Ertragswert vs. Residualwert vs. Marktwert/Verkehrswert vs. Steuerwert: Was ist der Unterschied?

In diesem Artikel erklären wir ausführlich die wichtigsten Begriffe – praxisnah, verständlich und auf den Schweizer Markt abgestimmt. So gewinnen Sie Klarheit und können fundierte Entscheidungen rund um Ihre Immobilie treffen.

Marktwert oder Verkehrswert – Der Wert für Käufer und Verkäufer

Beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz ist der Marktwert – auch Verkehrswert genannt – der wohl interessanteste Wert. Doch was genau steckt hinter dem Begriff „Marktwert“? Wie wird er ermittelt? Und welche Faktoren wirken sich am stärksten auf ihn aus?

Was sagt der Marktwert aus?

Der Marktwert beschreibt denjenigen Preis, den eine Immobilie auf dem freien Markt unter normalen Bedingungen und innerhalb eines überschaubaren Zeitraums erzielen würde. Er basiert nicht auf emotionalen Werten oder subjektiven Erwartungen. Letztlich ist der Marktwert der höchste Betrag, den ein Käufer bereit ist zu zahlen, unter der Annahme, dass er vollständig informiert ist und keine aussergewöhnlichen Umstände den Preis beeinflussen.

In der Schweiz spricht man auch vom Verkehrswert – beide Begriffe bezeichnen dasselbe. Für die Schätzung dieses Wertes gibt es verschiedene Verfahren. Besonders verbreitet ist die hedonische Bewertungsmethode, die von vielen Banken, Versicherungen und Bewertungsplattformen genutzt wird. Dabei werden Daten von tausenden realen Immobilienverkäufen herangezogen, um ein statistisch fundiertes Vergleichsmodell zu erstellen.

Hedonische Bewertungen berücksichtigen objektive Merkmale wie Wohnfläche, Baujahr, Lage, Zustand, Anzahl Zimmer und viele weitere Parameter. Das Ergebnis: Ein marktnaher Wert, der auf echten Transaktionen basiert – nicht auf Wunschdenken. Diese Methode eignet sich besonders gut für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Regionen mit hohem Transaktionsvolumen (Datenverfügbarkeit).

Welche Faktoren beeinflussen den Marktwert/Verkehrswert am stärksten?

Der Marktwert ist dynamisch und wird durch eine Vielzahl an externen und internen Faktoren beeinflusst. Um den Verkehrswert realistisch einschätzen zu können, ist es wichtig zu verstehen, welche Elemente am stärksten ins Gewicht fallen (Diese Liste ist selbstverständlich nicht abschliessend):

1. Makrolage und Mikrolage
   Die Lage ist unbestritten der wichtigste Faktor in der Immobilienbewertung – sowohl im internationalen Vergleich als auch spezifisch in der Schweiz. Dabei wird unterschieden zwischen:
   • Makrolage: Welche Region, Stadt oder Gemeinde? Städte wie Zürich, Genf oder Lausanne haben aufgrund ihrer wirtschaftlichen Stärke, Infrastruktur und Attraktivität für Zuzüger in der Regel höhere Marktwerte.
   • Mikrolage: Innerhalb einer Gemeinde kann der Unterschied gross sein – eine ruhige Quartierstrasse mit Aussicht, Nähe zu Naherholung oder ein Bahnhof in Gehdistanz steigern den Wert deutlich. Lärm, Schattenwurf, steile Hanglagen oder schlechte Erschliessung wirken sich hingegen negativ aus.
2. Objektzustand und Bauqualität
   Der bauliche Zustand einer Immobilie hat einen direkten Einfluss auf ihren Marktwert:
   • Neuwertige oder sanierte Objekte erzielen höhere Preise, da keine unmittelbaren Investitionen notwendig sind.
   • Sanierungsbedürftige Immobilien werden mit Preisabschlägen versehen, insbesondere wenn wichtige Bauelemente wie Heizung, Dach, Fenster oder Elektroinstallationen veraltet sind.
   • Die Bauqualität (Massivbau vs. Leichtbau, hochwertige Materialien, Dämmung) beeinflusst nicht nur die Langlebigkeit, sondern auch die Energieeffizienz – ein zunehmend wichtiger Aspekt für Käufer.
3. Wohnfläche und Raumaufteilung
   Mehr Fläche bedeutet nicht automatisch mehr Wert – entscheidend ist die Effizienz der Raumaufteilung. Eine gut geschnittene 4-Zimmer-Wohnung mit 95 m² Wohnfläche kann mehr wert sein als eine verwinkelte 110 m²-Wohnung mit ungenutzten Flächen.
   • Offene Grundrisse, helle Räume, viel Tageslicht und Aussenflächen (Balkon, Terrasse, Garten) steigern die Attraktivität.
   • Zusätzlich spielen die Nutzflächen (Keller, Estrich, Parkplätze) eine unterstützende Rolle beim Preis.
4. Objekttyp und Nachfrage
   Nicht jeder Immobilientyp ist gleich gefragt, je höher die Nachfrage nach einem bestimmten Typ, desto stärker steigt auch dessen Marktwert:
   • In urbanen Gebieten sind kompakte Eigentumswohnungen besonders beliebt.
   • In ländlicheren Regionen sind freistehende Einfamilienhäuser mit Garten gefragter.
   • Auch barrierefreie oder altersgerechte Wohnungen werden durch die demografische Entwicklung zunehmend relevanter.
5. Aktuelle Marktlage und Finanzierungskonditionen
   Der Immobilienmarkt unterliegt wirtschaftlichen Schwankungen:
   • Tiefe Hypothekarzinsen führen oft zu steigender Nachfrage – und damit zu höheren Marktwerten.
   • In Phasen steigender Zinsen oder wirtschaftlicher Unsicherheit sinkt hingegen die Bereitschaft der Käufer, hohe Preise zu bezahlen.
   • Auch politische Eingriffe (z. B. strengere Finanzierungsvorschriften, Regulierungen im Mietrecht) wirken sich mittel- bis langfristig auf die Preisentwicklung aus.

Fazit: Der Marktwert einer Immobilie ist das Resultat eines komplexen Zusammenspiels vieler Einflussfaktoren. Für eine fundierte Bewertung braucht es deshalb sowohl aktuelle Marktdaten als auch Erfahrung in der Interpretation dieser Parameter.

Der Ertragswert – Die Grundlage bei vermieteten Immobilien

In der Welt der Immobilienbewertung kommt dem Ertragswertverfahren eine zentrale Bedeutung zu, wenn es sich um Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser, Geschäftsliegenschaften oder gemischt genutzte Gebäude handelt. Im Gegensatz zum Marktwert, der sich am Angebot und an der Nachfrage orientiert, basiert der Ertragswert auf der wirtschaftlichen Leistung einer Immobilie – also dem, was sie an Mieteinnahmen generieren kann. Für Investoren und Eigentümer, die auf langfristige Erträge setzen, ist diese Bewertungsmethode daher essenziell.

Wie wird der Ertragswert berechnet?

Die Berechnung des Ertragswerts basiert auf der langfristigen Ertragskraft einer Immobilie. Zunächst werden die Netto-Mieterträge ermittelt: Hierzu werden von den Brutto-Mieteinnahmen zwingend sämtliche Nebenkosten abgezogen. Dazu zählen insbesondere Kosten für Heizung, Wasser, Strom sowie – falls vom Eigentümer getragen – Verwaltungskosten. Nur der verbleibende Betrag stellt den tatsächlichen Ertrag dar, den die Immobilie Jahr für Jahr erwirtschaftet.

Nach der Ermittlung der Netto-Mieterträge erfolgt eine Beurteilung des Mietpotenzials. Gibt es sogenannte Mietzinsreserven? Das heisst: Liegt der aktuelle Mietzins deutlich unter den ortsüblichen Vergleichsmieten, könnte in Zukunft eine Anpassung möglich sein, was den Ertragswert erhöhen würde. Umgekehrt kann auch eine Korrektur nach unten erforderlich sein – etwa, wenn in der Umgebung grössere Bauvorhaben anstehen, neue Verkehrsachsen geplant sind oder eine Umzonung droht, die die Attraktivität der Liegenschaft mindert.

Sobald die nachhaltigen Netto-Mieterträge feststehen, erfolgt die nächste zentrale Komponente der Berechnung: die Wahl des Kapitalisierungssatzes. Dieser Satz reflektiert das Risiko und die Renditeerwartung, die Investoren an eine Immobilie stellen. Dabei gibt es keinen einheitlichen Kapitalisierungssatz – vielmehr hängt er von zahlreichen Faktoren ab:

• Das Risiko der Immobilie hinsichtlich künftiger Renovationen oder potenzieller Leerstände.

• Die Anzahl der Wohn- oder Gewerbeeinheiten, das Alter des Gebäudes sowie die Lage und das Gesamtinvestitionsvolumen.

• Ob es sich um eine reine Wohnimmobilie oder um Gewerberäume handelt – Gewerbeobjekte gelten als risikoreicher und weisen oft höhere Kapitalisierungssätze auf.

• Der Risikoappetit des jeweiligen Investors sowie dessen gewünschte Mindestverzinsung.

Erfahrungsgemäss bewegen sich die Kapitalisierungssätze in der Schweiz innerhalb folgender Bandbreiten:

• 2.5 % für grosse, neue Wohnanlagen (Investitionsvolumen über CHF 50 Millionen)
• bis zu 7–8 % für kleine, veraltete Immobilien in ländlichen Gebieten

Je niedriger der Kapitalisierungssatz, desto höher fällt der Ertragswert aus – und umgekehrt. Die eigentliche Berechnungsformel ist einfach:

🧮 Ertragswert = Netto-Mietertrag / Kapitalisierungssatz

Wann kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz?

Das Ertragswertverfahren eignet sich immer dann, wenn der Fokus auf der Kapitalrendite liegt – also bei Immobilien, deren primärer Zweck es ist, regelmässige Einnahmen zu generieren. Dies betrifft unter anderem:

• Mehrfamilienhäuser

• Büro- und Gewerbeliegenschaften

• Ladengeschäfte

• Parkhäuser oder Lagerhallen

• gemischt genutzte Liegenschaften

Dabei ist es wichtig, realistische Annahmen zu treffen – etwa zur Mieterstruktur, zur künftigen Marktentwicklung oder zum Leerstandsrisiko. Eine zu optimistische Einschätzung der Mietzinse oder ein zu tiefer Kapitalisierungssatz kann das Ergebnis verzerren. 

Fazit: Der Ertragswert zeigt, was eine Immobilie „leisten“ kann – und bildet damit eine solide Grundlage für alle, die auf Rendite setzen. Ob Kauf, Verkauf, Vermögensanalyse oder Finanzierungsentscheidungen: Wer ein Renditeobjekt realistisch bewerten will, kommt am Ertragswert nicht vorbei.

Der Residualwert – Eine Grösse für Projektentwickler

In der Immobilienentwicklung ist der Residualwert eine zentrale Berechnungsgrösse – besonders dann, wenn es um Neubauprojekte, Umnutzungen oder das Freilegen von Baulandreserven geht. Während Markt- oder Ertragswerte auf bestehenden Immobilien basieren, fokussiert die Residualwertmethode auf die zukünftige Nutzung einer Liegenschaft. Sie beantwortet die wirtschaftlich entscheidende Frage: Wie viel darf ein Grundstück kosten, damit ein Bauprojekt wirtschaftlich realisierbar ist?

Diese Methode richtet sich vor allem an professionelle Investoren, Bauträger und Projektentwickler, die mit Zahlen und Szenarien arbeiten, bevor der erste Spatenstich erfolgt. Auch bei Abrissobjekten, bei denen ein Ersatzneubau geplant ist, oder bei der Umnutzung alter Industrieareale kommt der Residualwert regelmässig zum Einsatz.

Bedeutung des Residualwertes bei Grundstückskalkulationen

Bei der Projektentwicklung sind Landpreise häufig der grösste Einzelposten im Budget – und gleichzeitig die unsicherste Variable. Daher ist es für Entwickler entscheidend, einen realistischen Höchstpreis für ein Grundstück zu kennen. Der Residualwert gibt genau diesen Betrag an: Er ist der Preis, den ein Investor maximal für das Grundstück zahlen kann, ohne dass die Wirtschaftlichkeit des Projekts gefährdet ist.

Typische Anwendungsbereiche der Residualwertmethode sind:

• Neubauten von Mehrfamilienhäusern oder Überbauungen

• Umnutzung von Bestandesliegenschaften (z. B. Büro zu Wohnen)

• Abbruch und Ersatzneubau

• Verdichtungen, z. B. Anbauten oder Aufstockungen

• Strategische Baulandreserven

Entscheidend ist: Der Residualwert gibt nicht den heutigen Verkehrswert des Grundstücks wieder, sondern den potenziellen Wert unter Berücksichtigung einer geplanten Nutzung. Damit ist er stark abhängig von Markterwartungen, Baukosten und regulatorischen Rahmenbedingungen (z. B. Zonenplan, Bauordnung).

Wie genau funktioniert die Residualwert-Berechnung?

Die Berechnung folgt einem einfachen Prinzip:

🧮 Residualwert = Potenzieller Verkaufserlös – Projektkosten

Dabei besteht der Verkaufserlös aus den erwarteten Einnahmen (z. B. aus dem Wohnungsverkauf oder dem Ertragswert bei Vermietung), während die Projektkosten sämtliche Investitionen umfassen, darunter:

• Baukosten (inkl. Reserve)

• Architektenhonorare und Planung

• Baunebenkosten

• Finanzierungskosten

• Vermarktungskosten

Was übrig bleibt, ist der Betrag, der theoretisch für das Grundstück bezahlt werden kann.

Der Steuerwert – Relevanz für das Finanzamt

Wenn es um Immobilienbewertungen geht, denken die meisten sofort an Kauf oder Verkauf. Doch auch steuerliche Fragestellungen verlangen nach einem Immobilienwert – und zwar dem sogenannten Steuerwert. Dieser unterscheidet sich deutlich vom Marktwert und ist für das Finanzamt von zentraler Bedeutung. Auch wenn er beim Verkauf selbst keine direkte Rolle spielt, ist er bei der Vermögensbesteuerung oder bei der Veranlagung im Erbfall nicht zu unterschätzen.

Wann wird der Steuerwert herangezogen?

Der Steuerwert wird von den kantonalen Steuerbehörden festgelegt und in regelmässigen Abständen aktualisiert. Er dient als Grundlage für verschiedene Steuerarten:

• Vermögenssteuer: Der Steuerwert der Liegenschaft wird dem steuerpflichtigen Vermögen des Eigentümers hinzugerechnet.

• Grundstückgewinnsteuer: Bei einem Verkauf wird eine Steuer auf die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis fällig. Liegt der Kauf weit in der Vergangenheit, kann der Steuerwert herangezogen werden. Beispiel im Kanton Zürich: Liegt der Kauf mehr als 20 Jahre in der Vergangenheit, wird der Steuerwert vor 20 Jahren als Kaufpreis verwendet.

• Erbschafts- und Schenkungssteuer: Im Falle einer Übertragung der Immobilie kommt ebenfalls der Steuerwert zum Einsatz.

• Einkommenssteuer: Bei selbstbewohntem Wohneigentum wird auf Basis des Steuerwertes der sogenannte Eigenmietwert berechnet.

Die genaue Berechnungsweise ist kantonal unterschiedlich und basiert auf behördlich standardisierten Bewertungsverfahren – häufig auch unter Verwendung pauschaler Faktoren oder reduzierter Ertragswertansätze. Für Eigentümer bedeutet das: Auch wenn der Marktwert der Immobilie steigt, wird der Steuerwert nicht automatisch angepasst.

Warum Steuerwert und Marktwert oft auseinanderliegen

In der Praxis weichen Marktwert und Steuerwert häufig deutlich voneinander ab – und das hat gute Gründe:

• Zielsetzung: Der Steuerwert soll eine möglichst einheitliche, stabile und faire Grundlage für steuerliche Zwecke schaffen – nicht den Verkaufspreis widerspiegeln.

• Bewertungszeitpunkte: Steuerwerte werden oft nur alle paar Jahre aktualisiert. In dynamischen Märkten führt das zu Verzerrungen.

• Methodik: Die Bewertung erfolgt vereinfacht und konservativ, um Rechtsgleichheit sicherzustellen. Aktuelle Markttendenzen, Lagespezifika oder emotionale Kaufmotive fliessen dabei nicht ein.

In vielen Fällen liegt der Steuerwert 20–40 % unter dem Marktwert. Dies ist im Rahmen der steuerlichen Systematik bewusst so angelegt. Dennoch kann es bei Eigentümern zu Missverständnissen führen – etwa wenn der Steuerwert fälschlich mit dem realistisch erzielbaren Preis am Markt gleichgesetzt wird.

Fazit: Der Steuerwert ist kein Verkaufswert, sondern ein steuerlicher Referenzwert. Wer seine Immobilie verkaufen oder vererben möchte, sollte sich deshalb nie allein auf den Steuerwert verlassen.

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