Bei Fixpreis-Maklern verlieren die Hausbesitzer:innen

Foto: Sonntagsblick/Ringier, Nathalie Taiana

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Immo-Streit wegen Fixpreis-Makler

Onlineplattformen mischen mit Fixpreisen den Immo-Markt auf. Das treibt die traditionellen Provisionen-Makler auf die Palme. Sie sagen: Die Neuen täuschen die Eigentümer!

Wenn die Preise für Häuser explodieren, freuen sich die Immobilienmakler. Denn sie kassieren Provisionen: je höher der Verkaufspreis, desto grösser ihre Einnahmen.

Nun mischen Onlineplattformen den Markt auf. Sie verlangen statt Provisionen einen tiefen Fixpreis – egal, was die Immobilie kostet.

Die Idee funktioniert. So steigerte die Firma Neho seit ihrem Markteintritt 2018 den Umsatz auf 14 Millionen Franken. «Gemessen an den Verkaufszahlen sind wir bereits der grösste Immobilienvermittler im Land», sagt Neho-Chef Eric Corradin (39). Er verkauft Wohneigentum zum Fixpreis von 9500 Franken. Noch tiefer geht die neue Plattform Homedeal24. Ihr Vermittlungspreis liegt bei 969 Franken. «Wir wollen das verkrustete System aufbrechen», sagt CEO Emmanuel Hoffmann (42).

Jetzt reagieren die traditionellen Makler: «Die Rechnung geht für den Eigentümer nicht auf», so einer von ihnen hinter vorgehaltener Hand. Er hat die Plattformen inkognito getestet – und zeigt damit, wie ernst er die digitale Konkurrenz nimmt. Seine Kritik: «Bei diesen Plattformen sind die Hausbesitzer die Verlierer!»

Zu tief bewertete Objekte

Aus der Luft gegriffen sei der Vorwurf nicht, sagt Gabriel Diezi (31), Leiter Deutschschweiz bei der Makler-Vermittlerin Bestag. Zwar spare der Verkäufer mit dem Fixpreis-Modell auf den ersten Blick Kosten. «Doch bei dieser Rechnung geht er davon aus, dass der Verkaufspreis beim klassischen Makler der gleiche ist wie beim Fixpreis-Makler.» Bloss treffe das in der Regel nicht zu: «Das Ziel der Onlineplattformen ist der schnelle Verkauf», so Diezi. Deshalb bewerteten sie die Objekte oft zu tief, um sie schnell los zu werden. 

Die Folge: «Wenn die Eigentümer 20 000 Franken Provision sparen, ihr Objekt aber 100'000 Franken unter Wert verkaufen, sind sie tatsächlich die Verlierer», sagt Diezi.

Ebenso einschneidend wirke sich aus, dass die Plattformen die Besichtigungen komplett den Besitzern überliessen. Spätestens nach fünf Führungen hätten die Verkäufer genug, sagt Diezi. «Dann verkaufen sie, obwohl ein höherer Preis möglich wäre.»

Makler-Vermittlerin Bestag hat eine Umfrage unter 300 Immobilienbesitzern gemacht, die zeigt: Für 72 Prozent ist der Preis das wichtigste Kriterium beim Verkauf. Deshalb stellt Bestag diese Forderung ins Zentrum. Ihr Modell: Die Firma sucht für jedes Objekt die drei besten Makler in der Region – anhand von insgesamt 15 Kriterien. Zu denen gehört auch die Frage: Wie viele vergleichbare Häuser oder Wohnungen haben die Vermittler im nahen Umkreis in den letzten Monaten verkauft – und zu welchem Preis?

Anschliessend führt Bestag die Eigentümer mit den Maklern vor Ort zusammen. «Das persönliche Kennenlernen ist entscheidend», sagt Gabriel Diezi. «Und der Verkäufer erhält so eine treffsichere Bewertung des Objekts.» Neben den Brokern steuert auch Bestag selber zwei hedonische Bewertungen bei, eine spezielle Preisbestimmung.

Zu hoch bewertete Objekte

Hat sich der Eigentümer für einen Makler entschieden, kümmert sich Bestag um den Vertrag. «Diese Verträge sind typischerweise nicht im Interesse der Verkäufer», sagt Diezi. «Wir drehen den Spiess um.» Und zwar mit einem Bonus-Malus-System: Liegt der erzielte Verkaufspreis unter der Makler-Bewertung, gibt es einen Abzug zwischen zehn und 15 Prozent. Liegt er darüber, wird ein Bonus fällig. «So verhindern wir, dass die Makler das Objekt zu hoch bewerten, um den Auftrag zu erhalten», sagt Diezi. «Und wir geben einen Anreiz, wirklich den besten Preis rauszuholen.»

Bezahlt wird nur im Erfolgsfall. Eine Kostenpauschale nimmt Bestag vorab aus den Verträgen raus. Die Firma finanziert sich nicht über den Kunden, sondern über einen Anteil an der Makler-Provision – je nach Region zwischen 20 und 30 Prozent.

Bloss: Auch das ist kein neues Modell. Grosse Firmen operieren schon lange so! «Aber sie verkaufen in erster Linie Adressen», sagt Diezi. «Dafür kassieren sie bis zu 50 Prozent der Provision.» Das sei auch nicht wirklich Dienst am Kunden – aber typisch für den Schweizer Immo-Markt: «Er ist intransparent und unehrlich. Es hat schon seine Gründe, warum der Ruf der Branche nicht der beste ist.»

Zweifelhafte Methoden

Dazu tragen auch Firmen bei, die nicht einmal davor zurückschrecken, Todesanzeigen zu durchforsten und verwitwete Eigentümer telefonisch zum Verkauf zu drängen. Es ist ein knallhartes Rennen um Häuser und Wohnungen: Die drei grössten Schweizer Vermittler verkaufen elf Prozent aller Immobilien. Über 10'000 weitere Makler kämpfen um den Rest des lukrativen Immo-Kuchens.

Jetzt aber kommen die Onlineplattformen – und der Streit geht erst richtig los.

Kommentar von Bestag

Das Modell von Fixpreismaklern klingt verlockend: ein fester Betrag, unabhängig vom Verkaufspreis. Doch was auf den ersten Blick attraktiv wirkt, entpuppt sich oft als Nachteil für Eigentümer. Denn wenn die Maklerpauschale sowieso fällig wird – egal, wie gut oder schlecht verkauft wird – wo bleibt dann der Anreiz, wirklich das Beste für Sie herauszuholen?

Für viele Fixpreismakler zählt vor allem eins: der schnelle Verkauf. Und der gelingt am leichtesten mit einem tief angesetzten Preis. Das Ergebnis? Das Risiko einer Unterbewertung ist hoch.

Doch der Wert Ihrer Immobilie sollte niemals dem Tempo eines schnellen Geschäfts geopfert werden. Eine präzise Bewertung ist die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf. Wie zeigen Ihnen auf, worauf es ankommt und wieso Bestag die zuverlässigste Bewertung am Markt bietet.

Maklerbewertung als Schlüssel zum erfolgreichen Immobilienverkauf

Es gibt verschiedene Bewertungsmethoden. Bei Standardobjekten wird meist auf hedonische Bewertungen und Maklerbewertungen zurückgegriffen. Wieso? Erfahren Sie in den folgendn Absätzen. 

Warum ist eine Maklerbewertung so wichtig?

Der Wert einer Immobilie lässt sich nicht allein durch Daten oder Online-Tools bestimmen. Hedonische Bewertungen bieten zuverlässige Anhaltspunkte und Preisbandbreiten. Bei der genaueren Einordnung braucht es Erfahrung, Wissen und Marktkenntnis. Genau hier kommen professionelle Makler ins Spiel. Gut ausgebildete, lokal verankerte Makler kennen die Besonderheiten ihrer Region, aktuelle Preistrends und die Erwartungen potenzieller Käufer. Sie verfügen über Vergleichsdaten und nutzen bewährte Bewertungsmethoden, um den realistischen Marktwert präziser einzuschätzen. 

Welche Faktoren beeinflussen eine Maklerbewertung?

Eine professionelle Maklerbewertung berücksichtigt weit mehr als nur Lage und Quadratmeter. Viele Makler stützen sich auf sogenannte hedonische Bewertungen – datenbasierte Analysen, die Vergleichsobjekte einbeziehen. Doch das allein reicht nicht aus. Persönliche Erfahrung, das Wissen um lokale Besonderheiten, aktuelle Nachfragesituation, Zustand der Immobilie, Ausbaumöglichkeiten, etc. fliessen ebenfalls ein. Ein erfahrener Makler kann diese Einflüsse richtig gewichten. Diese Kombination aus Analyse und Erfahrung macht die Maklerbewertung so wertvoll.

Nur eine Maklerbewertung: Risiko einer Unterbewertung

Wenn Sie nur einen einzigen Makler anfragen – und das auch noch kommunizieren – setzen Sie sich einem ernsthaften Risiko aus: der Unterbewertung. Der Makler weiss, dass er den Auftrag bereits sicher hat. Ein tiefer Preis sorgt für einen schnelleren Verkauf und weniger Aufwand. Gerade bei Fixpreismaklern fällt die Vergütung ohnehin unabhängig vom Verkaufspreis an – sie haben also keinen Anreiz, wirklich das Maximum für Sie herauszuholen. Das kann dazu führen, dass Ihre Immobilie unter Marktwert verkauft wird – und Sie viel Geld verlieren, ohne es zu merken.

Mehrere Maklerbewertungen: Risiko einer Überbewertung

Wer mehreren Maklern eine Bewertung in Auftrag gibt und dies offen kommuniziert, erzeugt Konkurrenzdruck – was zu überhöhten Bewertungen führen kann. Jeder Makler möchte den Auftrag gewinnen und hebt den Preis an. Das klingt zunächst gut, kann aber teuer werden: Ein überhöhter Preis schreckt Käufer ab, verzögert den Verkauf und kann letztlich zu Preisnachlässen führen, die vermeidbar gewesen wären. Auch Ihre Glaubwürdigkeit als Verkäufer leidet. Im nächsten Kapitel zeigen wir Ihnen, wie Sie dieses Dilemma umgehen – und zu einer verlässlichen, realistischen Bewertung Ihrer Immobilie kommen.

Bestag – Mit der Kombination von Maklerbewertungen und hedonischen Bewertungen zum Erfolg

Sie haben nun erfahren, warum Maklerbewertungen so wertvoll sind – und gleichzeitig, welche Risiken lauern können.

Der Bestag Prozess berücksichtigt all dies. So schaffen wir die ideale Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf – mit der zuverlässigsten Bewertung.

Drei Maklerbewertungen der lokal bestqualifizierten Makler

Für jedes Verkaufsmandat wählt Bestag individuell die drei am besten geeigneten Makler aus – passend zur Immobilie und zur Region. Dabei greifen wir auf unsere einzigartige Datenbank mit sämtlichen in der Schweiz aktiven Maklern zurück. Die Auswahl basiert auf 15 aussagekräftigen Kriterien – darunter bisherige Verkaufserfolge im Gebiet, erzielte Quadratmeterpreise und Vergleichsobjekte. Nach einer persönlichen Besichtigung vor Ort bewerten die Makler Ihre Immobilie. Dank der Wettbewerbssituation ist eine Unterbewertung unwahrscheinlich. Und durch unser Bonus-Malus-System, das die Bewertung an die Provision koppelt, verhindern wir gleichzeitig unrealistische Überbewertungen.

Zwei hedonische Bewertungen der renommiertesten Anbieter

Neben den Maklerbewertungen setzt Bestag auch auf datenbasierte Analysen – konkret auf hedonische Bewertungen der beiden führenden Anbieter in der Schweiz: IAZI und Wüest Partner. Diese Bewertungen werden durch unsere erfahrenen Kundenberater erstellt und eingeholt. Das Ergebnis: zwei neutrale, unabhängige Einschätzungen des Immobilienwerts, basierend auf objektiven Marktdaten. In Kombination mit der Erfahrung der Makler entsteht so ein vollständiges, ausgewogenes Bild – sachlich fundiert und nachvollziehbar.

Der Bestag Bewertungsbericht: 5 Bewertungen

Alle fünf Bewertungen – drei von Maklern, zwei hedonische – werden im Bestag Bewertungsbericht zusammengeführt. Das Resultat ist eine klare, transparente Auslegeordnung. Ausreisser nach oben oder unten lassen sich leicht erkennen und richtig einordnen. Der Bewertungsbericht bietet Ihnen damit eine einzigartige Grundlage, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Statt sich auf eine einzelne Meinung zu verlassen, profitieren Sie von einem breiten, verlässlichen Fundament für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie.

Neutrale Beratungsperson zur Einordnung der Maklerbewertungen 

Während des gesamten Prozesses steht Ihnen Ihr persönlicher Bestag Kundenberater zur Seite – neutral, erfahren und ganz auf Ihre Interessen fokussiert. Gerade bei den Maklerbewertungen ist diese Begleitung besonders wertvoll: Ihr Kundenberater erklärt Ihnen die Unterschiede, zeigt Auffälligkeiten auf und hilft, die Bewertungen richtig einzuordnen. So verstehen Sie nicht nur den Preis, sondern auch die Überlegungen dahinter. Diese neutrale Expertise gibt Ihnen die Sicherheit, den wahren Marktwert Ihrer Immobilie realistisch und selbstbewusst einschätzen zu können.