
Celui qui s'accroche émotionnellement à son prix parce qu'il est convaincu que son propre bien immobilier "vaut plus" bloque souvent inconsciemment le processus de vente. Il n'est pas rare que des offres réalistes, voire bonnes, soient rejetées parce qu'elles sont en dessous de ses propres attentes - bien qu'elles reflètent la valeur vénale réelle ou la dépassent même légèrement. Le résultat : le bien immobilier reste longtemps sur le marché, l'intérêt diminue et le prix de vente final tombe en dessous du niveau initial. Particulièrement fatal : plus un bien est annoncé longtemps, plus les acheteurs potentiels deviennent sceptiques. Une fierté mal orientée peut parfois faire passer à côté de belles opportunités de négociation, et entraîner, à terme, des coûts financiers non négligeables.
Se persuader que son bien immobilier vaut plus que sa réelle valeur peut amener à refuser de très bonnes offres — parfois même supérieures à sa valeur objective — ou à faire face à des délais de vente prolongés.
Les évaluations immobilières sont complexes - et plus l'enjeu est important, plus une estimation fondée et objective devient essentielle. Celui qui se fie à des calculateurs en ligne simplifiés ou à des comparaisons de marché prend un risque. En effet, une véritable précision ne peut être atteinte que par une combinaison d'expérience, d'analyse de données, de compréhension du marché et de savoir-faire local. C'est précisément là qu'intervient Bestag - avec un processus structuré et indépendant qui assure non seulement la clarté, mais aussi la sécurité avant la vente. Ainsi, les propriétaires obtiennent une base de décision solide.
Chez Bestag, les méthodes basées sur les données rencontrent des années d'expérience sur le marché immobilier suisse. La base de chaque évaluation est constituée d'informations précises sur le bien immobilier ainsi que d'une visite sur place - afin que même les évaluations hédonistes (CIFI et Wüest Partner) soient précises. L'algorithme spécialement développé analyse plus de 500 000 données de vente et sélectionne les trois courtiers les mieux qualifiés localement. Ceux-ci donnent leurs estimations après une visite - ce qui lance un processus d'offres précieux. La situation de concurrence qui en résulte améliore les offres. Parallèlement, un système de bonus-malus garantit que les courtiers ne surévaluent pas seulement pour obtenir le contrat.
Bestag n'est pas un courtier - et c'est essentiel. Bestag propose un processus d'évaluation et de sélection clairement structuré et transparent. Le propriétaire garde toujours le contrôle et décide sur une base solide et compréhensible. Cette transparence crée la confiance avant même que le processus de vente ne commence.
Celui qui choisit Bestag bénéficie non seulement d'évaluations fondées, mais aussi d'un objectif clair : la meilleure vente possible de manière objective et transparente. Sans frais cachés, sans lien avec des courtiers spécifiques - et sans pression de vente. La combinaison d'une présélection basée sur les données, d'un accompagnement neutre et d'une évaluation fiable réduit les risques et augmente les chances de succès. Ainsi, l'évaluation immobilière ne devient pas une affaire de chance - mais une base de décision solide pour les prochaines étapes.
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