#4 Immovlog: Bieterverfahren, Chancen und Gefahren

Bieterverfahren Immobilien Schweiz

In der Schweiz gewinnt das Bieterverfahren bei Immobilien zunehmend an Beliebtheit – insbesondere in Regionen mit hoher Nachfrage. Doch was genau steckt dahinter? Wie läuft ein solches Verfahren ab, und worauf sollten Käufer und Verkäufer achten? In diesem Artikel erklären wir dir die wichtigsten Punkte rund um das Bieterverfahren bei Immobilien in der Schweiz.

Was ist ein Bieterverfahren bei Immobilien?

Das Bieterverfahren ist eine Verkaufsform, bei der mehrere potenzielle Käufer gleichzeitig die Möglichkeit erhalten, für eine Immobilie ein Angebot abzugeben. Anders als bei einer klassischen Verhandlung mit einem festen Verkaufspreis, gibt es beim Bieterverfahren oft nur einen Startpreis (Richtpreis). Der tatsächliche Verkaufspreis ergibt sich aus den Geboten der Interessenten.

Ein Bieterverfahren eignet sich besonders bei Immobilien, für die eine grosse Nachfrage besteht – zum Beispiel in städtischen Lagen oder bei besonders attraktiven Objekten. 

Wie läuft ein Bieterverfahren ab?

Der genaue Ablauf kann leicht variieren, aber grundsätzlich läuft ein Bieterverfahren in der Schweiz wie folgt ab:

1. Ausschreibung mit Richtpreis
   Die Immobilie wird öffentlich ausgeschrieben – häufig mit einem unverbindlichen Richtpreis, der als Orientierung dient.

2. Besichtigungen
   Interessenten können die Immobilie besichtigen und sich über den Zustand, die Lage und weitere Details informieren.

3. Abgabe der Gebote
   Innerhalb einer gesetzten Frist reichen die Interessenten ihre Kaufangebote ein – meist schriftlich und unter Angabe ihrer Finanzierungsbestätigung.

4. Zusätzliche Bieterrunden (optional)
   Falls mehrere gleichwertige oder sehr nahe beieinanderliegende Angebote eingehen, kann der Verkäufer zu einer oder mehreren weiteren Bieterrunden einladen. Dabei erhalten ausgewählte Interessenten die Möglichkeit, ihr Angebot zu verbessern. Diese Phase kann den Verkaufspreis weiter steigern.

5. Auswahl des Käufers
   Der Verkäufer entscheidet sich nach Ablauf der Frist für eines der Gebote – das muss nicht zwingend das höchste sein. Auch Zahlungsmodalitäten, Flexibilität beim Übernahmetermin oder persönliche Sympathie können eine Rolle spielen.

6. Vertragsabschluss
   Kommt es zur Einigung, wird ein Kaufvertrag aufgesetzt und der Verkauf wie üblich über den Notar bzw. Grundbuchamt abgewickelt.

Ein Bieterverfahren ist nicht verbindlich – weder Käufer noch Verkäufer sind nach einem Gebot verpflichtet, den Deal abzuschliessen. Es handelt sich um eine unverbindliche Preisofferte, bis der Kaufvertrag rechtsgültig unterzeichnet ist. Das schafft Flexibilität, kann aber auch Unsicherheit bedeuten – etwa für Käufer, die nicht wissen, ob sie den Zuschlag erhalten.

Warum ist der Startpreis so wichtig beim Bieterverfahren?

Bieterverfahren werden insbesondere von einigen Fixpreis- und Discount-Maklern als ideale Verkaufsstrategie angepriesen, um eine Immobilie ohne grossen Aufwand zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Die Idee dahinter ist, dass die Interessentinnen um eine Liegenschaft bieten, wie man das von Kunstauktionen kennt. Die Makler argumentieren dabei so: Da jeder Teilnehmer das Objekt erwerben wolle, werde dies dazu führen, dass sie immer höhere Gebote abgeben und der erzielte Preis am Ende über dem Marktwert liegt. Deshalb sei es bei einem Bieterverfahren gar nicht nötig, die Immobilie schätzen zu lassen. Das klingt gut, überzeugt in der Realität aber nicht.

Wenn der Ankereffekt eine Preismaximierung verhindert

Das liegt am sogenannten Ankereffekt. Damit beschreiben Psychologen eine unbewusste Voreingenommenheit beim Menschen, sich nach Referenzen (auch willkürlichen) zu richten. 

Der Ankereffekt führt dazu, dass Menschen sich bei einem Bieterverfahren ein Limit setzen. Sie sind bereit, bis zu einem bestimmten Preis zu bieten. Dieses Limit liegt bei den meisten Menschen 15 bis 20 Prozent über dem Startpreis beim Bieterverfahren. Offeriert dann jemand eine höhere Summe, steigen die meisten aus.

Nehmen wir an, der Startpreis beträgt eine Million Franken. Dieser Betrag ist der Anker. Jede Teilnehmerin am Bieterverfahren sagt sich, ich werde maximal X Prozent mehr bieten. Die eine setzt das Limit bei 15 Prozent, eine andere bei 17 Prozent, eine dritte bei 19 Prozent und eine schliesslich bei 20 Prozent. Einen noch höheren Aufschlag gesteht sich in der Regel keine Teilnehmerin zu. Der Ankereffekt führt dazu, dass niemand ein Gebot abgibt, das allzu weit über dem Startpreis liegt. Der zuerst wahrgenommene Wert ist zu tief verankert. Und an diese selbst auferlegte Vorgabe halten sich die Menschen auch in Bieterverfahren. Denn sie wollen ein Schnäppchen machen und keinen überhöhten Preis zahlen. 

In unserem Beispiel bedeutet dies, dass die mit einem Startpreis von einer Million Franken in das Bieterverfahren eingebrachte Liegenschaft für maximal 1,2 Millionen Franken verkauft wird. Auch wenn sie vielleicht tatsächlich 1,3 Millionen Franken wert ist.

Schätzwert als Startpreis: Wieso ein zu hoher Startpreis ein erfolgreiches Bieterverfahren verunmöglicht

Jetzt überlegen Sie vielleicht, dem Makler zu sagen, er solle den Startpreis beim Bieterverfahren auf 1,3 Millionen Franken setzen. So findet sich am Ende eine Käuferin, die 1,56 Millionen Franken zahlt, was 20 Prozent oder 260’000 Franken mehr ist, als der eigentliche Wert Ihrer Immobilie. Doch da muss ich Sie enttäuschen. Wer Wohneigentum erwerben will und sich dabei auf ein Bieterverfahren einlässt, schätzt selbst den Wert der angebotenen Liegenschaft. Und seine Bank übernimmt dies sowieso, weil sie sichergehen will, dass der Immobilienwert den Kreditbetrag deckt. Wenn ein solcher Interessent zum Schluss kommt, dass der Startpreis bereits dem Marktwert entspricht, steigt er schon gar nicht ins Bieterverfahren ein. Denn er will ja ein Schnäppchen machen und nicht zu viel bezahlen.

Fazit zum Startpreis bei Bieterverfahren Immobilien Schweiz

Das bedeutet: Makler können für ein Bieterverfahren nur Teilnehmer gewinnen, wenn der Startpreis unter dem Marktwert liegt. Zugleich kann bei einem Bieterverfahren maximal ein Betrag erzielt werden, der 20 Prozent über dem Startpreis liegt. Daher muss der Startpreis sehr sorgfältig bestimmt werden. Dies ist nur möglich, wenn zunächst der Wert Ihrer Immobilie möglichst genau ermittelt wird. Ein Makler, der Ihre Liegenschaft über ein Bieterverfahren ohne genaue Wertermittlung verkaufen will, ist daher nicht in der Lage, einen guten Preis für Sie herauszuholen.

Unter dem Wert ausgeschriebene Objekte im Bieterverfahren locken vor allem Interessentinnen an, die nicht genügend finanzielle Mittel haben, um eine Immobilie zum fairen Marktwert zu erwerben. Doch sie hoffen darauf, ein ganzes Haus günstig über ein Bieterverfahren erstehen zu können. Sie schauen deshalb jeden Tag in den Portalen nach potentiellen Schnäppchen und nehmen an jedem für sie passenden Bieterverfahren teil. Doch mit dieser Gruppe von Interessenten werden Sie Ihr Ziel nicht erreichen. Sie wollen Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis verkaufen und nicht einen Schnäppchenjäger glücklich machen.

Wann ein Bieterverfahren dennoch sinnvoll sein könnte

Es gibt Ausnahmen, bei denen Sie ein Bieterverfahren in Erwägung ziehen können: Wenn Sie eine besonders begehrte Liegenschaft an einem äusserst attraktiven Standort besitzen, für die sich vermögende Personen interessieren. Das können Wohnungen in sehr gefragten Stadtlagen sein, seltene Einfamilienhäuser an Toplagen oder Renditeliegenschaften wie Mehrfamilienhäuser, die langfristig sichere Mieteinnahmen generieren. In diesen Fällen ist es möglich, durch ein Bieterverfahren den bestmöglichen Preis zu erzielen. Denn bei solchen besonders begehrenswerten Objekten können die Interessentinnen einander tatsächlich zu überbieten versuchen.

Aber auch in diesem Fall gilt, was Sie bereits in den vorangegangenen Abschnitten erfahren haben: 

1. Der Startpreis muss sorgsam gewählt werden, um die richtige Interessentengruppe anzusprechen.

2. Das Inserat muss lange genug auf einem Verkaufsportal geschaltet werden, um möglichst viele Interessentinnen zu erreichen.

3. Die Interessentinnen müssen das Bieterverfahren als fair empfinden. Der Makler darf sie nicht unter Zeitdruck setzen, sondern muss allen Teilnehmern die Möglichkeit geben, die Immobilie ausgiebig zu besichtigen und alle relevanten Unterlagen zu prüfen. Sonst könnten die Teilnehmer schnell wieder abspringen. 

Bestag – Ihr Partner für den Immobilienverkauf in der Schweiz

Sie haben erfahren, dass ein Bieterverfahren keine Garantie für den besten Verkaufspreis bietet. Nur unter bestimmten Bedingungen macht es Sinn – und selbst dann muss es sorgfältig vorbereitet und durchgeführt werden. Wie soll man also vorgehen, um beim Immobilienverkauf möglichst viel herauszuholen? Genau hier kommt Bestag ins Spiel – als Ihr verlässlicher Partner für den erfolgreichen Immobilienverkauf in der Schweiz.

Führender Maklervergleich in der Schweiz

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Transparente Prozesse und optimale Preisfindung mit Bestag

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Dank richtigem Maklervertrag zum Bestpreis

Ein guter Makler reicht nicht – auch der Vertrag muss stimmen. Der exklusive Bestag-Maklervertrag ist konsequent auf Ihre Interessen ausgerichtet. Ein integrierter Bonus-Malus-Mechanismus sorgt dafür, dass der Makler nur dann überdurchschnittlich verdient, wenn er auch überdurchschnittlich gut verkauft. Dieses leistungsorientierte Modell motiviert den Makler, sich mit vollem Engagement für Ihren Erfolg einzusetzen. 

Jetzt mit Bestag verkaufen anstatt sich auf ein Bieterverfahren zu verlassen

Nicht jedes Objekt eignet sich für ein Bieterverfahren – und wenn doch, sollte es gezielt eingesetzt werden. Genau dabei unterstützt Sie Bestag: Als neutrale Berater analysieren wir Ihre Situation, evaluieren alle Optionen und empfehlen nur, was wirklich zu Ihrem Objekt passt. In den seltenen Fällen, in denen ein Bieterverfahren sinnvoll ist, begleiten wir Sie dabei professionell. Doch meistens gibt es bessere Wege, den Bestpreis zu erzielen – mit Bestag an Ihrer Seite überlassen Sie nichts dem Zufall.