Der Verkauf einer Immobilie ist meist eine der finanziell wichtigsten Transaktionen im Leben von Herrn und Frau Schweizer. Fehlen die Branchenkenntnisse ist ein solcher Verkauf heraus- bis überfordernd. Das Angebot an Unterstützungsdienstleistungen ist enorm. Es stellen sich drei zentrale Fragen: 1. Wie bewertet man die Immobilie richtig? 2. Verkauft man alleine oder mithilfe einer Fachperson? 3. Was soll in einem Maklervertrag geregelt werden und was nicht? Gabriel Diezi, der Leiter Deutschschweiz von Bestag, spricht über diese Fragen und Herausforderungen und wie Bestag diese adressiert und löst.
Was sind die Schwierigkeiten bei der Bewertung einer Immobilie?
Gabriel Diezi: Die Ermittlung des Preises einer Immobilie ist keine exakte Wissenschaft. Jedes Objekt ist anders und der Markt verändert sich stetig. Zudem: Man sieht auch bei den führenden Bewertungsmodellen immer wieder 10 bis 20% Abweichungen im Ergebnis. Die Verkäuferschaft vertraut leider meistens der ersten Bewertung, die von einer Fachperson erstellt wurde. Das wirkt sich meist negativ auf den realisierten Verkaufspreis aus: Wurde zu tief bewertet, entgeht der Verkäuferschaft Geld. Bei einer zu hohen Bewertung bleibt das Objekt lange auf dem Markt, die Verhandlungsmacht geht verloren und der realisierte Preis sinkt stark. Fazit: Ein Vergleich lohnt sich immer!
Wie gehen Sie vor, um die zuverlässigste Bewertung zu erhalten?
Wir finden für jedes Objekt die drei bestqualifizierten Makler und lassen diese in einer Konkurrenzsituation bewerten. Die Bewertungen validieren wir mit zwei hedonischen Bewertungen, die auch von den Banken bei der Finanzierung berücksichtigt werden. Die Verkäuferschaft erhält dadurch eine detaillierte und fundierte Auslegeordnung mit fünf professionellen Bewertungen. Fehleinschätzungen und unrealistische Ausreisser nach oben oder unten können damit verhindert werden. Die Konkurrenzsituation veranlasst Makler dazu, attraktivere Offerten zu machen. Ich wiederhole: Ein Vergleich lohnt sich immer!
Wie findet Bestag die drei bestqualifizierten Makler?
Wir nutzen dazu unsere einzigartige Analysesoftware: Anhand von 15 objektiven Kriterien und über 300'000 ausgewerteten Inseraten können wir identifizieren, welche Makler die besten Erfolgschancen haben. Wir schauen dabei unter anderem auf die vergangenen Leistungen, die Anzahl vergleichbarer Verkäufe in der Region, das aktuelle Portfolio, die Preisentwicklung und die Verkaufsdauer. Denn: Die lokale Spezialisierung ist ein zentraler Erfolgsfaktor.
Nach der Bewertung und Preisbestimmung: Was muss noch beachtet werden, damit der bestmögliche Preis realisiert werden kann?
Der Bestag-Maklervertrag ist optimiert auf die Interessen der Verkäuferschaft. Dabei ist es elementar, einen finanziellen Anreiz zur Realisierung des höchsten Preises zu schaffen. Wir setzen eine Leistungsvergütung für den Makler ein: Die offerierte Objekt-Bewertung ist «verbindlich» – und direkt gekoppelt an die Provision mittels Bonus-Malus-Mechanismus. Der Malus verhindert Überbewertungen, während der Bonus dem Makler einen starken Anreiz bietet, für unsere Kunden die Extrameile zu gehen und das bestmögliche Ergebnis zu realisieren. Kurz gesagt: Die Bestag-Formel garantiert nicht nur die zuverlässigste Bewertung und die Auswahl des besten Maklers, sondern schafft auch die idealen Bedingungen, um die Transaktion zum besten Preis abzuschliessen – ganz ohne Zusatzkosten, da wir uns über einen transparenten Anteil an der Maklerprovision finanzieren.
Können Sie den Prozess der Leserschaft anhand eines Beispiels veranschaulichen?
Ein Kunde wollte seine Wohnung an der Goldküste verkaufen. Ihm lag dabei eine Bewertung eines Fixpreis-Maklers von 2.2 Mio vor. Als er auf das Angebot von Bestag aufmerksam wurde, wollte er sich diese Zweitmeinung nicht entgehen lassen. Aus den Bewertungen der Top-3-Makler resultierten Werte zwischen 2.3 und 3.1 Mio, wovon zwei Bewertungen an der Obergrenze dieser Bandbreite lagen. Die Schätzungen wurden noch mit zwei hedonischen Bewertungen von Bestag plausibilisiert. Schlussendlich hat der ausgewählte Makler seinen Worten Taten folgen lassen. Dank seiner lokalen Spezialisierung brachte er von Beginn an passende Kaufinteressenten ein. Zusätzlich hat der anreizoptimierte Maklervertrag dazu beigetragen, dass die Immobilie nach acht Wochen für 3.2 Mio verkauft werden konnte.
Wie beurteilen Sie Selbstverkäufe einer Immobilie?
Studien haben gezeigt, dass ein Selbstverkauf im Normalfall zu einem tieferen Netto-Erlös führt. Wird die Entscheidung aufgrund der Kosten gefällt, wird dies zwar die kostengünstigere Variante sein, am Schluss bleibt trotzdem weniger übrig. Aus unserer Sicht sind die Kosten schlicht die falsche Messgrösse. Sie sollten immer den Netto-Erlös vergleichen, sprich was Ihnen nach Abzug der Kosten bleibt. Die Erfahrung zeigt, dass ein guter Makler seine Provision mehr als nur kompensiert. Treffen Sie Ihre Wahl faktenbasiert, vergleichen Sie verschiedene Bewertungen und setzten Sie die richtigen Anreize im Maklervertrag. Wir von Bestag helfen Ihnen dabei und begleiten Sie in einer beratenden Rolle bis zum Abschluss der Transaktion – ganz ohne Zusatzkosten für Sie.
Die Erfolgsformel für einen erfolgreichen Immobilienverkauf
Bestag ist seit 2017 erfolgreich am Markt und unterstützt Kundinnen und Kunden beim Verkauf ihrer Immobilie. Der Erfolg der Bestag-Formel gründet auf drei Säulen:
- 1. Beste Maklerinnen und Makler
Bestag findet die drei bestqualifizierten Maklerinnen und Makler für jeden Verkauf individuell, basierend auf 15 objektiven Kriterien. Zusammen mit der Kundschaft lernen die Kundenberatenden diese persönlich kennen bei einer Besichtigung vor Ort. - 2. Zuverlässigste Bewertung
Die Immobilienverkäuferinnen und -verkäufer erhalten einen Bewertungsbericht mit drei Schatzungen der Makler sowie eine Validierung durch Bestag mittels zwei hedonischen Bewertungen. Den Bericht besprechen die Kundenberatenden persönlich mit den Kundinnen und Kunden. - 3. Optimierter Vertrag
Im Maklervertrag gibt es viele Tücken und Fallen. Bestag optimiert den Vertrag für die Kundschaft und setzt eine leistungsabhängige Vergütung für Makler ein, damit diese alles daran setzen, deren Immobilie zum besten Preis zu verkaufen.
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