10 Punkte, die Sie über Immobilienbewertungen wissen sollten

Wie aber bestimmt man den Immobilienwert am zuverlässigsten? Wir zeigen Ihnen in 10 Punkten auf, welche Methoden sich anbieten und was es sonst noch zu berücksichtigen gilt. 

Das Ziel der Immobilienbewertungen ist, dass der Verkehrswert möglichst gut “angenähert” werden kann. Unter dem Verkehrswert versteht man denjenigen Preis, den man beim Verkauf innerhalb eines Jahres unter marktüblichen Bedingungen erzielen kann. Dazu die sechs geläufigsten Bewertungsmethoden kurz erläutert:

1 Online-Kurzbewertungen befriedigen die Neugier und geben einen ersten Anhaltspunkt, sind aber ansonsten zu ungenau

Verschiedenste Unternehmen bieten auf ihrer Webseite eine Kurzbewertung an. Wenn Sie eine solche durchführen, werden Sie feststellen, dass nur sehr wenige Parameter des Objekts angegeben werden müssen. Als Resultat erhalten Sie entsprechend keinen genauen Wert, sondern eine statistische Preisbandbreite, bei welcher zwischen den tiefsten und höchsten Wert gut und gerne 20-30% liegen können (Beispiel: Ihr Haus wird mit CHF 750’000 - CHF 1’000’000 bewertet). Wenn Sie also die Bewertung aus reiner Neugier durchführen, gibt Ihnen diese Bandbreite eine erste Idee und reicht aus. Wenn Sie die Bewertung in Vorbereitung einer Transaktion machen, ist es unerlässlich, die Immobilie genauer zu bewerten.

Die Kurzbewertungen sind lediglich vereinfachte, hedonische Bewertungen. Mehr dazu im nächsten Absatz.

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2 Hedonische Bewertungen sind weit verbreitet und werden von den Banken zur Plausibilisierung von Preisen eingesetzt

Die hedonische Bewertung ist eine statistische Vergleichsmethode. Dabei werden die Eigenschaften des Objekts wie die Makrolage, die Mikrolage, die quantitativen (Zimmeranzahl, Wohnfläche etc.) sowie die qualitativen Objektinformationen (Zustand, Standard, Alter des Objekts) erhoben und statistisch gewichtet und verglichen. Als Datengrundlage dienen bereits verkaufte Objekte, die Methode ist entsprechend vergangenheitsbasiert. Obwohl die tatsächlich gezahlten Preise nicht öffentlich sind, stellen verschiedene Banken/Versicherungen gepoolte anonymisierte Verkaufsdaten den Bewertungsplattformen zur Verfügung (IAZI, Wüest & Partner, usw.). Da sich die Datengrundlage und die Berechnungsmethoden der verschiedenen Anbieter unterscheiden, wird empfohlen, mehrere hedonische Bewertungen erstellen zu lassen. Die Schätzgenauigkeit liegt innerhalb einer Bandbreite von bis zu 20%.

Die hedonisch Bewertung ist bei einem anstehenden Verkauf oder einer Erbschaft die am meisten verbreitete Methode, da sie sehr kostengünstig und eine ziemlich verlässliche Wertbandbreite ausgibt.

3 Die Realwertmethode ergibt den materiellen Wert einer Liegenschaft ohne den Markt zu berücksichtigen - entsprechend selten wird sie eingesetzt

Besitzen Sie ein Luxus- oder ein Liebhaberobjekt? Bei diesen oft einzigartigen Immobilien ist die Datengrundlage der hedonischen Tools meist ungenügend, da zu wenige Vergleichsobjekte verkauft wurden. Daher bietet es sich an, zusätzlich eine Realwertberechnung durchzuführen. 

Dabei wird der Landwert addiert mit dem Zeitwert des Objekts. Beim Landwert werden Faktoren wie der Steuerfuss der Gemeinde, bezahlte Quadratmeterpreise an vergleichbarer Lage sowie die Nähe zur Stadt berücksichtigt. Der Zeitwert des Objekts wird berechnet, indem die Kosten für einen gleichwertigen, hypothetischen Neubau (inkl. Baunebenkosten und den Kosten für die Umgebungsarbeiten) berechnet und im Anschluss eine Wertminderung (aufgrund des Alters und des Zustands) abgezogen wird. 

Diese Methode berücksichtigt ausser beim Landwert die aktuelle Marktlage nicht mit ein und wird somit oft zur Ergänzung von hedonischen Bewertungen oder als Validierung der Ertragswertmethode eingesetzt.

4 Die Ertragswertmethode bestimmt den Preis bei Renditeimmobilien und unterstützt Investoren beim Kaufentscheid

Im Gegensatz zur Realwertmethode ist die Ertragswertmethode zukunftsorientiert und nur für Immobilien geeignet, welche dauerhaft Mieterträge generieren (wie eine ewige Rente). Dabei werden die langfristig erzielbaren Netto-Mieterträge der Immobilie durch den jeweiligen Kapitalisierungssatz dividiert. 

Netto-Mieterträge: Von den Brutto-Mieterträgen müssen zwingend die Nebenkosten abgezogen werden (Heizung, Wasser, Strom und ggf. Verwaltungskosten). Im Anschluss wird beurteilt, ob allenfalls Potenzial für Mietanpassungen vorhanden ist (z.B. bei aktuell tiefen Mieten im Vergleich mit ähnlichen Objekten, sog. Mietzinsreserven). Es kann auch eine Korrektur nach unten anfallen, wenn beispielsweise negative Einflüsse auf die Liegenschaft aufgrund von geplanten Bautätigkeiten oder Umzonungen erwartet werden. 

Kapitalisierungssatz: Es gibt keinen allgemeingültigen Kapitalisierungssatz, da bei dessen Festlegung diverse Punkte berücksichtigt werden:

• Das Risiko der Liegenschaft bzgl. anstehenden Renovationen und möglichen Leerständen in der Zukunft.

• Anzahl der Wohn- / Gewerbeeinheiten, die Lage, das Alter sowie das Gesamtvolumen der Investition

• Ob es sich um Wohn- oder Gewerberäume handelt

• Risikoappetit und gewünschte Rendite des Investors

Erfahrungsgemäss liegt der Kapitalisierungssatz zwischen 2.5% (für neue grosse Wohnliegenschaften, 50+mio) und 7-8% (bei sehr kleinen veralteten, ländlichen Immobilien).

Formel: Ertragswert = Netto-Mietertrag / Kapitalisierungssatz

Beispiel: 40’000 Netto-Mietertrag und 3.5% Kapitalisierungssatz

40’000 / 3.5% = 1’142’857 CHF

5 Die Discounted-Cash-Flow-Methode ermittelt den Immobilienwert anhand künftiger erwarteter Mieterträge 

Bei der Berechnung des heutigen Wertes einer Immobilie werden bei der DCF-Methode zukünftig erwartete Erträge abdiskontiert. Diese Methode findet meist Anwendung, wenn die Erträge zeitlich limitiert sind oder über Zeit variieren. 

Diese Vorgehensweise ist international anerkannt und wird beispielsweise bei der Bewertung von Nutzniessungen sowie  Wohn- und Baurechten eingesetzt. 

6 Die Residualwert-Methode gibt an, wie viel ein Investor für eine Immobilie oder Bauland zahlen kann unter Abzug seiner erwartete Kosten

Wenn Investoren eine Immobilie für den Verkauf oder die Vermietung bauen möchten, eruieren sie anhand der Residualwert-Methode, wie viel das benötigte Grundstück kosten darf. Diese Methode wird also beispielsweise bei Projektentwicklungen, geplanten Umnutzungen, Abbruchobjekten und Baulandreserven eingesetzt.

Berechnet wird dabei der potenzielle Verkaufserlös oder Ertragswert abzüglich den notwendigen Investitionen (Kosten für den Bau und die Vermarktung). Der verbleibende Wert (Residualwert) entspricht dem möglichen Verkehrswert des Baulands resp. des Grundstücks mit bestehenden Bebauungen. 

Vereinfachtes Rechenbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit vier gleich grossen Wohneinheiten wird geplant. Bei den Wohnungen wird ein Verkaufspreis von CHF 600’000 pro Wohnung erwartet. Die Baukosten liegen in dieser Region bei CHF 1’000 pro Kubikmeter, das Gesamtgebäude umfasst 1’500 Kubikmeter.

Residualwert = (4 x 600’000) - (1’000 x 1’500) = 900’000 CHF

Nebst der Wahl der geeigneten Bewertungsmethode (oder Kombinationen davon) gilt es aber noch vier zu berücksichtigende Faktoren für eine möglichst zuverlässige Bewertung. 

7 Nur nach einer Besichtigung vor Ort kann eine seriöse Bewertung vorgenommen werden

Wenn Sie Ihre Immobilie möglichst genau schätzen lassen wollen, werden Sie auf eine der obenstehenden Methoden zurückgreifen. Da die Online-Kurzbewertung im Normalfall nicht ausreicht, ist eine Besichtigung vor Ort nötig. Ohne Besichtigung leidet die Zuverlässigkeit der Bewertung. 

8 Das Interesse des Bewerters ist bei der Betrachtung seiner Einschätzung zu berücksichtigen

Wenn Sie eine Bewertung Ihrer Immobilie machen lassen, sollten Sie immer die Interessen der bewertenden Person berücksichtigen. Bewertungen von Banken, Architekten oder dem HEV sind also mit Vorsicht zu geniessen. Banken haben beispielsweise entgegengesetzte Interessen und wollen einen möglichst krisenresistenten, stabilen Immobilienwert. Architekten berechnen oft die Baukosten addiert mit dem Landwert, dabei wird der aktuelle Markt zu wenig berücksichtigt. 

Wollen Sie aber den besten Preis erzielen beim Verkauf Ihrer Immobilie, sollten Sie lokal spezialisierte Fachpersonen mit Verkaufsabsicht bewerten lassen. Diese können aufgrund der Marktkenntnisse und Erfahrungen den Wert genauer einschätzen.

9 Die Konkurrenzsituation bringt die Makler zu Bestleistungen

Lassen Sie Ihre Immobilie von Maklern bewerten, was wir bei einem Verkauf auch empfehlen, sollten Sie mehrere Makler einladen und diese auch wissen lassen, dass mehrere Bewertungen eingeholt werden. Wenn ein Makler weiss, dass er als einzige Person eine Bewertung vornimmt, besteht das Risiko einer Unterbewertung. Ein allfälliger Verkauf ist einfacher und schneller bei einem tieferen Preis. Die Konkurrenzsituation entschärft dieses Risiko.

Werden mehrere Makler eingeladen, kommt das Risiko der Überbewertungen ins Spiel. Unseriöse Makler setzen den Bewertungspreis zu hoch an, um die Mandatierung zu gewinnen. In solchen Fällen müssen im Anschluss Preissenkungen vorgenommen werden  -  die Verkäuferschaft verliert viel Geld. Wie Sie dieses Risiko ebenfalls minimieren können, erfahren Sie im nächsten Absatz.

10 Dank einem Bonus-Malus-Vergütungssystem wird die Bewertung verbindlich

Dieser Punkt ist für den Fall eines Verkaufs zu berücksichtigen. Um die angesprochenen Überbewertungen zu vermeiden, kann im Maklervertrag die Provision an die Bewertung gekoppelt werden. Das heisst konkret: Wenn der Makler eine Provision von 2.5% verlangt, erhält er dies nur, wenn der bewertete Preis realisiert wird. Bei Abweichungen greift ein Bonus-Malus-Mechanismus. 

Dank dieser leistungsbasierten Vergütung erhalten Sie vom Makler einerseits die höchste aber noch realistische Bewertung (er will ja die Mandatierung gewinnen, aber möglichst keinen Malus in Kauf nehmen müssen) und animieren den Makler dank dem finanziellen Anreiz einer Leistungsprovision (Bonus) zu Höchstleistungen.

So bewertet Bestag  -  Die Interessen des Verkäufers stehen im Mittelpunkt

Für eine möglichst zuverlässige Bewertung, werden die Punkte 7 bis 10 im Bewertungs-Prozess berücksichtigt und eine Vielzahl unterschiedlicher Bewertungsmethoden herbeigezogen.

Ihr Bestag Kundenberater besichtigt die Immobilie vor Ort (Punkt 7) und organisiert gleichentags die Besichtigung durch drei lokale Makler (Punkt 8). Die Makler werden dabei datenbasiert aufgrund Ihrer Erfolgsbilanz im entsprechenden Gebiet ausgewählt und bewerten die Immobilie in einer Konkurrenzsituation (Punkt 9). Die Bewertungen sind “verbindlich” aufgrund eines eingesetzten Bonus-Malus-Mechanismus im Maklervertrag (Punkt 10). Als Verkäuferschaft erhalten Sie schliesslich den Bestag Bewertungsbericht mit den drei Makler-Bewertungen (inkl. Beilagen) sowie zwei hedonischen Bewertungen von Bestag (IAZI sowie Wüest & Partner). Somit werden einerseits die hedonischen Resultate (vergangenheitsbasiert) berücksichtigt, andererseits können die lokalen Makler diese Werte anhand ihrer Kenntnisse des lokalen Marktes genauer einordnen.

Diese Auslegeordnung ermöglicht Ihnen, den Preis Ihrer Immobilie möglichst zuverlässig zu bestimmen.

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